二手房交易迎来重大变化。

【资料图】

近日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），对协同做好不动产“带押过户”作出全面部署。这意味着，“带押过户”从地方性政策走向了全国化、常态化和全面推进的阶段。

事实上，根据中指监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等多个省会城市和计划单列市。而且，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展二手房“带押过户”。

资料来源：江门市住建局、中信证券、wind、国金证券杨靖制图、视觉中国图

“按100万元总价、贷款金额约70万元、贷款本金余额50万元为例，如果按照过去的交易模式，卖房人需要先筹集50万元归还贷款才可以实现房产转让。而按照‘带押过户’政策，这50万元的提前支付成本可以省略，这自然使得二手房的交易明显加快。”易居研究院研究总监严跃进3月31日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，此次政策的意义在于，后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等都具有积极的作用。近期各地二手房的交易复苏，也有一部分原因和此类政策的推进有关。

强调常态化、以点带面

根据《通知》，“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

中指研究院市场研究总监陈文静3月31日通过微信告诉记者，目前各地推出的“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山等，还将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。

与过往多个城市“带押过户”更强调从不动产登记制度、创造营商环境等角度进行不同，《通知》明确，要高度重视，提高政治站位，将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。

两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

严跃进认为，此次政策对于上述三个层次的表述，充分体现了常态化开展“带押过户”的导向，对于后续不同城市、不同银行和不同房地产项目的改革试点都具有积极的指导意义。

防止“一房二卖”

在各地在实践探索中，目前主要形成了三种“带押过户”模式：一是新旧抵押权组合模式，即通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”；二是新旧抵押权分段模式，即通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”；三是通过抵押权变更实现“带押过户”。

《通知》要求，各地结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。此外，买卖双方涉及不同贷款方的业务时，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”、防范抵押权悬空等风险。

《通知》同时强调，要建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监管，梳理各环节风险点，制定应急预案，通过发布三方（四方）协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程，加强业务培训，做好宣传引导，鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。

“二手住宅‘带押过户’政策的落实，有利于提升二手房交易活跃度。”陈文静表示，“带押过户的交易方式，可以一定程度上降低交易成本，减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。二手房‘带押过户’政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场或将产生积极带动。”