从一片饲养奶牛的牧场，到成为单价8万+的“富人区”，牛奶厂只用了8年时间。

但曾经扬言“破8冲10”的牛奶厂，如今似乎也偃旗息鼓了。

(相关资料图)

随着牛奶厂最后一个新盘合生缦云入局，吹风价10w+/平，首开将卖7字头，牛奶厂冲高失力已成现实...

二手遇冷 报价回调

要说牛奶厂前两年有多火爆，现在就有多落寞。

去年4月成交一套135平四房单位，成交总价高达1265万，单价折算下来高达9.3万/平，引发中介集体刷屏！

而那段时间的二手挂牌单价飙至9万-11万+/平！要知道一年前板块内二手房均价还徘徊在5-6万/平，从此可看出牛奶厂业主的自信和底气！

然而，随着下半年二手房限价、"交易二转五”，故事又换了另一套说法。

去年扬言要“破8冲10”，今年可谓凉意十足，有楼盘二手价格已经回到7字头。

从成交房源看，今年5月华润天合一套124㎡的户型成交单价近6.7万/平，而去年7月差不多面积的户型，单价去到9.6万/㎡！总价相差360多万！

这一降价，直接就蒸发了一套刚需三房！伤不起！

市场不买单

新盘采取低价策略？

新盘方面，似乎也不太可观...

今年3月，造势已久的合景臻颐府入市，首推150套建面约200-350平大平层，12-14w/平高调开卖，然而很快就被市场打脸，网签三月去化仅为个位数。

迫于业绩和回笼资金的压力，项目自降身价企求出货。6月推出特价房，最低8.5w/平，让臻颐府直接从10w+的豪宅降到8w+的改善盘。

以价换量见成效，从阳光家缘网站查询到，10月底数据合景臻颐府目前网签数为55套，虽然去化仅20%，但是好歹交易量是上来了些。

有一说一，虽然成交不太理想，但臻颐府的产品还是做得很出彩的。

园林由日本知名设计师小林政彦操刀设计，樱花大道拉满归家仪式感，入户门庭、回旋式下客设计，东方禅意十足的枯水木园林、满满的日式园林风格，实地看过的都说高端。

项目共17栋小高层，一共315户，小区的容积率仅2.0，非常低密舒适。然后产品基本都是3梯2户的设计，私密性做的还是很好的。

只是碍于项目所处的牛奶厂板块并非天河核心地段、版块虽受热捧但价值并未夯实；加上今年楼市处于调整期，逆市之下买家也变得谨慎，不轻易出手。

此外，臻颐府旁边的“鸽王”合生缦云广州终于不鸽了，且相当高调，发布会邀请了孙俪娘娘站台助阵，一度成为全城焦点，吸睛无数。

目前认筹中，预计11月初正式开卖。根据项目发布的宣传海报，首开惊喜价7xxxx元/㎡！要知道板块内二手房大多挂牌八九万的，新盘这个价位可以说是“吊打”牛奶厂一二手项目！竞争力拉满！

项目为合生帝景山庄西地块新组团，而️“缦”系是合生打造TOP级系列，在生活方式独特的“折叠理念”，将世界顶级酒店生活理念融入住宅，想要给当代精英带来高端独特的居住体验。

项目以全场景“立体功能”重新定义生活方式，达成时间与空间的全新平衡关系。利用半山地势，打造丰富多变的台地园林景观，并通过连廊贯穿其中，带来了立体式、沉浸式垂直园林体验。

产品方面，项目全部为14-17层的板式小高层建筑，户型涵盖建面145-320㎡三至五房，其中200㎡以上户型占比高约80%。由此可见，缦云广州打造的不仅仅是一处居所，更多的一种纯粹的圈层。

吸收CBD外溢客群

未来增量巨大？

为何牛奶厂现如今会显得后劲不足？

很多人都是说牛奶厂虽然位于天河，但并非核心区域，没有强劲的产业支撑。

此外版块周边配套并不高大上：交通出行不便，最近的地铁站是1.5公里外的大观南站，而自驾需接受必经之道悦景路道窄堵车的烦躁；最近的商业中心是3公里外的奥体商圈，也并不算高端。

然而对于到处都是10年+、20年+楼龄的天河来说，牛奶厂的稀缺属性同样很明显。

作为天河为数不多的纯居住版块，板块楼龄新、环境优美，还是能吸引很多看中生活品质的改善客群。

加上牛奶厂的区位决定了其会承接一部分珠江新城的外溢客户，随着后续鱼珠CBD、金融城的发展，相信会给牛奶厂的楼市带来巨大增量！

所以现在的价格回落或许只是处于“阶段性调整”？

那么你认为牛奶厂的“天花板”到了吗？不妨在评论区一起讨论下~