广州楼市，悄然出现了奇妙的一幕：无论是新房还是二手房，豪宅市场都比普通住宅更受追捧。

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新房市场，一边是去化困难的刚需楼盘，一边是屡开屡爆的高端项目；二手市场，刚需挂足180天难寻买家，珠江新城短短20天悄咪咪成交46套。

这般魔幻现象，到底是怎么回事？背后又有哪些原因？

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近期，小编发现广州又猝不及防掀起了“二手豪宅热”。

首先是珠江新城20天内火速成交46套二手房。

近期有媒体报道，11月截至20号，珠江新城已成交46套，成交速度超前几个月。

成交量上涨同时，价格也在不断刷新市场的想象。

据了解，11月初凯旋新世界凭借一套单价30万/平的二手房超越汇悦台；然而第一的位置还没坐热，马上又被汇悦台以另一套30.4万/平反超。

能量传导下，距离珠江新城不远的天河北二手豪宅交投也逐渐活跃起来。

据悉，11月截至20号，天河北已经卖出30套二手房，短短20天就赶上了前三个月的成交量，而且这30套成交中还不乏10万+/平以上的二手房。

更引人注目的是，峻林一套260平大户型二手房成交，单价更是高达15万/平！

当然，天河，尤其是在“宇宙中心”珠江新城顶豪刷新认知，大众可能早已司空见惯；但令市场讶异的是，天河之外，近郊区域高端市场也开始活起来了。

近期二手成交大户番禺区就成交了一套单价破10万/平的别墅。

据悉，该二手房是来自洛溪的珊瑚湾畔，成交总价高达7100万，折合单价10.5万/平，霸气刷新区域二手房的成交单价及成交总价！

二手豪宅的火热成交，不禁让人感叹富人强悍的购买力，同时也反映了当下刚需与豪宅市场之间的明显分化。

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不过话说回来，今年前十月，广州1000万以上的高端二手住宅到底成交了多少？

克而瑞数据显示，今年前十月，广州总价1000万以上的二手住宅（口径：普通住宅+别墅）合计是成交了1372套，同比缩量35%。

但要注意的是，今年广州二手房成交体量整体缩减，豪宅成交量下降也属正常。如果从市占率的角度看，今年千万级别的二手房成交占比其实与去年相差无几。

另外，从成交单价的角度看，今年成交的豪宅“段位”更上一层。

如图，去年同期成交单价排名第一的小区金碧华府，成交单价为15.8万/平；相反，今年成交单价破20万/平的小区就有两个，分别是侨鑫汇悦台和凯旋新世界广粤尊府。

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与此同时，在新房市场，豪宅产品也是表现得一枝独秀。

克而瑞数据显示，今年截至11月中，广州千万豪宅一共成交了2749套，与去年“豪宅元年”相比，只剩下不到50套的差距。

几乎可以肯定的是，2022年千万豪宅成交量极有可能再创新高！

此外，从开盘去化角度看，也不难看出千万级项目在市场上尤为抢手。以今年开盘的琶洲南TOD为例，其开盘转化率高达94.44%，独占鳌头。

2022年第1周-第46周广州开盘项目认购率前排项目

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此外小编还发现，今年广州豪宅热门成交总价段有点点小变化。

数据显示，今年截至11月中，广州1000万及以上一手住宅热门成交总价段在1000-1500万之间。具体看，该总价段目前合计成交1632套，占千万豪宅总成交量近六成。

排名第二是的1500-2000万总价段，合计成交494套，总占比18%；紧接着，2000-2500万单价段成交305套，占比11%位列第三。

前三热门总价段保持不变，但要留意的是，3000万及以上总价段豪宅一共网签成交171套，比去年全年多成交46套，占比由去年4%提升至6%。

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越贵越好卖，一二手市场“通杀”的豪宅，在冷清市场下制胜的原因是什么？

首先，豪宅成交坚挺的背后归因于其较强的避险功能。

受疫情影响，经济下行，但高净值人群购买力仍在，加上投资渠道有限，抗压又保值的优质资产往往就成了最佳选择。

另外，则是房地产税的开征预期。

今年全国卖地收入严重下降的背景下，坊间关于房地产税的呼声再起。

CRIC数据显示，截至2022年11月16日，全国含宅用地招拍挂成交面积72756.17万平方米，较2021年全年降低58.08%，若加上12月的预估量，预计对比去年也有五成降幅。

土地财政的大幅减少，致使很多地方财政紧张，的确存在拓展税源的压力。

基于这样的预期，不少买房人会有”以量换质“的想法，他们倾向于把几套价值不高的普通房子置换成一套豪宅，这也在一定程度上带来豪宅成交的上涨。