微动态丨一季度土地频现触顶摇号 多频少量优质地块推热市场
今年一季度土地市场复苏明显,多城的土拍中出现触项摇号、溢价率提升以及几十家企业竞争一宗地块的现象。在集中供地的22城中,地价触顶地块占比提升12个百分点,溢价成交地块占比提升7个百分点,流拍(含撤牌、流拍等)降低15个百分点。
【资料图】
不过,受到供应规模下降等影响,一季度土地成交规模较去年同期仍有一定差距。土地市场呈现分化局面,在热点城市已出现民企拿地的身影,但也有部分地区仍是地方企业进场托底。在业内人看来,土拍热度与楼市回暖程度高度相关,且目前推出的地块多以核心区域优质地块为主,多频少量优质地块将持续支撑着土地市场回温;未来集中供地、分散出让将成为主流。
在集中供地的22城中,溢价成交地块占比提升7个百分点。资料图片
百强房企一季度拿地额1930亿
1-3月份,TOP100企业拿地总额1930.0亿元,虽然拿地规模同比下降15%,但是降幅继续收窄;TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为50.39%。
与此同时,从一季度溢价率与流拍率来看,房企拿地热情上升,流拍现象好转。据诸葛数据研究中心的数据显示,一季度全国主要地级市溢价率为5.46%,较去年一季度上升1.29个百分点;流拍率为17.71%,较去年一季度下降4.86个百分点。值得关注的是,二线城市一季度更加受到房企的青睐,呈现高溢价低流拍趋势。
实行集中供地的22城是土地市场的风向标。从22城一季度土地市场来看,供地也在减量,但是地块更为优质。其中,多地继续加大核心区土地供应力度,这也导致北京、成都、广州、杭州、合肥、青岛、上海、苏州、无锡、长沙等城市推出楼面均价高于去年同期。据中指研究统计,22城中,地价触顶地块占比提升12个百分点,溢价成交地块占比提升7个百分点,广义流拍(含撤牌、流拍等)降低15个百分点。
事实上,一季度土拍热度明显回升更多体现在核心城市。对此,中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,2023年以来,随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效,多地楼市活跃度有所提升,北京、杭州等核心城市土拍市场升温,部分地块竞争激烈。
比如2月21日,在杭州今年第一轮土拍中,13宗涉宅地块有8宗地块报价触顶。不仅如此,萧山市北地块吸引了60家房企进行争夺,创下杭州单一地块参拍房企数量的新高。3月29日,杭州今年第二批次集中供地顺利完成。从成交结果来看,10宗涉宅地块中,6宗地块触顶摇号成交。
值得一提的是,3月23日,北京朱辛庄0028地块吸引42家房企及联合体报名,企业参拍意愿较强,不仅成交价格触顶,42家房企参与摇号大战,中签率仅2.38%,成为北京史上最“热”地块。
在张凯看来,部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好,同时在去年土地缩量的情况下,房企补库存意愿有所加强,但当前市场热度仅限于热点城市,持续性及覆盖面仍待观察。
图/中指研究院
多地民营房企积极“补仓”
从新增货值来看,绿城中国、华润置地、龙湖集团占据今年一季度榜单前三位。据中指研究院数据显示,1-3月份,绿城中国以累计新增货值205亿元占据榜单第一;华润置地、龙湖集团紧随其后,累计新增货值规模分别为197亿元和182亿元。
值得关注的是,3月31日,龙湖在深圳一举拿下两宗地块。对此,诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为,龙湖成为深圳首场土拍最大的赢家,以24.04亿元斩获了两宗地块,其中,光明马田地块有7家企业参与摇号,成为全场最热门地块,最终花落龙湖。
事实上,自今年2月份起,民营房企拿地积极性显著上升。据诸葛数据研究中心分析,1月份拿地金额T0P15榜单中无民营房企身影,且城投企业较多;2-3月份民营房企占比份额开始上升,预计随着销售市场的逐步回暖,房企资金流动性压力获进一步缓解,民营房企占比份额有望继续提升,城投占比逐步降低。
根据中指研究院的数据显示,截至2023年3月份,民营企业拿地金额占比较去年同期增长有明显增长。在城市基本面较强的支撑下,房地产市场好转预期增强,民营企业拿地情绪较高。以杭州今年两次土拍为例,参拍企业均在50家以上,其中参拍民企数量占比近一半,同时民企拿地金额占比达57.9%,较2022年提升8.8个百分点;南京土拍民企拿地金额占比亦有所提高,民企拿地金额占比达26.9%,较2022年提升17.2个百分点;另外,三四线城市中,高溢价地块也多为民企摘取。
在北京42家房企及联合体竞争的朱辛庄0028地块,也不乏有龙湖、碧桂园、路劲、金地等民企参与。而且,合肥市2023年首批推出的6宗宅地,共吸引了40余家房企报名,其中民企占比达到55%左右,如龙湖、置地、伟星等,土拍当天有5宗地块价格触顶。
由此可见,在核心城市的土地市场,不再只是国企和央企的“独角戏”。从龙湖接连拿下两宗地块,说明部分民营房企已经走出了困境,正在开始恢复活力,由此带动土地市场的复苏。对此,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,随着优质民企资产负债表修复以及市场企稳,龙头民企趋于稳定,开始拿地补库存。
集中供地、分散出让成主流
与往年相比,今年的土地供应也发生了变化。据中指研究统计,从已经公布2023年供地计划的7个城市来看,弱能级城市大幅削减供地量,其中长春同比减量45%,重庆中心城区同比减量60%。
不容忽视的是,当前土地市场的热度也在进一步分化,高能级城市及长三角等热点城市热度较高,弱二线城市延续底价成交。虽然在杭州、南京等地民企参与积极性较高,但是在北京、深圳、成都、苏州等地土地成交仍以央国企为主,广州、天津、郑州市场因为热度不足,仍是地方国资进场托底。
综合来看,张凯认为,全国土拍市场仍低迷,为此,弱能级城市缩减2023年供地量。不过,在近期销售持续复苏下,热点城市的热点地块受到房企追捧,也出现弱能级城市郊区地块“回炉”降价。近期市场复苏叠加土拍热度提升,或将影响楼市松绑政策的进一步出台,土拍热度持续性有待观察。
诸葛数据研究中心分析人士认为,一季度受到供应规模下降的影响,成交规模较去年同期仍有一定差距;预计随着接下来土地供应闸门进一步放开以及房企资金情况改善,土地成交有望在二季度扭转同比下滑局势。
对于土拍热度是否能延续,易居企业集团CEO丁祖昱认为,这与楼市回暖程度高度相关。他表示,在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下,房企聚焦高能级城市仍是“上上之选”。从今年预供地的变化来看,未来集中供地、分散拍卖将是主流。一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力,刺激更多房企参与到土地市场;另一方面也让企业有更多的选择空间和投资安排。从目前推出的地块来看,多以核心区域优质地块为主,多频少量优质地块将持续带动土拍热度,支撑土地市场持续回温。
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