楼市修复阶段，限制性政策加速退出，精准调控的思路愈加明朗。

据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超250次，各月房地产政策优化频次稳定在60次左右。其中，杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市都对限购政策进行了优化。

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值得注意的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市，也在尝试优化房地产政策，从多孩家庭、人才、职住平衡产业人群的居住消费等方面展开支持。

“一区一策”甚至“一街道一策”正在成为新的调控方式。新一线城市如杭州，部分区域已经多次、逐个街道地放宽了限购条件，北京亦宣布将在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。

分析人士预计，短期房地产政策仍将保持宽松状态，各地楼市政策或继续优化，重点一、二线城市库存较高的郊区，或按照“一区一策”原则优化限购条件和认房认贷政策。

年内已有14城放宽限购

5月19日，杭州又有街道加入“限购放松圈”。继余杭区中泰街道和瓶窑镇之后，萧山区闻堰街道也成为限购放松区域，只需缴纳一个月社保或落户即可购买新房，购买二套住房不受落户满5年的限制。

而就在5月16日，南京也针对产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）放宽了限购条件。南京本地户口家庭可新开一张产业聚集区购房证明，不追究家庭房产数量，均可在产业聚集区增购一套住房。

此前在4月份，合肥、郑州均调整了限购条件，合肥将部分外围区域纳入非限购区，有60岁以上老人的家庭及多孩家庭可购第三套房，郑州则取消了主城区二环外的限购。

“逐步缩小限购范围，可以对当地购房需求释放起到一定积极效果。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。

从市场表现来看，4月以来，杭州、南京房地产市场情绪有所回落，4月商品住宅成交面积环比均下降，其中南京下降了近4成；进入5月上半月，杭州、南京成交规模相比于4月上半月继续下滑，市场调整压力增加，郊区项目去化压力较大，优化限购放松政策有助于提升当前市场活跃度。

解除楼市限制条件也确实为当地带来了新的购买力。诸葛数据研究中心监测数据显示，上周南京新房成交量环比上涨14.34%，位居15个城市涨幅前三；杭州上周的二手房成交量环比上涨15.4%，位居15个城市涨幅之首。

诸葛数据研究中心分析师认为，放松限购对提振购房者入市积极性有着重要影响，尤其是原本就有潜在购房需求的群体，可以借此机会实现刚性及改善性住房需求的释放。

据中指研究院统计，2023年以来，已经有14个城市出台了放松限购的举措，且与去年下半年多为三、四线城市优化限购的情况相比，今年以来，多是强二线城市、新一线城市解除楼市限制性措施。

在历次的楼市周期中，政策宽松阶段，往往是三四线城市率先优化限购措施，但因其市场分散，缺乏足够的典型意义。随着调整的深入，二线城市再加入稳楼市阵营，尤以热点二线城市的动作备受关注，一线城市相对比较慎重。

2023年150余城推出了稳楼市举措，调控类型包含放松限购限售、优化公积金贷款政策、实行购房补贴、下调房贷利率、推行二手房“带押过户”、降低商贷首付比例、放松落户等多个方面。

诸葛数据分析师指出，从城市来看，二线城市为本轮松绑政策的主力军，占比近半数份额（49%），其中，杭州、南京、合肥等热点城市于近期放松限购的举措，更加具有代表性。

陈文静认为，整体来看，在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，二线城市政策放松力度将持续加强，核心区外有望逐步优化限制性政策，三四线城市短期限制性政策有望全面放开。

“一区一策”精细化调整

实际上，杭州对限购政策的优化并不是一蹴而就的，而是多次逐步调整的结果。

早在1月份，杭州临平区乔司街道、南苑街道即放松了限购政策，后续又相继放宽了钱塘区下沙街道和河庄街道、临平区临平街道、余杭区中泰街道和瓶窑镇等地的限购。

至此，杭州主城区之外，钱塘区、富阳区、临平区全域实现限购放宽；萧山区、余杭区部分区域放宽；临安区一直不限购。

这种“因区施策”的举措，是新一线城市乃至一线城市的新尝试。

4月10日，北京宣布拟在房山试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策；3月10日，深圳宣布深汕合作区放开限购，暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明。

除了对限购政策的放宽，其他楼市支持性举措也开始在一线城市的调整中出现。

4月29日，《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知（征求意见稿）》提出，生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。

4月30日晚间，上海市住房公积金管理委员会宣布自5月1日起，多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在最高贷款限额的基础上上浮20%。

一位不愿具名的地产分析师表示，当前房地产市场整体的恢复压力仍在，更高级别城市优化楼市政策，有利于促进购房预期和信心修复。

“热点城市在今年的房地产政策调控方式上，表现为逐步放松、渐进式放松。”陈文静分析指出，一方面，由于热点城市本身住房需求较为旺盛，政策优化力度较大或导致需求集中释放，对市场造成不稳定预期，导致房地产市场大起大落。

另一方面，监管部门更加强调精准施策，针对不同区域、不同人群、不同物业类型进行政策优化，更有利于需求平稳释放。

陈文静认为，为了更好地支持刚性和改善性住房需求释放，各区结合市场实际情况对调控政策进行完善的可能性加大，一线城市“一区一策”有望逐渐进入实质性落地阶段。

在她看来，对局部区域限购政策进行优化，有利于进一步修复当地市场预期，促进该区域刚需和改善性住房需求入市，从而巩固当前市场企稳修复态势，整体效果或相对温和。

一位全国性房企京西负责人告诉21世纪经济报道记者，高能级城市的非核心区也存在去化压力，“一区一策”优化楼市限制性举措，很好地契合了非核心区去库存的需求，同时不影响核心区域稳定房价的诉求，此举值得更多城市借鉴与尝试。

地产行业观察人士认为，未来限购政策仍有优化空间，非核心区限购政策有望继续放松，结合人口、人才政策，对多孩家庭、老年家庭增加购房名额等方式，仍将是支持合理购房需求的重要方向。