江苏省发改委近日就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》公开征求意见。

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其中指出，支持刚性和改善性住房需求。支持各地因城施策适时调整限制性房地产政策，综合采取购房补贴、房票安置、购房团购等方式，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策，支持各地提高住房公积金贷款额度。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等。

对此，中指研究院高级分析师赵芊指出，意见中针对存量个人住房贷款利率，江苏的用词是“指导”。“这也是央行表态指导商业银行依法有序调存量个人住房贷款利率后，省一级首次表态，意义较为重大”。

今年以来已有超40城，降低首套房贷利率下限至4%以下。根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。

与此同时，两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点。8月份以来，监管部门已就存量房贷利率调整多次发声。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议指出，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

值得注意的是，7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在参加国新办发布会时表示，居民提前偿还住房贷款在客观上对商业银行的收益也有一定影响，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

随后，郑州打响新一轮楼市政策优化“第一枪”。8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局发布15条楼市新政，成为央行表态后，首个明确提及存量房贷利率调整的城市。

8月7日，河南省政府办公厅在《持续扩大消费若干政策措施》（下称《措施》）中重申，落实新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，对符合条件的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

但相比此前“下调存量房贷利率”的提出，《措施》进一步阐述，银行业金融机构应按照贷款合同中明确的利率重定价周期及调整方式，在利率重定价日及时调整存量房贷利率。

对此，中指研究院表示，此次河南印发的《措施》提到调整存量房贷利率，但调整依据是贷款合同中明确的利率重定价周期及调整方式，属于常规调整，与购房者关心的利率上浮点数调降存在差异。此前郑州已提出鼓励商业银行调整存量房贷利率，预计推进仍将遵循依法有序的原则，政策何时落地需关注商业银行后续动作。

楼市需求端利好逐步释放，存量房贷利率下调呼声渐起。不过郑州之后，南京、合肥以及海南均有新的楼市政策推出，但没有明确提及存量房贷利率调整。各地银行包括国有大行、股份行等，也都普遍表示“没有通知”。

业内专家纷纷表示，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，部分地区可能已经开始调研、沟通，但具体方案如何制定以及实施尚未可知。