在450+次的楼市调控中，2022年全国各地上半年楼市画上了句号。

(资料图片)

在广州，等候了许久，我们还是没有等来传闻多时的“南沙、白云等区将放松限购”“增值税5改2”消息变成现实。

大动作没有，小动作不少：

一手住宅限价有所放松，允许楼盘备案价上调3%；限购政策微调，外地人购房允许断缴或补缴社保不超过3个月；房贷利率稳中有降，个别银行最快一周放款；白云、花都等7区或将迎来“差别化入户”政策……

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政策的松动，并没有在市场掀起大风浪。

毕竟，恢复也需要过程。

在经济下行压力加剧的环境下，大部分刚需买房人的信心仍有待提升。

而开发商们，前期市场不明朗，普遍不敢轻易取证推货。到了后期，虽积极供应过万套新货备战“红五月”，无奈买家观望情绪浓，成交量不算太理想。6月，部分区域的楼盘更是玩起了价格战。

开发商们的谨慎，在广州第一批集中供地中，也可感知一二。18宗地，15宗底价成交，2宗溢价成交，1宗流拍，竞得者依旧以央企/国企为主。

为此，在拟于7月进行的第二批集中供地中，官方不仅拿出了优质地块，还在一定程度上放松了土拍规则，希望吸引开发商积极参与土拍，以盘活一二级市场。

图源：视觉中国

这半年，广州旧改也有序重启。黄埔新溪村、萝峰村，增城瑶田村等纷纷启动招商。过去以民企主导的旧改市场中，现在央企以及地方功能性平台公司参与度越来越高。

……

上半年的事情不少，受篇幅限制，本文暂且以关键词的形式，为大家简单梳理一下。

#01

提振信心

信心，比黄金重要。

2021年四季度开始，官方多次发话，提及支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等内容。

2022年3月，金融委、银保监会、央行、财政部、证监会、外汇局等六大部门积极表态，对房地产可能出现的系统性风险提出保障措施，坚决要求稳定楼市，防范风险，稳定市场预期。

这是历史性的一刻，官方首次如此大规模的集中表态，背后的分量和含义，值得细细品味。

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后面的事情，大家也看到了。

越来越多城市放松楼市政策。中原地产数据显示，上半年房地产调控政策发布数量已超450次，稳楼市政策内容不断升级。

所有政策，所有表态，更多是为了提振信心。

广州，政策上不见明显大动作，在一定程度上影响着买家入市的积极性。不过，高端住宅项目、网红盘，仍保持着较高的成交热度。

市场行情逐步明朗，开发商推货的积极性也有所提高。

成交量的回升，体现了信心的逐步恢复。从环比走势来看，在各种暖市政策助力下，近几个月广州新房成交面积有所回升，只是幅度不大。

市场各方离信心真正恢复，仍有较大空间

|图源：克而瑞广佛区域

#02

政策放松

相对比信心，也许大家更期盼的是购房政策的实质松动。

6月初，广州对楼市限购政策进行了微调，即外地人购房允许断缴或补缴社保不超过3个月。

广州，因此成为率先调整楼市政策的一线城市。

政策微调的背后，是2022年前5月广州楼市成交表现欠佳。

克而瑞数据显示，今年前5月，尽管单月成交量环比有所回升，但整体成交量并不算高，合计面积为320.37万㎡，同比下降了41.79%。

尽管在全国其他降首付、调整限购范围等城市面前，广州这一微调政策可以说是不值一提。

但这也是广州在限购政策不变情况下，能做的较大让步了，让刚需购房者重拾起一丝对市场的期待。

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#03

房贷利率下降

接下来，广州是否有其他相关优化政策，进一步支持刚性和改善性购房需求，尚不可知。

但与购房者息息相关的信贷政策，我们还是可以期待一下。

回想2021年的广州，‍房贷一贷难求、放款一拖再拖、客户自浮利率银行优待等现象频繁出现。

这一年的广州，首套房贷利率的高点还达到了6%。

如今，广州各大银行房贷利率均已不同程度地调降，首套房贷利率集中在4.45%-5.2%，二套在5.05%-5.4%，最快一周内可以放款。

还有小部分银行，首套房贷利率还可做到4.25%，不过受众群体不大。

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房贷利率的变化，直接关系到买房人的购房成本，尤其是刚需族。利率出现下降，购房资金成本更低。

而对于接下来的房贷利率走势，资深按揭贷款专家郑大源表示，预计广州房贷利率还有下调空间，底线或许在4%。

#04

内卷加剧

6月初，朱村保利水木芳华低价开卖，在稍显冷淡的广州楼市，激起了不小的水花。

在周边很多楼盘此前开盘价都在2万元/㎡以上的情况下，保利水木芳华以折合1.6-1.7万元/㎡的价格一炮而红，被人称呼“内卷王”。

这样的价格，可比周边一手房源便宜4000元/㎡以上，怎能叫人不心动。

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除朱村外，在楼市行情偏冷的情况下，“东大仓”增城早已遍地“内卷”，新塘、永宁也有不少1字头的特价单位在售。

另位于老黄埔的黄埔新城也玩起了价格战。该项目此前吹风3.5-3.7万元/㎡。6月初，项目直接喊出首开价格最低预计不到3万元/㎡的消息，引人热议。

尽管低价策略给楼市带来一些惊喜，但在广州中原地产项目部总经理黄韬看来，目前广州市场购买力仍有限、恢复动力不足，开发商降价抢客是正常的销售手段。

#05

旧改不刹车

2021年10月，广州发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，成为首个跟进住建部旧改新政的城市。

如火如荼进行的广州旧改，就此摁下了暂停键。

经过调整、全面核查，2022年广州旧改缓慢重启。

2月17日，黄埔区下沙社区新溪村旧村改造项目启动招商。作为2022年第一个公开招商的旧村改造项目，于黄埔，于广州，都有着非凡的破冰意义。

3月，广州市发改委出台《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》，提及城市更新7次，释放出积极信号。

官方的积极表态，更表明了广州旧改推进不会突然“刹车”，并且将由实力更雄厚的国企、央企主力推进。

随后，白云区官方立马出文表态相应，表示坚持推进旧改。四大区属国企白云城投、白云产投、白云高新投资、白云公资已对接至少20个旧改项目。

眼下，除新溪村外，瑶田村、长龙片旧村、萝峰旧村等项目均相继启动招商。

另就在数日前，知识城新乡村示范带暨“九佛五村七片”首开区动工活动的举行，也指明了黄埔未来城市更新工作的最新走向。

一切，都在有条不紊地持续推进中。

#06

差别化落户

5月，“广州市人口发展及社会领域公共服务体系建设“十四五”规划”正式发布，提及“差别化弹性入户政策”。

而根据广州市人社局于2020年12月发布的《广州市差别化入户市外迁入管理办法（征求意见稿）》，其划定差别化入户的实施范围为：白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区。

不难想象，如果差别化入户政策落地实施，即意味着白云、黄埔、番禺、南沙、花都限购区，社保将从“5年变1年”，无形中增加了不少“房票”。

当然，目前政策尚未正式落地，具体细则或许存在变动，也不排除由各区来制定入户细则，“因区施策”。但大方向是不会变的，广州会逐步放宽入户限制。

……

综合来看，上半年的广州尽管在政策上有所放松，但力度有限，未能迅速提振市场信心。

但在政策向好的大环境下，相信整个市场到三、四季度，会实现真正的好转。

关于上半年的市场表现，大家还有什么想说的？