杭州2022年首轮土拍“鸣金收兵” 本土房企豪掷587亿元补仓
紧随宁波和南京等城市之后,长三角热门城市杭州也拉开了2022年一批次集中供地的序幕。
4月25日,杭州2022年首轮集中土拍大战直到深夜10点才最终“鸣金收兵”,自上午8点30分开始共历时近14个小时。杭州市共推出60宗宅地,除2宗人才租赁用地外,在剩余58宗宅地中仅1宗地块遭遇流拍,最终成交总金额达到826.76亿元,平均溢价率为6.4%。
值得注意的是,在杭州市2022年首轮土拍大战中,本土房企牢牢占据“C位”。相关统计数据显示,杭州市本土房企此次拿地金额达到587.1亿元,其中,以总价184.35亿元将11宗土地收入囊中的滨江集团堪称“最大赢家”,绿城集团则以146.4亿元的成交金额位居第二位。
多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示,杭州市2022年首轮土拍结果超出外界预期,而这与杭州城市基本面较强、近期政策利好频出等密切相关。中指研究院浙江分院常务副总高院生亦对记者表示,杭州市今年首轮土拍提振了市场信心。
23宗土地触顶摇号
成交总金额达到826.76亿元、23宗土地触顶摇号……杭州2022年首轮土拍大战引发市场广泛关注。
好地研究院数据显示,在杭州市2022年首轮土拍中,共成交59宗地块,土地总面积3749亩,总建筑面积564.6万平方米,总出让金826.76亿元,平均楼面价14642元/平方米,平均溢价率6.4%。
此外,在成交的59宗土地中,共有23宗土地触顶摇号。克而瑞研究中心认为:“整体竞拍热度虽不及2021年第三批次,但仍然处于较高水平。”
记者梳理相关信息发现,在杭州市今年首轮土拍中,封顶并进入一次性报价区间的地块多位于杭州热门区域,如奥体博览中心、钱江新城、未来科技城、运河新城和宁围等板块。据了解,奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块,更是吸引了34家房企参与竞价。
在业内人士看来,在多家房企竞相争夺热门板块土地的背后,是相关地块所蕴含的可观利润空间。
克而瑞研究中心数据显示,23宗触顶成交地块的平均地房比约为0.57,房地价差也均在1万元/平方米之上,如成交土地单价最高的四堡七堡单元JG1402-22地块,平均楼板价达45321元/平方米,精装限价约6.6万元/平方米,地房比接近0.7,但房地价差却高达2万元/平方米,“利润空间十分充裕”。
对此,高院生也表示,在此次杭州市土拍中拿地的房企利润率“肯定比2021年第一批、第二批集中供地要高”。上海中原地产首席分析师卢文曦也认为,对比2021年有房企喊出“争取1%~2%净利润水平”口号的情况,杭州市今年首轮土拍能够保证房企有一定的利润空间。
不过,除23宗触顶成交的地块外,杭州市今年首轮土拍也有25宗地块以底价成交,另有1宗地块最终流拍。高院生表示,流拍地块周边邻近高架和厂房等,微环境欠佳,而底价成交地块多位于临安、富阳以及萧山郊区等去化能力相对偏弱的区域。
对于杭州市此次土拍结果超出外界预期的原因,高院生分析称,一方面是杭州市本次供地对于拿地企业参拍资质有所放松,同时溢价率最高仅12%,且部分板块最高限价有所提升,开发商利润有保障;另一方面,也是因为杭州投资吸引力强,居民购买力强劲,去化有所保证。
本土房企“唱主角”
在土拍结果超出外界预期的同时,杭州本土房企在此次土拍中“集体爆发”的情景亦引发市场关注。
好地研究院数据显示,在32家拿地房企(含合作拿地)中,杭州本土房企达23家,创出杭州集中供地以来的新高;而从拿地金额来看,杭州本土房企达587.1亿元,同时创下杭州集中供地以来的新高;杭州本土房企拿地金额占比达71%,较上一批次提升近13个百分点,也创下了新高。
杭州本土房企的强势,也可从滨江集团和绿城集团等拿地企业的表现中得到体现。公开信息显示,在此次杭州土拍中,滨江集团共摘得11宗地块,绿城集团以摘得7宗地块的成绩紧随其后,两者整体市占率达到近40%。
不仅如此,除了知名度颇高的滨江集团、绿城集团外,大家房产、众安集团、浙江金帝房地产集团和德信地产等杭州本土房企亦有所斩获,其中部分房企为近年来首次在杭州土地市场拿地。
引发外界关注的是,杭州本土房企何以如此强势?高院生分析认为,在此次杭州土拍中“出圈”的本土房企不少属于深耕型房企,在杭州拿地属于常规的补储动作。例如,滨江集团的大本营就在杭州。“它对杭州市场更熟悉,品质、品牌在杭州市场有更强的影响力,市场份额也一直处于第一位,此次拿地或许是为了补充更多的货值。”
记者获悉,滨江集团此次斩获的地块分布于上城区、西湖区、拱墅区、萧山区、余杭区和临平区等杭州市辖区。例如,滨江集团以6.4亿元摘得的常青夕照区块项目,就属于滨江集团的传统深耕区域。
此外,高院生还分析称,有不少杭州本土房企此次集中出手拿地,除了基于自身发展需要外,还叠加亚运会赛事等因素的影响,后续可能会面临一段时间的停工期。“在这种情况下,开发商如果不在今年第一批次集中供地中拿地,后期的供货节奏就不一定能赶得上。所以,很多房企这次抱有比较积极的心态。”高院生同时分析认为,“很多企业也是在调仓,觉得杭州房地产市场相对更安全。”
事实上,在杭州房地产市场份额中,杭州本土房企也一直占据着重要地位。据透明售房网数据显示,2021年,滨江集团和绿城集团分别以457.42亿元、402.26亿元夺得杭州房企成交总金额排行榜冠、亚军。
“不管外来房企拿不拿地,杭州本土房企都会在土地市场中有一定的声音。但在很多城市中本土房企是很少的,大多是外来房企主导土地市场。所以,一旦外来房企拿地战略收缩,一些城市的土拍情况肯定会受影响。”高院生表示。
或提振市场信心
杭州市今年首轮土拍的超预期表现,亦在一定程度上有助于提振房地产市场信心。
天风证券研报显示,2022年一季度,房地产开发企业土地购置面积为1339万平方米,同比下降41.8%;成交价款672亿元,同比下降16.9%。“销售不振叠加资金面收紧影响,房企土地购置面积同比降幅自2021年9月起持续扩大。”
“3月多城集中供地开启后,成交量价首现降幅缩窄。”天风证券研报显示,分能级看,今年一季度300城土地累计成交建筑面积2.84亿平方米,同比下降29%,降幅为近两年来新低。
而在一系列政策“暖风”支持下,多地土拍热度也在缓慢回升。安信证券研报显示,在全国22座集中供地城市中已有10城完成今年首轮土拍,广义流拍率为10.7%,较2021年第二轮的32.8%和第三轮的14.3%有所下降;平均溢价率为 4.3%,高于2021年第三轮的2.2%。
尽管如此,多座城市的土拍结果依然未达到市场预期。克而瑞研究中心数据显示,4月22日,南京市计划出让19宗涉宅用地,最终有6宗因无人竞价而遭遇流拍,流拍率32%;4月19日,宁波市2022年首轮集中土拍启幕,33宗涉宅用地均成功出让,但整体溢价率较2021年第三轮略有下降,降至5.9%。
“综合来看,同目前已经进行集中供地的城市相比,杭州市2022年首轮集中供地虽然热度分化,但整体表现依然较好。”高院生表示。
卢文曦也认为,从土拍结果来看,一些二线城市也存在比较严重的分化情况,杭州无论是从产业发展情况,还是近年来的人才引进情况,都堪称二线城市“翘楚”,良好的城市基本面得以吸引众多开发商。
多家机构也表示,杭州市2022年首轮土拍结果将在一定程度上提振市场信心。例如,克而瑞浙江区域就表示:“杭州市2022年首轮土拍的表现,反映出房企对杭州的坚定看好,也给全国相对冷静的市场注入了一定的信心。”
(文章来源:中国经营网)
标签: 鸣金收兵
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