11月29日，杭州年内第四次集中供地平淡收场。总起价91.24亿元的8幅涉宅用地全部成交，其中有3幅触顶摇号、1幅溢价成交，收金98.9亿元。总成交出让面积28.7万平方米，总规划建面49.66平方米，成交楼面均价19922元/平方米。

此次土拍数量不多，但前来报名的房企还挺多的。既有华润、中海、招商、保利、建发、中建系等央、国企；也有绿城、万科、金地等混合制大房企；更有滨江、坤和、建杭、伟星、兴耀、中豪、中天等深耕杭州的本土房企。然而，最终还是本土房企包揽了全场。

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深耕杭州的滨江集团，依然是杭州土地市场的“铁粉”，在本场土拍中花了36.58亿元买走萧山区两幅宅地，其中94号地块是大热门地块。经过27轮竞价，该地块被滨江以总价26.78亿摘得，溢价率10.75%，楼面价31011元/平方米；另一幅96号地块则以底价9.8亿元成交，楼面价24000元/平方米。杭州此次土拍依然“限房价、限地价”，给房企留了一定盈利预期，热门地块的盈利预期高于前三批次5%左右的水平。不过，此次杭州将“一次性报价”环节取消，改成了摇号，地价上限溢价率为12%。

尽管土地数量不多，但质量还是不错的。杭州政府拿出了几幅货值较大或者盈利预期不错的“压箱底”地块。比如，建杭置业以11.79%溢价率拿下的89号地块，位于杭州热门板块之一的上城区，在杭州调低二套房首付的政策背景下，改善性需求的释放，对地块去化压力不大；地块周边配套成熟度也比较高。这幅地块27.5亿左右，接近40亿的货值，封顶利润率在8%左右，显然对房企具有较大吸引力。

滨江此次获取的钱江世纪城两幅地块，在利润率与高周转模式测算上不算最优。第三方机构测算，94号地块利润在4.27%。相比年内第一批次土拍中，中粮在同一板块拿下的地块6.2%的预期销售利润率，显然开发难度有所提升。但这幅地块整体货值有36.7亿。开发周期较长，适合滨江这种有区域深耕能力的大房企。

外地房企选择“围观”，杭州本土较知名的房企干脆“隐身”了。比如，大家地产、德信中国、宋都地产等。此次土拍热度显然不够，除了3幅摇号地块溢价成交之外，其余均以底价拍出。

杭州本土中小房企抓住了这次拿地窗口期，杭州东吴、浙江新世界、浙江富阳百合房地产等房企均有所获。

相比年内前三场土拍，杭州此次土拍略显平静。业内人士分析认为，有意向拿地的房企选择面变窄，近半地块进入摇号环节，但这也只能说明地块确实优质；随着杭州楼一二手房成交量下行，包括运河新城、武林新城、三墩等热门板块，摇号中签率已提升至60%以上；外围区域市场越来越多新盘购房门槛降低。市场行情导致房企的观望情绪加重，这才是外地房企最终没有“下手”的主要原因。

实际上，近期杭州已不断优化主城外围区域的限购政策，降低购房门槛。但根据第三方机构数据显示，杭州目前有1950万平方米左右的总库存，与去年同比差距不大，但是整体去化周期已回升至23个月左右，同比去年拉长一倍。

新房市场的下行压力传导至土地端，土拍行情进入筑底阶段。不止杭州，其他城市近期的土地市场热度也在持续走弱。从无锡、苏州、南京、深圳等已经完成第四批次集中出让的城市来看，除了深圳有3幅地块价格触顶之外，无锡、苏州、南京地块全部底价成交。

从浙江土拍市场看，热度同样有所回调。据不完全统计，10月以来全省土拍平均溢价率1.5%，以底价+城投托底为主。与此同时，三四线城市库存变高、去化周期拉长，未来销售仍存不确定性。

好在，政策利好持续在释放。就在11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，业内解读为支持房企融资的“第三支箭”。此前也有“第二支箭”、“金融十六条”、六大行上万亿授信额度等对房企友好的政策出台。

前述业内人士认为，刚刚出鞘的第三支箭，政策效果有待观察，房地产销售端信心的修复也需要时间。因此也不难理解，房企当下对于土地市场投资的安全预期有所收缩。

（文章来源：21世纪经济报道）