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地产股拖累港股“千点暴跌” 地产不确定性引发恐慌

来源:第一财经 时间:2021-09-22 08:41:35

在中秋小长假期间,并未休市的香港股市在9月20日突然上演了一幕“千点暴跌”的大行情,周一午盘收盘前,港股曾跌穿24000点,为去年10月以来的首次,至当日收盘,恒指跌3.3%,跌去约1000点,收报24099点。

港股出现“黑色星期一”,很大程度上受到地产和金融的拖累。20日,香港地产股跌去6.69%,成为暴跌“重灾区”。其中,香港本地地产股出现大跌,恒基地产跌13.34%、新世界发展跌11.54%,长实集团、新鸿基地产也跌超9%;而内房股方面,中国恒大上午跌17%,收盘跌幅收窄至10.24%,另外,龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌逾8%,雅居乐跌逾7%。

在此之前,中资地产股已调整多时,大部分公司的股价已触及历史低点,但20日突发的大幅下跌,依然让市场大感意外,原因也众说纷纭。有机构分析人士向第一财经表示,中国恒大流动性危机的连续发酵,引发海外投资者恐慌,担忧恒大之外还有更多中资地产公司发生违约爆雷事件,进而引发金融系统的危机。不过,国内房地产行业人士则相对乐观,易居企业集团CEO丁祖昱对第一财经表示,未来可能还会有一些小规模房企出现问题,类似恒大这个体量的则不会再有,因此总体风险可控。

从全球市场而言,周一(9月20日)恒生指数收盘跌3.3%,连带着富时中国A50股指期货大幅下跌;美国标普500指数大跌1.7%,近一年来流动性充裕的美股鲜少出现高于1%的跌幅。美元指数到达3月高点,一举突破93大关,离岸人民币一度跌幅扩大至400点,逼近6.48附近。不过,周二(9月21日)市场企稳反弹,美股股指期货涨幅扩至1%附近,恒指小幅反弹近0.5%。

地产不确定性引发恐慌

9月20日,在香港股市大跌之际,一家名为新力控股(02103.HK)的中等规模房企被推至风暴眼。新力控股由江西富豪张园林控制,公司股价盘中闪崩,最高跌幅近92%,截至停牌跌幅达87%,一日市值蒸发约120亿港元,每股股价仅剩0.5港元。

跟所有在过去几年高速增长的房企一样,新力控股采取了杠杆扩张战略,公司规模快速提升的背后是债务雪球的不断膨胀。数据显示,截至2021年6月底,在手现金为140亿元人民币,未来一年到期的债务有132亿元,剔除预收账款的资产负债率为73.5%,高于“三道红线”标准。

今年7月起,新力控股旗下多家子公司被曝票据逾期、拒付等现象。不过,在8月底业绩会上,新力管理层表示,截至2021年6月30日,新力商票余额9.4亿人民币,半年内到期金额不超过3亿元,内部有严格的管理系统,未来管理还将更加严格。

但新力的基本面让资本市场的担忧犹存,不久前,标普与惠誉分别将新力控股评级展望从“稳定”调整为“负面”。

第一财经从一位接近新力的人士处获悉,新力控股人力资源在两天前口头通知降薪计划,具体执行标准为,总部管理层普降50%以上,副总裁级别降薪70%,基层降薪10%~20%。

“新力目前确实面临一定程度的资金问题,融资、信贷收紧的影响较大,现在回款很慢,要缓解资金压力,给高管降薪是立竿见影的一个举措。”一位知情人士对第一财经表示。

目前,新力控股并未就股价暴跌做出公开回应。市场人士分析,可能系市场恐慌情绪的集中释放导致了踩踏,因为目前新力还未暴露出公开的债务违约。

9月20日盘后,富力地产公告称,作为富力地产执行董事和大股东的李思廉、张力二人,拟向上市公司提供港币80亿元的股东资金,并将在一至两个月内完成。几乎同时,碧桂园服务发布公告称,将以不超过100亿元的价格收购富力物业。这两则公告意味着,富力正透过多种举措缓解现金流压力,该公司自2020年逐步陷入流动性紧张局面以来,终于走到变卖“现金奶牛”的地步。

地产行业加速入冬?

从市场层面上来看,周一(9月20日),恒大股价跌幅高达10.24%,今年迄今累计下跌超80%。恒生指数表现最差,周一跌幅3.3%,成为年内最差的交易日。

港股下跌最多的行业是地产和金融,其核心症结是相关风险事件发酵以及对房地产行业流动性的担忧。避险情绪瞬间传导至全球市场。由于港股和美元债市场的国际投资者占比很高,资金进出较为剧烈,导致节中市场波动较大。

“内、外资对近期风险资产的解读区别较大,例如,某外资重仓的银行股在周一大跌近10%,但实则其表内贷款中对某开发商的贷款余额几乎为零(表外理财不详),这可能更多是因为外资恐慌所致。”招商证券银行首席分析师廖志明在电话会上提及。

美元债市场的剧烈波动也体现了外资的情绪。晨星基金经理研究分析师Patrick Ge对第一财经记者表示,但就目前而言,债券经理对逢低买入的态度喜忧参半,不少机构此前开始清理敞口,加剧了市场波动。

不过,接受第一财经记者采访的中、外资机构交易人士认为,境内股、债、汇市场节后开盘可能承压,9月23日恒大合计1.195亿美元的美元、人民币债券利息兑付将引发关注,但将恒大事件喻为“雷曼时刻”过于夸大,美国政府救助不及时、杠杆和相关衍生品过度发展都导致了当年的危机,但中国市场和居民资产负债表的健康程度远强于当年的美国,此次外资的过度恐慌导致部分市场或标的被错杀。

周一出现的新力控股股价闪崩,或是资本市场对于地产前景担忧的极致呈现。去年下半年以来,随着“三道红线”、“房地产贷款集中管理”的陆续出台,以及各个地方政府加大调控力度,使得市场逐步形成共识,即房地产的逻辑已经发生根本改变,过去靠高杠杆扩张的模式将无法延续,一大批高杠杆房企将在新的政策指引下强行缩表。

“在当下的政策环境下,房地产所能获得的发展空间十分有限,一是融资受限之后带来规模增长受限,二是土地成本和住房销售价格锁定之后带来利润空间下滑,房地产的整体逻辑发生了改变,黄金时代没有了,连白银时代都算不上,可能只能说是青铜时代。”一位上市房企高管如此评论。

市场上,各地调控政策的层层加码,让买房观望情绪日渐浓厚,房企去化速度放缓。今年7月、8月的数据显示,国内房地产市场陷入了整体调整格局,百强房企同比、环比销售金额均出现不同程度的下降。第三方机构克而瑞研究中心发布的数据显示,2021年8月,TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。

风险正在加速出清

“我们早在今年初就提醒客户回避地产股和地产债。”一位香港外资银行人士告诉第一财经,因为地产前景不确定性,市场担忧市场销售的缩量,带来更多房企被拖至流动性枯竭的境地。

此前,福晟集团、泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展等几家规模房企已经出现公开债务违约,中国恒大资金危局的不断发酵,将市场的恐慌情绪放大:如果房企批量违约,将给金融体系带来多大的风险敞口?

结合近期市场表现,廖志明表示,离岸市场对于近期风险事件的反应过度。

多位房地产业内人士在接受第一财经采访时均认为,接下来的一段时间内,一定还会有其他房企违约,但数量不会太多,大部分房企目前仍处于风险可控的状态。

丁祖昱认为,不排除还有个别企业爆雷,但整体风险可控,大面积爆雷的风险不大,尤其是大型房企中多数公司的护城河仍在。

在今年8月,多家房企高管在各自的业绩发布会上均释放了相似信号,即公司早已采取“现金为王”策略,减少了拿地支出,积极销售回款,足以应对漫长的地产寒冬。“现在大家的思路比较一致,保命要紧,这个时期活着比发展更重要。”

步入下半年以来,多数房企在内部切换至“过冬模式”,采取了包括减少支出、严控费用、裁员降薪、甩卖资产等举措维持现金流的稳定。据市场消息统计,今年传出裁员的房企高达十余家,包括绿地、恒大、雅居乐、金科、苏宁置业、花样年、阳光城等。而东方财富Choice数据显示,中报中已披露员工数量的54家港股上市房企及物企中,有15家员工较2020年末减少,24家人员数量未变,13家人员数量增多。

未来的房地产将走向何方?多数房企保持长期看好的乐观态度。比如,碧桂园总裁莫斌在该公司的中期业绩会上表示,中国城镇化的进程不会改变,房地产行业的长期需求依然存在,房企的发展空间仍然值得期待。

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