超60家房企净利润下滑,行业盈利水平有望向制造业看齐
相比往年,多家房企2021年财报“难产”。而从已公布的房企财报中,不难看出行业正发生实质性变化。
据财联社记者综合wind数据不完全统计,截至目前,A股上市房企有约30家已披露2021年财报,而H股已披露2021年财报的房企超80家,其中,A+H股合计超60家房企净利润同比出现下滑。
“已发布年报的企业存在一些共同特征,首先是销售增速大幅放缓,多数房企增长幅度在10%以内,部分房企甚至是负增长,几乎80%的房企不能完成年初定下的销售目标。”同策研究院资深分析师肖文晓称。
肖文晓还表示,从目前已公布年报的内房股业绩数据来看,房企整体盈利能力继续走低,毛利率均值为24.5%,同比下滑3.7个百分点;营业收入增加16%,但净利润却下滑了26%,“增收不增利”现象明显。
多种因素致房企净利下滑
据财联社不完全统计,目前A股已披露2021年度业绩房企中,超10家房企净利润同比下滑,包括万科、新城控股、招商蛇口、华侨城A、金融街、信达地产、北辰实业、中华企业、冠城大通、阳光股份等。
H股已披露2021年度业绩房企中,约50家房企净利润数据出现同比下滑,其中超10家房企净利润为负数,即处于亏损状态。
分析人士指出,2021年下半年以来,市场行情骤然变冷,为了实现快速去化、快速回笼资金,房企采用各种降价促销手段,因此项目的整体利润难有保障。
“结转项目的毛利润率较前期降低,所以房企利润情况普遍不理想;经营型业务为主的企业,受疫情影响,文旅产业、商业项目经营情况不佳。”亿翰智库分析师表示。
海通证券地产分析师杨凡告诉记者,造成房企净利润下滑的原因是多方面的,其中,毛利率下滑和计提减值对净利润影响最大。
值得一提的是,目前各房企采取的会计准则不同,也会影响其净利润数据的最终呈现,例如万科采取的会计准则是成本法,而其他房企采取的是估值法。
数据显示,2021年万科集团归属于上市公司股东的净利润225亿元,同比下降45.7%。
在万科2021年度业绩会上,有投资者认为万科采取成本法会导致利润呈现过于保守,并询问万科,未来会不会考虑将成本法转成公允价值计量法。
对此,万科集团CFO韩慧华表示,“用成本法会对万科的费率、毛利率都有一定影响,并且估值没有办法动态体现,一来一去对净利的折损是比较大的,但在行业周期变化的时候,用估值法容易对会计报表造成波动,在这种情况下我们在会计政策的选择上偏向于更稳健的方法,这也是我们长期坚持成本法的考虑。”
不过,另有分析指出,如果企业资产价格上升,成本法会使得利润的呈现更为保守,但如果资产价格下降,估值法对利润的体现则更为客观。
高毛利率时代一去不复返
未来房地产业毛利率将逐步回归至合理区间,已逐渐成为行业共识。
“房企采取一系列行动和举措来减缓利润下滑的速度,所以才有了精细化管理、组织架构调整等等,最大化的去压缩任何可能出现的成本开支,尽可能的留出利润空间。”杨凡表示。
杨凡亦认为,即使房企利润表现得到改善,但早年的高利润情况已经不可能持续,接近制造业的利润水平将是大势所趋。
新城控股董事长王晓松在2021年度业绩会上也认为,房地产会从类金融行业回归制造业属性。
就毛利率问题,正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健公开表示,房地产黄金时代已经过去,在限地价、限房价的情况下,土地增值的空间非常小,这无疑将对毛利率造成影响。
华润置地管理层在2021年业绩会上表示,行业毛利率回归20%左右是一个共识,“主要原因是2017、2018年的高地价导致毛利率下降,在宏观调控下,未来行业回不到过去30%的高毛利时代。”万科集团总裁祝九胜则称,万科未来开发毛利率可维持在20%水准。
对于毛利率回调带来的行业变化,肖文晓认为,这意味着房地产行业发展模式需要转型,在这一个过程中必然会存在阵痛期,企业需要顺应市场变化,创新发展模式。
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