10月28日，广东省人民政府办公厅发布《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》（以下简称《批复》）。《批复》称，同意设立广州琶洲经济开发区，实行现行省级经济开发区的政策。这样，广州琶洲经济开发区就是广州市第9个经济开发区，也是广州市第6个省级开发区。

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一边是光环继续叠加，一边是《批复》里最后提及的“严禁商业房地产开发”，这样的“一增一减”，令琶洲及周边房地产市场成为本周焦点。在不少房地产业内人士看来，这是一场属于琶洲及周边板块楼市的利好，将带动众多板块的楼价上扬。但已经进入全新行业周期的房地产市场，真会如此吗？

广州琶洲经济开发区分为三个片区 图/陈秋明

严禁商业房地产开发，不是琶洲楼价向上的充分条件

广州琶洲经济开发区设立的消息一出，不少房地产人士就开始吆喝叫好起来。不少二手房经纪近日频频致电记者，为记者解读这波利好。一位李姓经纪说：“广州琶洲经济开发区正式获批，意味着住宅产品将供不应求，琶洲板块的利好肯定最大，在售的一手住宅赶紧先买，我们也有关系能订到一些好楼层。”甚至连番禺区莲花山等地的楼盘都来蹭热度，文案为“广州琶洲经济开发区批准及地铁8号线东延线公示，利于莲花湾区建设……”一时间，似乎房子只要蹭上“琶洲”二字都能热销一样。

但对于买家最关心的楼价问题，此时还是需要冷静看待。

第一，商品房作为一种商品，其价格受市场供求关系影响。

从现状看，琶洲板块二手房市场并非供不应求，相反，今年以来的需求量都有所下降。某大型二手房平台相关负责人告诉羊城晚报记者，琶洲片区今年来二手住宅成交行情一般，第三季度有成交记录的琶洲中区和磨碟沙板块是7套，同比减少3套，环比第二季度还减少4套，而在这两个板块里的二手放盘量则超过250套。因此从整体上看，琶洲板块二手行情并不活跃，部分房源因素质较好能以接近放盘价的价格成交，但更多的房源成交价则比放盘价低5%-10%，且成交周期从1个月至1年多不等。

今年琶洲板块一手住宅市场则有些不同，有货可售的保利项目、越秀地产项目定位都很高端，每套单位总价都在千万元以上，两三千万一套的单位有不少。它们的成交算是活跃的，根本原因在于现阶段琶洲板块一手楼市产品供应结构偏大、供应量少。但此时这些楼盘是否会调价，开发商都在谨慎考虑。

第二，商品房的价格和市场大环境有关。

这更容易理解。如果在楼市量价齐升的大环境里，哪怕是远郊的房子都不忧卖，此时房子遇到了一个大风口；但是，现阶段房地产已经进入全新周期，楼市生态正在改变，房价只涨不跌的时代已经过去，人们会将有效的“房票”放在更合适的房子身上。需求变得更加理性的市场里，房价不是靠很多张嘴就能吹涨。这也是琶洲板块二手楼市今年相对安静的根本原因。

在楼市一路高歌之时，琶洲的各种标签都是锦上添花的光环，能让房子实现更高溢价；而在楼市调整期，琶洲的各种标签相对更体现出稳定器的作用，虽不会直接拉升楼价，但也能让这里的楼价相对坚挺。

总体来说，广州琶洲经济开发区的设立并不是区域楼价上涨的充分条件，毕竟琶洲的标签还有很多。琶洲及周边楼价的变化，和供求、信贷、市场环境、产品自身素质等都有关系。

现阶段琶洲楼市以二手市场为主 图/陈玉霞

严禁商业房地产开发，不等于琶洲再无宅地供应

《批复》指出，广州琶洲经济开发区必须依法供地，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。

其中的“严禁商业房地产开发”9个字，是目前楼市领域最聚焦的话题之一。不少房地产从业人员借此大做文章称“住宅绝唱”“以后无新增住宅供应”等，以此推动现阶段一二手楼市的成交。

但实际上并非如此。

首先，可以先认真看看相关文件。此次批准设立的广州琶洲经济开发区，文件里显示其规划面积为702.1672公顷，分为三个片区，各自的“四至”范围都很清晰。细心的人还会发现，2021年时广州曾出现的“广州琶洲高新技术产业开发区”，其规划面积为1287.47公顷，比此次的广州琶洲经济开发区多了585.3公顷。即便真的在广州琶洲经济开发区限制宅地供应，在它之外的地方例如上述585.3公顷用地中可并没有类似的限制。如果将范围扩大至琶洲片区，尚未设限的用地还有不少。

其次，再来看看宅地及一手住宅情况。去年和今年，琶洲都有宅地现身集中供地市场，且都被顺利成交；就在今年的6月份，广州市规划和自然资源局发布了《琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划》征询意见公示，从中可见，琶洲南区用地规划有所优化调整，和原规划相比，优化后的规划里增加了十多宗宅地，而这些宅地，基本位于此次设立的广州琶洲经济开发区的南区。对比地图空间，这些宅地多在赤沙村旧改范围。2020年6月，赤沙村的旧改合作企业已经敲定。值得留意的是，琶洲东部也还有一些城中村，如果顺利更新，也能为市场提供新增住宅供应量。

值得一提的是，2019年广州市通过的《琶洲地区2019-2035年的发展规划》显示，到2035年时，琶洲地区的就业人口将达到80万人，居住人口达到34万人。而广州市海珠区发布的第七次全国人口普查公报数据显示，算上琶洲街道和官洲街道，琶洲片区常住人口近15万人。为了迎接更多常住人口的到来，住房就需同步配建，由此也能预判，琶洲片区的住宅供应会陆续来。

总的来说，广州琶洲经济开发区严禁商业房地产开发，并不等于琶洲一手住宅就会成“绝唱”，琶洲片区的一手住宅，该有的还是会有。

广州琶洲经济开发区西区有序建设 图/陈秋明