上半年中国金茂归母净利润回暖 “绿档”金茂表外负债需警惕
8月24日,中国金茂发布2021年上半年业绩报。在2020年净利润下降40%后,2021年上半年,中国金茂收入端实现了强力反弹,同比增长135%。但过去多年,多次拿“地王”的中国金茂在限价政策下却是增收不增利。上半年,中国金茂毛利率同比下降12个百分点,销售均价也持续下滑。尽管“三道红线”全部达标,但表外负债的风险仍不容忽视,这或许会让金茂的现金流变得紧张。
“地王”变“地雷”
销售均价持续下滑
2021年上半年,中国金茂合同销售金额1301.5亿,同比增长27%;合同销售面积752.3万平方米,同比增长37%;平均销售均价1.73万元/平方米,同比下降8%。根据中国金茂2500亿的年销售目标,上半年公司目标完成率为52%。全年来看,完成2500亿的销售额问题不大。
但近年来,中国金茂销售均价持续走低仍让人担忧。2018年至2020年,金茂的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米及2.05万元/平方米,逐年走低。对一直保持高端产品定位的中国金茂来说,限价等政策的出台,对其影响不小,降价销售的迹象在其销售数据中可见一斑。
过去,中国金茂以“高进高出”的模式,高价拿地高价卖出,拿下过不少地王项目,因此中国金茂也被外界称之为“地王收割机”。比如,2009年,中国金茂以40.6亿拿下了北京广渠门15号地王项目;2014年以101亿拿下上海大宁地王项目;2016年连续拿下深圳地王、郑州地王;2017年又以20.91亿拿下厦门翔安地块。
公开资料显示,2017年9月,中国金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块,当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米,但2018年翔安金茂悦入市的售价还不超过2.9万元/平方米。对于金茂来说,这个项目是赔本销售,“地王”变成了“地雷”。
对房企来说,没有什么比拿错地更可怕,尤其在房企融资收紧、销售限价政策出台后,房企的利润空间不断被挤压,中国金茂正在为之前的“地王”买单。
增收不增利
毛利率下降12%
与2019年同期及2020年同期相比,2021年上半年中国金茂的收入实现了强劲的反弹。报告期内,中国金茂收入248.6亿,同比增长135.2%。2019年上半年及2020年上半年,中国金茂收入分别为147.4亿、121.0亿,增速分别为-32.8%、-17.9%。
中国金茂创收能力在改善,但盈利能力的改善却不大。2021年上半年,中国金茂毛利57.7亿,同比增长47.1%,但毛利较2019年同期仅增长6.3%。上半年,中国金茂毛利率20.3%,同比下降12.2个百分点。
近年来,中国金茂毛利率的下滑十分明显。2016年到2018年,中国金茂毛利率分别为37.4%、32.3%、37.5%,但到了2019年,其毛利率下滑到29.4%,2020年进一步下滑至20.2%。
2021年6月,中国金茂CFO江南在股东大会上表示,公司会在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地价较高的项目,2022年以后毛利率会逐年回升。但土地竞争激烈及政府限价政策的存在,使得房地产已告别毛利快速上涨的阶段,金茂管理层也表明,行业回不到毛利率30%水平,预计维持在20%至25%区间内。
中国金茂的地王项目不仅影响了毛利率,也严重影响了净利润。2020年,中国金茂计提减值30.6亿,致使全年归母净利润同比下降40%至38.8亿。对此,中国金茂解释称,因房地产市场调整,导致本集团部分联营、合营企业项目销售价格不及预期所致。但国泰君安研报中称,中国金茂计提减值并非销售端问题,而是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。
2021年上半年,中国金茂归母净利润回暖,同比增长14.1%至43.0亿,但归母净利率15.1%,同比下降了16.1个百分点。
“绿档”金茂
表外负债需警惕
2021年6月末,中国金茂剔除预收款后的资产负债率68.92%,净负债率为51.64%,现金短债比为1.26倍,“三道红线”全部达标,属于绿档房企。同时,作为央企的中国金茂在融资端的优势十分明显,融资成本仅为4.01%。
2016年末到2020年末,中国金茂的少数股东权益分别为241.2亿、335.9亿、424.7亿、464.9亿和550.7亿,4年内翻了一倍。同期,中国金茂归母股东权益分别为289.9亿、328.5亿、358.0亿、393.7亿、467.6亿。自2017年开始,中国金茂少数股东权益就已超过归母股东权益。
但长期以来,中国金茂少数股东所获的利润与其权益并不相符。2017年到2020年,其少数股东损益分别为11.7亿、21.7亿、21.8亿和23.1亿;这期间,归母股东净利润分别为39.8亿、52.1亿、64.5亿、38.8亿。
2017年以来,中国金茂少数股东权益占净资产比例一直超过50%,但少数股东损益却一直未能超过40%。
2021年6月末,中国金茂少数股东权益570.0亿,占净资产53.5%,归母股东权益498.3亿,占比46.7%。而上半年,中国金茂归母净利润43.1亿,占净利润比例为74.2%,少数股东损益15.1亿,占比25.8%。两者明显的差距是中国金茂被认为存在“明股实债”问题的主要原因。
以金茂杭州为例,2016年,中国平安控制的公司嘉兴金坊,以16亿元入股金茂杭州,持股50%。但在该项目快完工时,即将发售进入回报期,中国平安却决定退出项目。2019年9月,中国金茂的子公司上海茂焕以20.5亿对价,从嘉兴金坊处收购金茂杭州50%股权。20.5亿包括2.28亿的50%股权价以及18.22亿负债。对中国平安的退出,中国金茂表示,此举是让金茂杭州成为金茂的全资子公司,可以确保项目顺利收尾。
类似的股权变动,在中国金茂的项目公司中较为普遍。这种做法的好处是,项目初期不必将子公司债务并表,降低母公司负债。当项目公司渡过资金紧张阶段后,随着少数股东退出并表母公司,增厚母公司利润。
2021年6月末,中国金茂现金及现金等价物386.6亿,较2020年末下降48亿;短期借款从2020年末的277.7亿增长至305.8亿。与2020年末相比,2021年6月末,中国金茂的短期现金流偏紧张。尽管中国金茂负债率低,但现金流却变得紧张,这或许与表外债务有关。(文:曲奇)
精彩推送
- 迟福林:合力建设全球最大自由贸易区
- 银保监会明确2022年工作重点
- 金融风险报告2021:宽松政策对冲经济下行的效果有待观察
- 社论:加大税收对收入分配的调节作用
- 国家中医药管理局与柬埔寨卫生部签署合作协议
- 香港破产程序首次获得内地法院认可
- 多地重大项目集中开工 年内投资总额逾4.2万亿元
- “地方两会”绘制稳增长“施工图” 资本市场需进一步促进投融资协同发展
- “氢”情助力“绿色冬奥” 氢能产业化发展有望提速
- 境内美元流动性充裕“撞上”刚性结汇 人民币汇率节前强势连连
- 降准、结构性降息接连落地之后 货币政策工具箱空间还有多大
- 财政部将实施更大力度组合式减税降费
- 商务部拟实施四项行动提高外贸竞争力
- 多地试水检验试剂集采:为何大范围进行带量采购难?
- 2021年广东省全社会用电量同比暴涨13.58%
- 官宣!首破3万亿 深圳GDP超首尔 挑战世界前十
- 私募大佬遇“李鬼” 这次骗到美国去了!但斌辟谣 拿到0元年终奖
- 天津:做好服务 稳就业促发展
- 六部门联袂畅通优质涉农企业直接融资渠道 北交所农林牧渔“后备军”亟需扩容
- 湖北:第二批新组建省属国企今日揭牌
- 支付备付金突破2万亿 第三方支付行业前景可期
- 北京证监局:2022年将聚焦退市新规 杜绝会计调节规避退市
- 江苏江阴科技镇长团:赋能产业转型升级
- 先进制造引领“世界工厂”东莞突围升级
- 商务部:贡献率达65.4% 消费重新成为经济增长第一拉动力
- 保障性租赁住房土地规划细则公布 明确户型朝向、日照时间、容积率等标准
- 养老金体系将向零售为中心转变 险企如何打通“老有所养”最后一公里?
- 3天可赚12天利息!春节理财最佳操作攻略来了
- 珠江啤酒王志斌:以产业升级推动“双主业”高质量发展
- 中国银行取消个人借记卡年费和小额账户管理费
- 3,000,000,000,000+!深圳GDP站上新台阶 图说成绩背后的上市公司力量
- 钱大妈、美菜网、叮咚买菜 社区生鲜接连败北 2022年投资人的第一个难题来了?
- 六方面入手!财政部明确2022年积极财政政策“路线图”
- 山东玻纤:数字化智能化赋能 实现高质量发展
- 487项 内蒙古机场集团“五小”创新结硕果
- 财政部答一财:对专项债券项目实行穿透式监测
- 首个数字人民币疫后复工专项补贴在西安落地
- HPE全球副总裁、中国区董事总经理朱海翔:将高质量可持续发展作为系统性工程来考量
- 南昌交出2021年“经济答卷”:GDP迈上六千亿新台阶
- 补链成群 巴南一季度集中签约项目24个总投资238亿元
- 人行南宁中心支行:2021年末广西本外币存款余额3.69万亿元 同比增长6.39%
- 2022年春节档新片预售票房破2亿元
- 工信部调整享受车船税优惠的节能、新能源汽车产品技术要求
- 湖北南漳:提交亮丽答卷 开启新年新篇
- 有“亿”点犀利!绿色石化成为湛江首个超千亿产业集群
- 四川内江资中县:三孩家庭购房最高奖励14000元/套
- 增速获客赛道 激活年轻属性——兴业银行信用卡“圈粉”90后
- 四个中外航班收熔断令 涉东航、国航等
- 7年10轮融资 新能源城配“最后十公里”跑出独角兽
- 2022房企收并购再起 优质资产插标
- 坚持创新引领行业发展 新华睿思拓展互联网服务新空间
- “年终奖”如何提高投资收益 银行理财师为市民支招
- 上海自贸区临港新片区:努力完成2022年1000亿元前沿产业招商工作任务
- “火炉之城”重庆“点燃”冰雪运动热情
- 2022年职工医保个人账户改革 这些变化您知道吗?
- 春节期间 津冀地区高速公路禁止危险物品运输车辆通行
- 四川出台7条措施积极扩大有效投资
- 河北省逾10万户企业以简易注销方式退出
- 樊登读书子公司注册资本增至2.6亿元,增幅25900%
- 深圳宝安区与腾讯签署战略合作协议
- 中国石油广东石化项目建设完成总进度84%
- 春节送礼送什么?醉品茶集:要新意更要健康
- 时尚大气还耐看 新捷途X70S亮相
- MAKUKU麦酷酷宣布完成新一轮战略融资,融资金额或高达3000万美金
- 内容平台联手卫视探索春节晚会新形式
- 惠东单日3宗地块顺利出让 平山商住地近4.5亿元成交
- 武汉企业推出翻译领域团体标准
- 深度|中部市值500强企业全扫描:双碳“来袭” 六省风口产业链“变局”
- 2021年完成建筑业总产值1.73万亿元 居全国第五、西部第一
- 中央网信办:集中整治网络暴力、散播谣言等问题
- 2022年 四川城镇新建建筑中绿色建筑面积占比将达到80%以上
- 天津至潍坊段高铁获批 兼顾城际功能 建设工期五年
- 时间银行来了!攒1万个时间币可入住公办养老机构 996得存20年
- 每月几百元涨到七八千!村民不再要求工资日结
- 未保价快递包裹丢失 媒体介入后顺丰全额赔偿
- 农业农村部:1月25日“农产品批发价格200指数”比昨天上升0.50个点
- 2021年我国软件业务收入94994亿 从业人员规模不断扩大
- 2021年十大消费维权舆情热点公布 这些消费你被“套路”过么?
- 深圳“湾区之窗”智慧办税厅启用 为高质量推进深圳经济发展贡献力量
- 吉林省以“冬奥在北京 体验在吉林”为主题 驱动冰雪经济火热发展
- 2021年甘肃省经济稳中有进 全省地区生产总值突破一万亿元
- 全国碳市场第一个履约周期顺利收官 累计成交额76.61亿
- 1月24日央行开展1500亿元14天期逆回购操作
- 废旧物资循环利用体系示范城市建设将在60个城市开启
- 交通运输部:引导绿色交通发展 加大地方各级财政资金支持力度
- 交通运输部:推动内河老旧码头升级改造 建设绿色交通基础设施
- 支付备付金交存再创历史新高 进一步推动支付机构聚焦支付主业
- 我国将创建100个左右绿色出行城市 提升城市轨道交通服务水平
- 麦当劳缺土豆引发日本“薯条战” 多个日本商家趁机抢占市场份额
- 银保监会:规范定价要求与校准机制 规范银行服务市场调节价管理
- 2022年经济工作要稳字当头 积极的财政政策将更加精准可持续
- 1月中旬32种产品价格上涨 92#汽油价格较上旬上涨3.9%
- 海南省市场监管局:多举措加强重点领域信用监管 强化企业信用意识
- 海南自由贸易港政策效应进一步扩大 原辅料“零关税”增补清单的落地实施
- 商务部:2021年实现引资规模和质量“双提升”
- 商务部回应“机构预测2022年外贸难”:有信心开门稳
- 把握“工业小时代”促进制造业大发展
- 以“实效”实现“稳字当头”
- 住建部:推行工程担保制度
- 中国移动实控人拟增持30亿元-50亿元公司股份 全球折叠屏智能手机销量有望达1569万部