最近的南沙有点不平静！

也许是因为佳节将至，所以关于南沙要放松限购的消息，中介朋友们还是没忍住，再一次当起了楼市的“预言家”。

(资料图)

时不时就会传一波的“限购解除令”，究竟会不会如约而至，小编的确不得而知。

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据克而瑞统计，目前广州全市的库存量为111960套，平均去化周期为16.3个月。

如图所示，相比广州的16.3个月而言，南沙目前的库存去化周期为26.2个月，高于全市的平均水平。

分板块来看，去化周期最短的明珠湾板块，同样高于广州全市的平均水平，达到16.5个月，而最长的南沙北板块则需要74.7个月才能完成去化，远远超过了18个月的安全线。

不考虑未来的新增供应，南沙北板块也需要6年多的时间才能把现有的货量消耗完，南沙的库存压力可见一斑。

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2022年1月-9月上半月，据克而瑞统计，南沙的一手住宅成交金额为147.93亿元，相比去年同期下降了58.06%。成交套数方面，今年1月-9月上半月仅成交4674套，相比去年同期的11944套，足足少了7270套。

来看同期广州最强“吸金”项目——越秀和樾府，1月-9月上半月成交金额就已经达成124.31亿，整个南沙仅仅比越秀和樾府多出20多个亿，南沙当下遇到的困难不言而喻。

分板块来看，去年同期成交金额最高的黄阁板块，今年1月-9月上半月直降61.60%，仅成交49.03亿元。今年成交金额最高的明珠湾板块，相比去年同期也下降了51.20%。

值得一提的是，1月-9月上半月成交金额最小的南沙北板块，同比下降幅度也为最小，同比仅下降10.77%。

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那么，成交金额同比大幅下降，库存量去化周期高于安全线的南沙，是真的没有未来了吗？从这个角度看，有点言之过甚了！

众所周知，房地产市场短期看政策，中期看土地，长期看人口。

从人口的角度来说，南沙依旧是长期向好的！

根据CRIC栅格地图显示，常年活跃在南沙的人口已达约101万人，其中工作人口占比45.71%，达到46.33万人。

其中，南沙工作人口的职住距离在10公里以下的占比达到84%。工作在南沙，同时住在南沙已经成为越来越多人的选择。

此外，南沙2021年的人口是2011年的三倍之多，同时，南沙区政府陆续出台了“集聚人才创新发展若干措施”“港澳青创30条”等具有竞争力的人才专项支持政策。

到2022年3月份，南沙已经吸纳了高层次和骨干人才约1.5万人，高层次人才数量自2016年以来年均增长101%，这让南沙不仅保证了人口的数量，同时也保证了一定的质量。

更为重要的是，据CRIC栅格地图显示，南沙的常住人口中，18-45岁的人群占比达到85.6%。工作人口中，18-45岁的人群占比达到77.3%。由此可见，足够多的政策外加足够“年轻”，南沙的基本盘比较稳。

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单从成交的数据来看，南沙为何有点“佛系”？

首先，南沙虽然有101万的活跃人口，2021年统计局公布的常住人口也达到了90万之多，同时近几年的人口增速也相当可观。

但放眼全市，南沙的常住人口在广州仅高于从化，排名倒数第二，人口总量有待进一步提升。

其次，南沙的常住人口中一大部分住在本地，工作也在本地，与主城区的联系不够紧密。

以南沙最为成熟的金洲板块为例，CRIC栅格地图数据显示，金洲有83.52%的常住人口工作地点在南沙。不仅与泛珠江一带的CBD联系较少，甚至与邻近的番禺联系也不够紧密。

最后，来看南沙当前的产业结构和GDP总量。

产业方面，南沙将构建“一轴一核心两极五片多点”的产业空间布局，一轴带动下，明珠湾、金洲、南沙湾三大板块组成的产业综合服务核心区为领先发展区。

需要注意的是，目前南沙大部分产业仍处在发展的初级阶段，规模效应还有待提升。

2021年，南沙的GDP总量为2131.61亿元，较前一年，排名上升三位，超过了荔湾、增城和花都。但就总量而言，南沙也只排在全市的第七位，且与第一名的天河还存在着较大的差距。

综上所述，南沙不管是在人口、产业、GDP总量在广州都处于相对靠后的位置，此外整个南沙目前与主城区联系的紧密程度也相对较弱。

正是因为规划光环加身的南沙也有这样那样的现实短板，我们也不难理解，为何在过去一段时间，南沙楼市没能力挽狂澜，并未在这一波调整周期中走出独立行情。

不管怎样，作为广州2035年城市规划唯一副中心的南沙，毫无疑问一定是未来大湾区楼市的一大焦点，今天南沙楼市的“短板”在被补强之后，也可以理解为未来的“跳板”。

这么来看，与2020年购房者需要抢着买南沙的楼盘相比，今天南沙楼市的量价调整，未尝不是给了大家一个放心选择的机会。

你，会选择南沙吗？

文章来源：克而瑞广佛区域