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天天观察:南沙手握一把好牌,却打得稀烂?一切都未必!

时间:2022-09-28 22:47:53 来源:搜狐焦点网 发布者:DN032

最近的南沙有点不平静!

也许是因为佳节将至,所以关于南沙要放松限购的消息,中介朋友们还是没忍住,再一次当起了楼市的“预言家”


(资料图)

时不时就会传一波的“限购解除令”,究竟会不会如约而至,小编的确不得而知。

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据克而瑞统计,目前广州全市的库存量为111960套,平均去化周期为16.3个月。

如图所示,相比广州的16.3个月而言,南沙目前的库存去化周期为26.2个月,高于全市的平均水平。

分板块来看,去化周期最短的明珠湾板块,同样高于广州全市的平均水平,达到16.5个月,而最长的南沙北板块则需要74.7个月才能完成去化,远远超过了18个月的安全线。

不考虑未来的新增供应,南沙北板块也需要6年多的时间才能把现有的货量消耗完,南沙的库存压力可见一斑。

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2022年1月-9月上半月,据克而瑞统计,南沙的一手住宅成交金额为147.93亿元,相比去年同期下降了58.06%。成交套数方面,今年1月-9月上半月仅成交4674套,相比去年同期的11944套,足足少了7270套

来看同期广州最强“吸金”项目——越秀和樾府,1月-9月上半月成交金额就已经达成124.31亿,整个南沙仅仅比越秀和樾府多出20多个亿,南沙当下遇到的困难不言而喻。

分板块来看,去年同期成交金额最高的黄阁板块,今年1月-9月上半月直降61.60%,仅成交49.03亿元。今年成交金额最高的明珠湾板块,相比去年同期也下降了51.20%。

值得一提的是,1月-9月上半月成交金额最小的南沙北板块,同比下降幅度也为最小,同比仅下降10.77%。

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那么,成交金额同比大幅下降,库存量去化周期高于安全线的南沙,是真的没有未来了吗?从这个角度看,有点言之过甚了!

众所周知,房地产市场短期看政策,中期看土地,长期看人口。

从人口的角度来说,南沙依旧是长期向好的!

根据CRIC栅格地图显示,常年活跃在南沙的人口已达约101万人,其中工作人口占比45.71%,达到46.33万人

其中,南沙工作人口的职住距离在10公里以下的占比达到84%。工作在南沙,同时住在南沙已经成为越来越多人的选择。

此外,南沙2021年的人口是2011年的三倍之多,同时,南沙区政府陆续出台了“集聚人才创新发展若干措施”“港澳青创30条”等具有竞争力的人才专项支持政策。

到2022年3月份,南沙已经吸纳了高层次和骨干人才约1.5万人,高层次人才数量自2016年以来年均增长101%,这让南沙不仅保证了人口的数量,同时也保证了一定的质量。

更为重要的是,据CRIC栅格地图显示,南沙的常住人口中,18-45岁的人群占比达到85.6%。工作人口中,18-45岁的人群占比达到77.3%。由此可见,足够多的政策外加足够“年轻”,南沙的基本盘比较稳。

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单从成交的数据来看,南沙为何有点“佛系”

首先,南沙虽然有101万的活跃人口,2021年统计局公布的常住人口也达到了90万之多,同时近几年的人口增速也相当可观。

但放眼全市,南沙的常住人口在广州仅高于从化,排名倒数第二,人口总量有待进一步提升。

其次,南沙的常住人口中一大部分住在本地,工作也在本地,与主城区的联系不够紧密。

以南沙最为成熟的金洲板块为例,CRIC栅格地图数据显示,金洲有83.52%的常住人口工作地点在南沙。不仅与泛珠江一带的CBD联系较少,甚至与邻近的番禺联系也不够紧密。

最后,来看南沙当前的产业结构和GDP总量

产业方面,南沙将构建“一轴一核心两极五片多点”的产业空间布局,一轴带动下,明珠湾、金洲、南沙湾三大板块组成的产业综合服务核心区为领先发展区。

需要注意的是,目前南沙大部分产业仍处在发展的初级阶段,规模效应还有待提升。

2021年,南沙的GDP总量为2131.61亿元,较前一年,排名上升三位,超过了荔湾、增城和花都。但就总量而言,南沙也只排在全市的第七位,且与第一名的天河还存在着较大的差距。

综上所述,南沙不管是在人口、产业、GDP总量在广州都处于相对靠后的位置,此外整个南沙目前与主城区联系的紧密程度也相对较弱。

正是因为规划光环加身的南沙也有这样那样的现实短板,我们也不难理解,为何在过去一段时间,南沙楼市没能力挽狂澜,并未在这一波调整周期中走出独立行情。

不管怎样,作为广州2035年城市规划唯一副中心的南沙,毫无疑问一定是未来大湾区楼市的一大焦点,今天南沙楼市的“短板”在被补强之后,也可以理解为未来的“跳板”

这么来看,与2020年购房者需要抢着买南沙的楼盘相比,今天南沙楼市的量价调整,未尝不是给了大家一个放心选择的机会。

你,会选择南沙吗?

文章来源:克而瑞广佛区域

标签: 成交金额 常住人口

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