房企综合实力受挑战 开发商参与竞品质地块的意愿依然不高

土拍市场迎来了入秋的丝丝凉意。

9月15日，杭州第二批集中供地中的10宗竞品质地块报停止递交申请文件及缴纳保证金，但其中9宗地块报名未达标，相当于提前宣告了流拍，这与杭州首批集中供地时房企“火拼”的景象大相径庭。

不仅如此，成都、沈阳、合肥、福州等城市也有第二批集中供地中不少地块流拍或为底价成交情况出现，比首批集中供地明显降温。

现房销售

房企综合实力受挑战

杭州二次土拍调整竞拍规则后，也对土地上限价格进行了调整，一般地块溢价率上限由20%下调为15%，竞品质地块的溢价率则由不高于10%下调至不高于5%。尽管如此，从报名结果来看，开发商参与竞品质地块的意愿依然不高。

据悉，杭州第二批集中供地的竞品质地块中唯一报名达标的是富阳富春湾新城地块，该地块在8月份调整后的竞拍规则中楼面地价有所下调，起始总价由76364万元下调至72000万元，为这10宗地块中起始总价最低的，其中还有2宗地块楼面地价也有所下调。

首批集中供地战火最激烈的杭州，为何会在第二批集中供地中遭遇了流拍?有上市房企负责人向记者解释称，由于限价，据内部测算，此次流拍的多宗地块利润空间都非常有限，另外，现房项目对房企的运营能力、资金实力等综合能力要求较高，对不少房企而言，即使预计项目有一定利润空间，也会望而却步。

事实上，根据8月份调整后的土拍规则，竞品质地块除了需要在高品质方案下现房销售外，对房企的资质、拿地资金来源、多马甲参与等方面都进行了限制和规范。同时，竞品质地块需要三家房企报名，才能启动竞价环节。而在普通地块挂牌过程中，仅有一家企业报名，即可直接底价竞得。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“竞品质涉及的工作量要更大，即房企需要在品质优化方面不断做方案，这就加大了房企拿地和开发的成本。同时一些竞品质的项目约束比较大，包括现房销售等，也使得部分房企会进行回避。所以此类竞品质地块后续如何更好推向市场，真正吻合房企拿地的意愿，也是非常关键的。”

“中小房企资金面状况本就不佳，现房项目周期实质上被拉长，资金无法快速周转，成本大幅上升，使得企业经营风险加剧，参与竞品质必然要慎之又慎。”前述房企负责人如是说。

中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红向《证券日报》记者表示，房企的预期与市场收益相去甚远，因此，附加条件不过多，便于操作，房企有利润空间是拿地关键。

以销定投

多数房企称谨慎投资

除了杭州，14日结束的合肥二轮土拍报名中，17宗地块中有5宗因故终止;而截至9月15日下午，沈阳二轮土拍报名截止，供地46宗土地中竟只有14宗有房企报名。

9月15日-17日，成都第二轮集中供地进行为期三天的竞拍，此前在报名环节，有17宗因故终止;不仅如此，在二轮土拍首日，15宗地仅底价成交，另有1宗地块流拍;9月16日，成都22宗地块中1宗流拍。

而此前，首个重启二轮土拍的城市福州，供地19宗中有2宗流拍、4宗中止出让。房企为何不约而同收缩拿地?

我爱我家控股研究院院长蔡宗翰对《证券日报》记者介绍：“房企拿地意愿降低是有多重因素的，一是三条红线压降资金流;二是据相关部委约谈各房企时，给各房企都有年度拿地资金占总资产的占比红线;三是银行信贷属于收缩阶段，导致房企目前保现金流成为常态;四是房企由于在拿地高峰期发行的债，今年有比较高的兑付压力;综合导致了这个结果。”

克而瑞分析称，在近期公开业绩发布会的40余家房企中，近三成左右呈现较为积极的投资态度，而七成表示下半年将保持谨慎的投资态度，主要在于控制投资金额与销售金额的比例，以销定投，下半年的投资将与销售牢牢挂钩。对于现阶段房企投资来说，“安全”“稳健”成为最重要关键词。

无论是多项调控的叠加，还是房企资金压力下的谨慎投资，土地市场都在逐渐回归理性。蔡宗翰向记者表示：“未来城市分化会继续加剧，同时市场分化从城市分化转向蔓延到一个城市的区域分化。集中供地的结果就是地与地之间也开始出现比较作用，所以在个别城市中会出现冰火两重天，即出现地王同时，也出现流拍地。”

此外，严跃进也提到，拿地意愿减弱的情况出现，也说明各地在管控中需要积极倾听房企的心声，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。