今年的广州市场，可以大概总结为“刚需躺平、土豪发力、改善骂骂咧咧推着走”。

高不成低不就，需求上“既要又要还要”，实力上却支撑不了“闭眼入”，改善人群或许是当代购房群体中最纠结的一类...

(相关资料图)

血拼哥的朋友牛哥或许就是纠结的群体画像之一。

牛哥去年喜得二胎，欢喜之余新的烦恼也随之而来：

1、一家六口挤在天河一个70平的楼梯小二房里，实在拥挤；

2、大宝四岁多，很快要面临上学的问题，但小区划定的学校为村小，学位一般；

3、家在7楼，老人每天买菜溜娃，保守上下楼梯6趟，有时候拎多抬重的，实在有点吃不消...

换房势在必行，且这次置换的如无意外会长期居住，不再轻易挪窝了。所以牛哥把需求都罗列出来：

首先必须要四房，面积段最好是110-120平左右，两个娃长大了也有房间住；

其次学位要过得去，不追求什么名校省一级，但起码实力不能差；

周边配套要成熟，方便老人家买菜购物；最好是市区，偏远郊区谢邀果拒；

最好小区大一点，园林漂亮公建配套齐全...

既要又要还要全都要，那么预算有多少呢？“500万到顶了”牛哥淡淡的说...

听到最后血拼哥终于理解牛哥的苦衷了，这个预算，看中的区域买不起，买得起的又不能完全匹配需求，才会在取舍之间摇摆不定...

对于此类改善买家，血拼哥只能说，最好的方式是认清现实，对需求重要性逐一排序，根据核心需求点进行选择，才能有的放矢，做出最佳决策。

虽然部分置换改善族犹豫不决，但依然难掩改善群体巨大的购买力。

据国家统计局最新公布的70城数据中，广州今年1-7月商品住宅整体成交情况中，网签成交套数同比下降34%；而成交均价同比上涨14%，量跌价涨！

细挖成交数据，从成交面积段上看，刚改/改善面积占比加大：90-110㎡产品占比36%排第一、110-144㎡产品占比28%排名第二、而刚需主力面积段70-90㎡仅排第三，占比27%。

从成交户型结构上看，改善户型的占比也有所提升：今年1-7月广州最热门的是三房户型，占比53%；排名第二是四房户型，占比27%；

值得一提的是，去年四房户型便晋升为“广州第二热门户型”。从今年1-7月的户型成交数据看，四房户型成交势头继续加猛，市占率也显著提升。

这些数据就很好的验证了“量跌价涨”的原因，本该作为主力的刚需乏力，改善发力扛大旗，因而带来广州房价的回升。

据悉，市场上大部分改善群体倾向于建面110-130平、总价500-700万的四房产品。

把这些条件组合在一起，市中心四区（越秀荔湾海珠天河）和近郊三区（白云番禺黄埔）有40余热盘符合需求。

其中又可以根据自身的需求对楼盘进行分类，进行个性化挑选。

追求核心地段价值的可以考虑中旅天宸府、中海江泰里、越秀和樾府、珠江铂世湾、耀胜新世界广场、大壮名城等。

其中中旅天宸府和中海江泰里位居海珠老城核心区、越秀和樾府、珠江铂世湾傲居番禺万博 CBD、大壮名城则雄踞科学城核心，区位价值突出。

|中旅天宸府效果图

追求交通便利配套成熟的可以考虑万科金域曦府、万科城市之光、龙湖金地天峯等。

万科金域曦府为花地湾组团，坐享老荔湾成熟配套；万科城市之光位于五号线文冲站附近，地处老黄埔核心，周围生活商业配套成熟；龙湖金地天峯为3号线东延线番禺客运站地铁tod项目，还将配建8万方的龙湖天街商业。

|龙湖天街效果图

追求生态环境、美好生活的可以考虑金湖花园、越秀大学城和樾府、越秀瑞麓府等。

其中越秀大学城和樾府坐拥20万方公园、越秀瑞麓府临近长隆野生动物世界；金湖花园则毗邻凤凰山森林公园，绕金湖而建，私享30000㎡天然水域，是广州主城核心区罕有的低密度社区，全新洋房天岚主推建面97-143㎡三至五房，户户观山望湖，为美好生活而生。

|金湖花园实拍图

追求大社区的可以考虑珠江花城、保利天汇、新世界云耀、富力南驰富颐华庭、珠光海珠新城等，以上项目均为大型社区、分多期开发，自成一城。

|新世界云耀效果图