2021年8月，房产经纪告诉王睿（化名），有买家愿以2850万元购买他家在凯旋新世界的住房。

一年多以后，2022年11月，房产经纪们闻悉其底价是2600万元，频频带客上门看房。

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从国庆前夕的地产政策大礼包“三连发”，到11月以来的地产“第二支箭”+金融16条+保函置换预售监管资金等，密集的利好政策“子弹”之下，广州珠江新城的楼市或已被率先炸醒。

据不完全统计，截至11月18日，仅半个多月时间，珠江新城已成交45套房，已渐次逼近10月全月的总成交量（52套）。

广州珠江新城的楼市或已被率先炸醒。南都·湾财社记者 邱永芬 摄

千万豪宅一年内涨200万又降回原位

坐标广州珠江新城凯旋新世界，一个几乎全国人民都向往的豪宅社区，王睿（化名）一家在这儿住了十多年后，准备卖掉这套全家唯一的住房。

事实上，早在2021年8月，就曾有房产经纪找到王睿，表示有买家愿以2850万元购买他的住房。彼时王睿没有卖房计划，犹豫着拒绝了。

王睿亲历广州楼市的崛起，也是楼市的获益者。

十多年前，他去杭州考察，发现“杭州的宿舍楼1万元/平方米，而广州当时只需要六七千元/平方米”。王睿说，2008年以前，广州的房价比北京上海便宜近一半。返穗不久，王睿一家在凯旋新世界买了一套建面150多平方米的房子，彼时每平方米价格不到1.4万元。

“得益于当年买得起，如今才住得起这么贵的房子”。凯旋新世界当年就是广州豪宅的标杆，十多年以后，仍然是广州豪宅的风向标。

据不完全统计，凯旋新世界今年至今成交了大约41套房，从3楼到25楼不等，其成交价在13.05万元/平方米到30万元/平方米之间。

成交面积最小的一套为北向79平方米1房，总价1230万元，相当于牛奶厂板块一套建面140多方以上四房或五房。最贵的一套为今年11月初成交的广粤尊府280平方米高层单位，总价8400万元，折合单价30万元/平方米，也刷新该盘有史以来的成交单价纪录。

凯旋新世界和侨鑫汇悦台是广州豪宅风向标。南都·湾财社记者 邱永芬 摄

王睿表示一直坚定看好珠江新城的未来。但观望这两年经济形势，且担心未来退休后收入降低，由此产生“高位卖房套现”的想法。他计划卖房以后，拿着一部分房款再去别处买一套，一部分则用于供孩子上学。

在此次决定卖房之前，王睿已观望多时。

2021年4月，与王睿同期购房的楼下邻居卖房搬走，同款户型（建面150多平方米）成交总价接近2700万元。4个月后，中介表示有买家愿以2850万元购买他家房子，王睿拒绝了。

一直观望到2021年11月，王睿决定放盘，考虑到自家房子证满五年且为唯一住房，遂以8月份时的市场报价2850万元放盘。而此时全国楼市已进入调整下行阶段，凯旋新世界成交亦变冷清，看房客不多。

今年4月，王睿隔壁楼栋的业主也成功卖房。同样面积，景观不如王睿所在楼栋，其放盘价是2650万元，后以2638万元成交。此时房产经纪再来打探王睿口风，对他称市场价已是2650万元。

假设以房产经纪口径推算，相当于大约在一年内，王睿家的房价涨价近200万元后，又悄然降回去年原价位。

中产阶级纷纷观望后挺进珠江新城

放盘将近一年，王睿曾一度坚持不肯降价。

“隔壁楼栋的户型景观不如我们，而且他们非唯一，成交税费或高出80多万元”。王睿认为自家房子放盘价是合理的。直到今年10月底，在房产经纪反复游说下，方愿意将房价再降至2600万元，以求尽快出售。

自报价调整以后，王睿一度迎来放盘以来的看房高峰。

一拨拨看房客中，有一些是“中年大妈”，“可能是做生意的”。但到了11月的第二周，疫情原因，王睿不得不暂缓接待看房。

“如果没有近期发生的疫情，珠江新城的成交应该有望回到今年5月份时的成交高峰”。秦小明（化名）是珠江新城某房产中介的合伙人，在珠江新城有着三家分店。今年5月，其三家门店的卖房佣金达到200多万元。熬过六七八九月的低迷时分，流失的热度似乎又重现珠江新城楼市。10月份，他家门店的营业佣金终于又接近200万元！

从贝壳找房平台的数据可见，今年11月截至13日，珠江新城已成交25套房，已占10月整月（31套）的80.6%。综合珠城橙蕉等市场数据统计，进入11月以来，珠江新城达到平均每天3套房的成交频率，11月5日（周六）更是一天成交7套房。

广州珠江新城千万豪宅在加速转手交易。南都·湾财社记者 邱永芬 摄

“最近在珠江新城买房的人，基本都是一些四五十岁的，有实力的企业老板，基本成交面积都在150至200平方米，成交总价在3000万至5000万之间”。秦小明称，这些买家普遍早在一年前，或者半年前就在珠江新城看房，如今看到房价合理，果断进场。他们的资金也早已准备充裕，大约有70%都是一次性付款。

另一家中介的房产经纪邹小姐证实，目前进场的客户的确已观望珠江新城楼市多时，“大约有近一半人是外地客户，比如从深圳和上海过来的”。邹小姐称，这些客户普遍有公司在广州，在广州连续纳税满5年即可获得购房资格；一部分或以公司员工名额购买；也有的以公司名义购买。

没错，中产阶级，乃至亿万富豪，或已纷纷挺进珠江新城。

据不完全统计，今年以来截至11月18日，珠江新城一共成交半亿级别豪宅19套，其17套5000万至9588万，另有两套均是1个亿以上。

两套亿元豪宅中，一套于10月份成交，是前国脚、现深圳队前锋郜林在侨鑫汇悦台的豪宅（总建面437平方米），成交总价1.298亿元。另一套为今年5月成交的珠江别墅，成交总价1.38亿元（总建面429平方米），成交单价32.16万元/平方米。

广州楼市回暖或先从珠江新城开始

在房产经纪看来，珠江新城今年以来的房价保持相对平稳。

“和今年春季以后相比，凯旋新世界、侨鑫汇悦台的房价有所上涨，但周边楼盘价格普遍回落5%-10%”。秦小明举例，去年保利心语的成交价一度达到16万元/平方米，但今年的主流成交价是13万至14万元/平方米。

在嘉裕公馆，去年3月，一套26楼123平方米的南向户型因成交单价接近18万元引发众议。今年11月，一套位于15楼南向的同样面积单位，成交价已升至19.11万平方米。当然，有几套同样面积但北向的户型，成交价则在16万至17万元/平方米之间。

综合数据可见，今年以来，珠江新城二手成交最活跃的楼盘是中海花城湾、保利心语、凯旋新世界，分别成交47套、44套、41套。值得关注的是，这三个楼盘下半年的成交单价比上半年的成交单价略高少许。

以凯旋新世界为例，今年1月至4月一共成交10套房，其中有5套房的单价低于14.5万；而从5月份起至今，该盘再没出现过单价低于15万元的成交。

不止成交价现回温，珠江新城的成交量在10月份（成交约52套房）环比大增66.7%。

今年5月，珠江新城成交98套房，属年内最高。但6月以后急转直下，六七月均只成交了40多套房，八九月更是达到年内新低，其中8月只成交29套，9月成交33套。在此期间，秦小明持有的中介每个月都是亏损，“营业额不如此前的1/3”。

然而，或正是在经过这几个月的客源、盘源积累，珠江新城优质笋盘纷纷涌现。“再加上十一前夕政策礼包接连轰炸，对于优质改善板块成交、‘卖一买一’客户存在一定刺激带动作用，促使买家开始陆续入市”。广州中原研究发展部指出，10月珠江新城优质盘源成交量环比9月增加五成以上，中原二手带看量环比净增三成左右。

秦小明指出，由于疫情原因，11月中旬以后，珠江新城线下看房有所减少，但线上咨询增加20%-30%。王睿说，近期要求看房的人太多，由于想置换的房子还没看中，他决定再继续观望市场变化。

最新数据显示，11月截至18日，珠江新城已成交45套房。可以看见的是，在“金融16条”出台以后，面积超179-283平方米的户型成交进一步加速。

这或意味着，在轮番政策利好轰炸下，中产阶级已经按捺不住出手购买豪宅。

结合当下环境及珠江新城楼市的表现，或可以预判，珠江新城的楼市已经被重新激活。

或与珠江新城千万豪宅成交大增有关，10月份，天河区二手住宅网签均价达到57589元/平方米，较9月份（55519元/平方米）涨价3.7%（数据来源：广州中原研究发展中心）。

成交量方面，10月天河区共成交二手住宅（自助网签+中介网签）754宗，环比上涨8.2%，几乎是全市唯一一个录得成交量大增的区域。在另外10个区，除黄埔成交量微涨0.9%外，其余9个区的成交量都环比下降。

由此可见，以珠江新城为首的天河区楼市回暖也许只是例外，但也可能只是刚刚开始。