2022年上半年，广州楼市迷雾逐渐退散。有的盘在夹缝中生存，开盘只卖出个位数；有的盘凭借出众的产品力，在激烈的竞争中突出重围。

但是在平稳中，却出现了多个具有指标性意义的现象，直接暴露了谁能真正穿越周期。

【资料图】

01天河引领2022年楼市

珠江花城笑傲中心四区

刚刚过去的上半年，虽然楼市整体相对冷静，天河作为价值制高点，依然站稳C位。一方面，天河量价坚挺，引领楼市回暖。和去年同期相比，今年天河均价已接近8万/㎡，以约25%的涨幅引领广州11区。

价格上涨的同时，天河的新房成交也是全市最稳定的。中原研究发展部数据显示，上半年全区成交面积同比相差7%，波动幅度最小。

换言之，即便是淡市，天河新房不仅价格坚挺，还不愁卖。来源：广州中原研究发展部

另一方面，天河的“顶”也越来越高。

以豪宅尚东柏悦府为例，半年内网签了四套过亿豪宅；二手市场上，汇悦台业主更是挂出33万/㎡的价格继续探顶。这些亮眼数据背后，对购房者而言，“天河资产”的含金量毋庸置疑。特别是追求大户型的改善客，纷纷用真金白银为天河“投票”。

以110-144㎡这个改善面积段为例，过去四年天河共增加2887套新房供应，成交4961套。

中心四区近四年改善户型供求对比

来源：中指院

换算下来，天河每上架1套改善产品，差不多有2个人在抢。

另外，横向比较也不难发现，天河大户型的供求比低于越秀、海珠、荔湾，稀缺性最高。

在这种现象下，谁能成为真正的焦点？

珠江花城凭借惊人的业绩，一举问鼎“TOP1宝座”。

克而瑞数据显示，2021年-2022年上半年，珠江花城大户型产品劲销43.亿，市场占有率达到天河的5成，成交金额更是超过越秀的三倍。放眼整个中心四区，珠江花城大户型（110-144㎡）一口气拿下套数、面积、金额“三冠王”，堪称断层顶流。

实际上，从市场占有率来看，更能发现珠江花城的实力地位。截至目前，中心四区在售110-144㎡户型的项目接近30个。随着白鹅潭、海珠创新湾等板块上新，核心区改善盘还在增加，未来竞争只会更激烈。

但这种情况下，珠江花城一盘的成交量，独占四区总成交的11%。

每10个在中心四区买大户型的新业主，就有1个买珠江花城。

可以说，一个盘，引领了广州中心四区的改善时代。

02

1%买房机会

全能大盘给你最佳选择

为什么珠江花城会有这样的实力？在楼市君看来，它精准解决了中心区改善买家最大的痛点：

在门槛越来越高的天河，想要达到改善需求，要不入手门槛高达10万+/㎡，令人望而生畏，要不产品老旧，没办法涵盖生命周期。门槛越来越高的天河 广州楼市发布摄而珠江花城，精准地切中了改善需求：有较为友好的入手门槛，而且有碾压市场的产品力。这样的项目，在天河相当少有。

拥抱天河，你的机会只有1%

虽说有无数人向往天河，但能留在这里的机会，却一直的凤毛麟角。全区96.3平方公里的土地上，极少有宅地释放。近五年来，广州共成交住宅用地约2152万方，而天河，不过区区21.5万方。（来源：中指院）换句话说，你能拥有天河的机会，只有1%。

即便选择如此有限，随着天河市场进入土地“结构性稀缺”，未来两年的选择会更加可遇不可求。

今年的土拍市场中，备受期待的天河两块地终于“上架”。

不过，这两块地体量较小，很难形成规模。

相比之下，珠江花城一个盘的体量就达到了85万㎡，可以说未来几年市场上很少有这样的楼盘推出。

项目位居第三科技中轴之上、天河智谷的核心地段，尽享金融城CBD利好，任何一项都能赢得市场青睐。踏入2022年，珠江花城全新升级，这座85万㎡的生态大城，核心配套已达到一个新高度。珠江花城项目实景图

比如，内部约2万方商业街正在继续成长。目前，华润万家、美宜佳、里享时光已开业，麦当劳已签约，天河图书馆茵德分馆即将开馆。

门口设有约4500㎡的智能公交车总站，而自驾的话，家门口也有广园快速、茅岗路北延段等主干道，出行颇为方便。

约1.5公里即为地铁7号线姬堂站（在建中），目前土建工程累计完成76%，约3公里范围内的5号线鱼珠站、21号线黄村站更是其隐藏的“彩蛋”。

短短4年时间，就兑现了如此多规划，这需要极强的执行力，亦需要足够的品牌实力。即使到了今天，它已经完成二期交付，也不是影片末尾the end，而是一种生活方式的开始。

看遍天河，锁定最强教育片区

今年，不少家长面临着不确定性骤升的升学环境，他们不愿意选择无欲则刚，也很难像富人一样随意躺平，愈发激烈的竞争背后，是弥漫的焦虑。

比如，孩子刚上幼儿园，家长开始为学位房奔波。入小学后，家长把孩子的时间安排得满满当当，钢琴课、游泳课轮番上阵。其实，父母“鸡娃”从小开始，并不是没有道理的。来看一组数据：

据统计，自2015年放开二胎后，广州户籍出生人口，就出现了极速的飙涨。二胎放开后四年，户籍人口共出生了64.91万，出生率在2017年达到峰值。按此计算，意味着，2023年-2024年，广州将迎来入学高峰，户籍适龄小学生将突破20万。尤其是天河这样的新广聚集地，近五年人均出生率远高于荔湾、海珠、越秀。嗷嗷待哺的需求，让学位房的竞争，比往年激烈20%以上。相比起宝爸宝妈为学位房奔波，珠江花城把名校送到了孩子面前。截至今年，体育东集团的四大核心校之一的均和小学招生连续两年仅面向珠花业主，生源相当纯粹。（免责：能否入读最终要看天河区教育局当年招生政策）

来源：天河区教育局

在教育竞争的层面上，现成的名校配套可以说相当可贵，珠江花城成为许多家长买家的首选。

要知道，同是体育东教育集团的体育东路小学，是天河数一数二的老牌牛校，2021年就有6名学生入选华附奥数班，位居全区第一。另外，均和小学的规模全区领先，占地约2万平，将近于天河华阳小学三个校区的面积之和，同时也是体育东核心校中规模最大的校区。

体育东教育集团均和小学实景图

在项目周边1公里内，还有执信中学天河校区（已开学）。根据2022年的招生政策，珠江花城作为距离最近的楼盘，已被纳入摇号范围。（免责：能否入读最终要看天河区教育局当年招生政策）

来源：天河区教育局

珠江花城很多业主都是执信的老师，这就是所谓的“万金买邻”。03人无我有，人有我优先人一步的居住舒适度

一个楼盘能不能走得远，不仅依靠外部条件，“内秀”才是关键。

当二孩甚至多孩逐渐成为城市家庭的主流结构，在未来的房地产市场，多房大概率是不可逆的市场规律。

珠江花城早已想到了前面，它不仅做到“多一重空间”，还做到了更大的景观面、更高的舒适度，成为广州耀眼的产品“恒星”。

三大王牌，重塑家庭欢聚空间

数据来看，市面上的五房户型平均面积约为198平。如果想要三、四房置换五房或更大？多一间房，总价成本要多花百万以上！（来源：中指院）

广州中心四区近一年三-五房平均面积一览数据：中指院

类别

平均面积

珠江花城目前推出的117㎡4+1房、140㎡5房，为追求“一步到位”的改善客户“解渴”。

它以市面上四房的面积打造五房的空间，又不失居住舒适性，比市面上传统的的四房户型节省超60平。

整体户型设计上，珠江花城有几个突出的亮点：高利用率、大观景面、大客厅。所有户型都做到约90%的空间利用率，比如“多一重空间”带来的高度弹性化，这是项目一如既往的“爆款”体质。以建面约117㎡的户型为例，做到了4+1房，市面上同等户型的项目起码要140㎡以上的面积才能实现。建面约117㎡户型

建面约117㎡户型的N+1设计，你可以把它改造成五房，你可以随意定义它的用途：书房、瑜伽室、儿童房、游戏房、客人的卧室。

当+1房融入到生活，家人之间有更多活动空间，生活既有温情、也有情趣。

珠江花城样板间空间示意图

宽敞的阳台，你可以摆上一台跑步机，边锻炼还能边欣赏风景；

多做一个孩子的阳光阅读区，父母的种菜小天地，空间也绰绰有余。

当然，如果你想享受更宽敞的共享客厅，那么建面约140㎡五房的户型，也一定能打动你。

建面约140㎡户型图

这个建面约140㎡的户型，在客厅旁做了一个开放式的空间，形成一个大通厅。

全南向开间，景观面直接拉到了约16米，相当于一般户型约160㎡才有的空间享受，整个空间形成两条动线：

一条是“起居-休闲”，爸爸工作累了，走出阳台放松身心、拥抱阳光，或是走到客厅和家人一起看一会电视。另一条是“烹饪-享乐”，餐厨一体化，妈妈在厨房煲汤时，一转身就能看见在客厅、餐厅玩耍的宝宝，时刻呵护亲密关系。珠江花城样板间空间示意图

除了一体化的大客厅设计，超大景观面的阳台设计，也演绎出了N种阳光生活故事。这一切的出发点，是一颗为业主考虑的心。

天河近一年四、五房产品套均面积及总价一览

来源：中指院

相比起天河五房单位的套均总价已经高达1602万，在珠江花城，以820万起的总价就能拿下大五房，诱惑力如何，已经一目了然。珠江花城楼栋示意图

百米楼距，舒适指标硬核

珠江花城作为板块少见的85万㎡综合大盘，光是体量，就可以从一众项目中脱颖而出。

在这样的土地之上，如何雕琢产品，让景观面、舒适性更大化，也成为珠实始终在思考的问题。首先，项目为了提升居住舒适度，把更多的土地让给了园林和配套。其次，南北相邻楼栋可做到约100米超宽楼间距。前后宽阔无遮挡，阳光可以肆无忌惮入室。 珠江花城三四期平面效果图

在楼间距带来的舒适度上，珠江花城都是难得一见的。

广州部分标杆盘楼间距一览

更别提，项目近期加推的四期的22栋，两梯四户的最优梯户比，私密性高，享“景观头等舱”。

再配合项目楼下10万㎡的私家园林，目之所及皆是盎然的绿意。这样的社区，好比大公园，园林望不到边，跑道、儿童游乐区数不过来。珠江花城园林效果图业主的景观视野被尽可能放大，无论是在沙发上、椅子上、床上，美景扑面而来。

无论你买多大的户型，都能享受到满屏的阳光，全屋的通风，一走进室内，就能feel到满屋子的阳光在跳舞。这类项目，一经推出便在市场上经久不衰，“保鲜能力”极强。

它对市场而言，有一种单一项目望尘莫及的“统治力”。

在下半年开启之前，提前锁定一套，才是王道。