去年的石滩，今年的朱村，成为地产下行中内卷加剧的版块！

01

先回顾一下朱村的“辉煌过往”，朱村的过去可谓一片火热！

2014年，朱村凭全新“科教生活区”概念展露头角。在早年增城规划中，以朱村为圆心的“科教生活区”预计吸纳55万人口。凭借规划优势，朱村吸引不少品牌房企抢滩进驻，包括保利、碧桂园、中海等头部房企。

凭借规划起飞的朱村，同时拥有不限购的优势在身，新房市场成交活跃。

2016年，朱村一手住宅成交6813套，同区内仅次于新塘；而在2017-2019年间，朱村一直实力碾压新塘，以高成交量盘踞增城TOP1.

房价方面，由于21号线全线贯通，增城与天河、黄埔的时空距离由原本的一两个小时缩短到一小时内，朱村房价也于这一年迎来高光时刻，彼时新房网签均价高达2万/㎡。

当时板块内新盘远洋招商保利东湾成交均价高达2.4万/平；老盘也是趁势涨价，如碧桂园城市花园和西福蓝湾2019年网签价为1.8万/平，同比涨幅高达47%及26%；江山时代更是卖到2万/平，比地铁开通前的2018年翻了不止一倍！

不过可惜的是，自2019年以后，朱村的房价就进入横盘甚至是阴跌的状态，没有再爬上2万/平的门槛。

一方面，去年增城受到黄埔、南沙等区楼市政策放松抢客的“降维打击”，各板块只得打价格战；再加上去年底行情淡漠，增城开始遍地“内卷”，新塘、永宁也有不少1字头的特价单位...

(资料图)

种种原因交织之下，没有新利好刺激的朱村只能降价吸客，板块房价持续下跌。

02

先来看看今年5月朱村部分项目的新房成交均价。

据克而瑞数据统计，今年5月朱村除少数新盘网签价能攀上2字头，大部分楼盘均在1.8-1.9万/平。

但值得一提的是，图中不少项目对比两年前出现阴跌。比如保利大国璟，2019年网签均价突破2万/平，如今也回落至1.8万/平。

但更可怕还是“内卷王”的出现，近期保利水木芳华迎来开盘，首开推出1.6-1.7万/平的单位，直接拉低朱村板块的上车门槛。

也就是说，阴跌或许只是前奏，朱村各大项目的价格战才刚刚打响。

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最后，盘点一下朱村的新房库存。

截至5月底，朱村街道新房库存4853套，仅次于新塘、永宁，相对去年第四季度略微下降。

但是，由于去化能力不及新塘、永宁，朱村板块的去化周期达到历史新高，为21.7个月。可以看出，当下的朱村库存压力依然较大。

不过所幸的是，未来朱村的供应量有所缩减，不会带来更大的库存压力。

据不完全统计，今年增城入市的全新盘将多达26个，但位于朱村的仅有5个，少于新塘、永宁。

此外，从旧改角度分析，未来5年，朱村的供应量也只有99.9万方，同样是低于新塘、石滩、中新板块。

截至目前，朱村共有在售及待售项目17个。看似很多，但大部分其实都已处在尾货阶段，这意味着板块的价格战或许不会持续太久。

从套均价看，根据5月数据，增城新房的套均价为187万/套，以首套三成计算门槛为56万。目前朱村的套均价是178万/套，三成首付门槛53万低于区域内水平线。

如果预算足够，你会选择朱村吗？

保利水木芳华

保利水木芳华项目落位21号线凤岗站上盖，2站科学城 4站智慧城！规划27号线交汇，地铁价值不可估量。下楼步行即达2大公园，周边5大水景公园环绕。小区自配建24班小学，科教城规划11处教育用地！

项目主推建面68、79、101方三至四房！

效果图

保利·水木芳华

待定

待售 普通住宅 塔楼

楼盘地址：增城科教城21号线凤岗站C出口科技小镇旁 查看地图

开盘时间：暂无 产权：70年

主力户型：暂无全部户型

400 电话：400-156-0036 转 437370 微信扫码拨打 微信扫码，快速拨打 我要看房：近期看房活动，楼盘优惠信息通知我 已有38人报名 立即报名

徐福上坤云境风华

徐福上坤云境风华项目位于广州市增城区朱村镇城芯位置，距离21号线朱村地铁站B出口仅仅10米，是整个增城为数不多的真正地铁上盖房子！出家门即到地铁口！项目总占地面积为17258.26㎡，规划建造4栋中高层品质住宅，总共588户，小区绿化率高达30%。项目贴合业主关注点，匠心打造极致配套：包含入口前广场、酒店式归家大堂、10万藏册图书馆、禅意园林、景观会客厅、1000㎡童梦乐园、架空层泛会所、阳光车库、繁华商业配套等，造就新青年典范居所，悦享便捷舒心生活！

现已开放营销中心,项目将首推建面约75-98㎡的二至三房户型。

效果图

徐福上坤云境风华

待定

待售 普通住宅 塔楼 高层 中式地产 教育地产

楼盘地址：增城广东省广州市增城区朱村街道徐福上坤云境风华(建设中) 查看地图

开盘时间：暂无 产权：70年

主力户型：二居 三居 |75-98 m² 全部户型

400 电话：400-156-0036 转 433811 微信扫码拨打 微信扫码，快速拨打 我要看房：近期看房活动，楼盘优惠信息通知我 已有44人报名 立即报名

广铝四方天地

广铝四方天地位于朱村地铁21号线山田站旁，规划超17万方园林风情高端商业配套，超大规模一站式居住娱乐生活配套，为朱村版块唯一拥有晚上生活及商业配套的地产项目。项目共规划8栋楼，2栋星级酒店，2栋酒店式公寓、2栋多层洋房、2栋高层住宅，以及三种不同建筑风格的园林。

住宅主推建面约89-126平方米三至四房。