曾经很长一段时间，中心区楼市的“口碑”之战常集中在越秀区和天河区，一是因为两者地理相连，二是由于两者是第一代和第二代CBD所在地，三是因为两个区域的一手住宅均价接近，部分楼盘的价格还不相上下，不论是已购房者、打算入市者还是“只看楼不下手”的旁观者，对两区的楼价之争都颇为关注。

(资料图)

但随着越秀区一手住宅供应量和成交量的减少，和天河区的楼市供应已不在同个量级上，两区的楼市价值之争就逐渐减弱。与此同时，海珠区高端新货陆续上市且受到市场追捧，一时间将市场的眼球高度吸引并聚集在该区，曾一度被视为“楼价天花板”的天河区至此也遇到了强劲的对手。去年上半年，天河区一手住宅整体均价约7.1万元/平方米，比海珠区整体均价高出约6%；到了今年上半年，海珠区整体均价达到8.8万元/平方米，不仅超过了天河区的7.3万元/平方米均价，且高出的幅度达到近20%。

海珠区琶洲片区高端物业表现抢眼 陈秋明 摄

海珠区一手住宅均价反超了天河区，令不少买家和旁观者感到惊讶。但仔细分析各自的市场可以发现，区域均价的形成，与供应和成交情况有紧密关系。如果是高价产品成交量大且在区域成交中的占比较大，这个区域的均价就会呈现走高的现象，反之则会体现出区域均价平稳或变低。今年上半年，海珠区凭借逾400套的高端产品成交，令该区整体均价呈现结构性上升的特点。

值得一提的是，不管是海珠区“8万字头”的均价，还是天河区“7万字头”的均价，并不代表着这两区的楼盘都高不可攀。两个区域里都仍有七八十平方米的紧凑型产品供应，以此类产品6万多元/平方米的价格计算，四五百万元的总价，依然能在中心区里安家。

天河和海珠两区仍有刚需产品供应 陈玉霞 摄

【一】高端项目频现：海珠均价约达8.8万元/平方米

楼市波动期，广州中心区的楼市行情就成为一种风向标，它在一定程度上能体现买家对房地产行业的信心。今年的中心区楼市两个最大的竞争对手，一为海珠区，一为天河区。其中，两者的楼价之争是市场话题焦点所在，从专业机构的统计数据看，上半年，海珠区一手住宅整体均价已经反超天河区，且高出幅度为两成。

楼价反超有结构性因素影响

广州中原研究发展部数据显示，今年上半年，海珠区一手住宅整体均价为8.8万元/平方米，比天河区的7.3万元/平方米高出20%。而在2021年上半年，海珠区整体均价为6.7万元/平方米，天河区的则已经达到了7.1万元/平方米。海珠区楼价反超天河区，让很多人大跌眼镜。

实际上，这种现象也是必然。

2017年海珠区出现了约5.5万元/平方米楼面地价，虽然在近几年同区的地价都没有超越它，但新地块的地价也不算低，例如2021年石岗路AH050946D地块，楼面地价为5.05万元/平方米；2020年的新港东路AH041405地块，地价则为5.1万元/平方米；江泰路、华洲路地块的地价都在4.4万元/平方米以上……如此一来，拿地的开发商都谨慎对待，选择了相对高端的项目定位，将地块价值尽可能发挥到极致。

因此，近年来，海珠楼市里的高端项目陆续出现，从石岗路一线江景的时代大家项目开始，再到中海观澜府乃至琶洲片区的保利招商天珺、品越华府等项目，它们的定位都比较高。按开发商的话说，即是“对自己以往项目的超越”，在高配的景观、户型设计和装修标准之下，该区高端项目的售价也都跨上了10万元/平方米大关，并一一刷新了所在板块的历史价格。

海珠区多个高端项目的陆续上市并热销，对区域均价起到了拉升作用。上半年海珠区整体均价反超天河区，很大程度上就和“区域的结构性供应和成交”有关。

海珠区下半年势头依然强劲

海珠区整体均价反超天河区，这种现象会否成为常态？这需要根据当年的供求关系来判定。从已有情况分析，今年内这种状态有望被保持。

海珠区的整体供应结构预计变化不大。下半年内，上半年曾经热销的项目如品越华府、保利湖光悦色等楼盘会推新外，还有中海映澜台和海珠新城等新项目也要上市，前两者有市场基础，追随者较多，后两者蓄客时间比较长，营销人士称“意向客户比较多”。在海珠区西部，随着中旅天宸府、中海江泰里等项目的持续推售，7万元/平方米左右的售价也有望持续。整体上看，高端项目在海珠区供应中的占比相对较高，一旦成交能延续上半年的势头，海珠区整体均价依然会保持在8万元/平方米以上。

天河区、海珠区总价五六百万元的房子受到买家关注 陈玉霞 摄

【二】刚需项目成交为主：天河均价约7.3万元/平方米

在很长的一段时间内，天河区楼价都可谓广州的“楼价天花板”，特别是2021年珠江新城、牛奶厂板块等多处热门楼盘价格一路向上，更促使很多人形成了天河整体楼价就是全广州市楼价之王的印象。今年，天河区多个高端项目叫出13万元/平方米的售价，也有很多人认为理所当然。

但今年上半年，天河区一手住宅整体均价低于海珠区，除了受供应和成交的结构性影响外，其间还有区域高端项目调价的部分影响。

刚需产品价多为6.5万-7.5万元/平方米

区域的均价和供求关系紧密相关。从今年情况看，天河区的畅销盘还是以刚需定位及首次刚改型定位楼盘为主，它们的售价多在6.5万-7.5万元/平方米之间，比如珠江花城、天河壹品、保利天汇等。例如8月首周推售新货的广氮板块刚需项目，开盘价格在6.5万-9万元/平方米之间，八十多平方米的“3+1”单位总价500多万元可以买下。据介绍，当天推货去化率超过八成。主流产品的成交价，将影响区域的整体均价。今年上半年，天河区的上述三个项目为市场贡献了超过1200套的成交量，成为该区的绝对成交主力，这些就是令该区均价低于海珠区的主要推手。

下半年，天河区的供应主力变化不会太大，仍会集中在珠江花城、天河壹品、保利天汇等这些项目上。如果这些项目价格走高并获得较高成交量，则区域整体均价恐将被拉升。

部分高端项目调价出货

与海珠区高端项目开盘去化达八成以上的情况相比，天河区高端项目的成交速度就相对较慢。同样是主流售价在10万-12万元/平方米的项目，海珠区琶洲板块高端新项目部分户型一房难求，而天河区牛奶厂板块的某个项目则选择了调价促销，目前其售价为8万多元/平方米起。

在专业机构克而瑞广佛区域公司的统计中，今年上半年，海珠区总价千万元以上的单位成交了472套，位居全市各区之首，而在没有了珠江新城高端新货支撑、高端供应相对较缺的天河区，总价千万元以上的单位的成交量仅为102套，排名甚至在番禺区、荔湾区和白云区之后。

下半年，天河区预计还有高端项目合生缦云推出市场，加上此前的合景臻颐府、保利汇景台等项目，如果它们的价格坚挺且成交量增加，则可能会拉升天河区的整体均价，否则，该区均价仍会和上半年相近。