作为一个基本常识，一个地区的真实房价，是由二手楼市决定的，而不是一手房。

(资料图)

可以说，二手成交量才是楼市的真实情况，是衡量房价涨跌的晴雨表。

一手房市场的价格，主要由地方政府和开发商操控；而二手房市场是C2C市场，不存在垄断，买家卖家基本都是分散的个体，议价能力几乎均等，很难形成新房市场背后的政企力量。

所以，二手市场的价格，主要来自买家和卖家的博弈，市场供需关系在二手市场表现更为明显一些。当二手需求萎缩，二手价格也波动明显。

市场供需虽然也影响新房市场，但因为是开发商和政府定价机制，相对于二手市场要稳定一些。至少，当行情很差时，新房降价远不及二手房的幅度大。

甚至于，开发商宁可“倒掉牛奶”，也不会大甩卖给“穷人”。而更多通过花样营销、偷工减料、以次充好、毛坯等手段销售，尽量保障利润。

所以，当我们判断某个新盘价格，到底贵不贵，最好的方法是看同地段、处于同一梯队的二手楼盘成交价格情况。

查看二手盘成交价格的渠道：在电脑上进入贝壳网页，点击“二手房”栏目，再点击“成交”栏目，然后注册，即可查看除指导价之外的所有二手盘成交情况。

这几天，翻看黄埔各片区的主要二手楼盘成交价格，特别是一些不公开显示成交价格的指导价楼盘，发现一个明显趋势：

不少二手盘降价明显，相对于同地段的新盘价格，出现新的一二手倒挂：同地段同配套，二手次新盘价格，比新房要便宜。

甚至于，有的新盘地段还不如二手次新盘，价格反而更贵。比如，远离地铁、高密度的保利罗兰四期，地段不及保利罗兰二三期，当前销售价格高于二手。

这种情况下，买二手次新盘的性价比，远高于新盘。而且，买二手次新盘，所见所得，买入即可租可住，远比期房确定性更高。

目前行情，是否可上车了？建议多看少动，按惯例，年底春节前后，才是买房最佳时机。所以，还可观望几个月。

另外，政策端也不排除放大招的可能，比如这几天网传的新房备案价可下调20%。

目前市场的主动权在买家手里，持币为王，多比对二手成交价，非笋不入，大刀阔斧地砍价，不要担心错过，现在的市场，选择还是很多的。

下面，我们根据部分指导价二手小区7-8月份的成交价，盘点一下黄埔几个在售新盘价格，到底划不划算。建议收藏！

★振业天成、花语天宸VS富春山居

黄陂片的两个改善新盘，振业天成吹风价4.7-5.5万/平，花语天宸由于全周期限价，吹风价为毛坯4.68万/平，加上装修价，综合单价大概5万/平。

这两个新盘的价格，性价比如何？对比一下黄陂片区二手标杆富春山居的成交价，感觉富春山居的性价比略高一点点。

富春山居，不超豪宅线的大户型，单价要比超大户型贵三四千。

比如，8月成交的两套南向143平三至四房户型，成交价分别为5.38万/平、5.19万/平。

而7月成交的一套173平四房两厅户型，成交单价约4.8万/平。

关于黄陂片新盘的详细分析，此前已写过，不再啰嗦：

黄陂探盘归来，贵得下不了手！

★保利罗兰四期VS罗兰二三期

保利罗兰四期（标准名：萝塱悦居）主力产品价格4.5-4.7万/平，部分北向天地楼层4.0万/平。

这个价格，比位置更好的罗兰二三期，略贵一两千，性价比低了。

目前罗兰二三期南向户型成交价4.5万/平，北向户型4.2万/平。

同一个开发商，同一个社区，享受同样的配套，但位置明显不同：四期距离地铁站超1.6公里，高容积率，高密度，且近北二环高速，七八年左右高速不封闭，部分楼栋楼层还有一定噪音影响。

二三期更近地铁萝岗站，约700米-1公里，且二期东侧北二环已启动全封闭，噪音影响消除。

综上，罗兰二三期的区位价值，应该要比四期贵两三千，比较正常。

★万科城市之光VS黄埔花园、金碧领秀

万科城市之光目前在推的临近主干道石化南路的A5-A6栋，主体楼层价格5.6-6万/平。中秋期间推出几套低楼层的一些尾货（2楼至5楼），4.9万/平，当天有效，且7天内签约。

对比一下旁边两个指导价二手盘：黄埔花园、金碧领秀

黄埔花园主要成交的是100方以内的小户型，大户型放盘很少，惜售明显。今年仅在3月5日、4月1日成交2套，分别为114方南向三房两厅，成交价5.52万/平；148方北向四房两厅，成交价4.71万/平。

91.43平的北向三房户型，8月份成交价为5.19万元/平。

再看金碧领秀。同样大户型惜售，抛售的基本是小户型，个别三房也是北向户型。三房户型南北朝向，价差高达1万元/平。

如2022年7月23日成交的一套北向100.75平三房两厅，成交价4.34万/平。而去年7月成交一套南向大三房，价格5.5万/平。

当然，不排除做低价格避税。而一年前，是楼市高峰期，贵一点也不奇怪。

综合黄埔花园、金碧领秀的主力产品成交价，南向户型约5.5万/平，北向户型4.5-4.8万/平。

对比万科城市之光，同地段的新房一般比二手次新房贵两三千，也属正常。至于学位，三个盘差不多；内部配套、物业，城光好一点，这里贵两三千吧。

而金碧领秀和黄埔花园的楼间距，以及望江视野，要比城光新推的A5栋好得多，也更安静些，相应价格可以贵个两三千吧。

相互抵扣，综合算下来，城光比黄花、领秀贵3000元/平。也就是说，城光新推的A5这种路边房源，大概值个5.2-5.7万/平。

而当前价格5.6-6万/平，偏贵，不值，入手即短期内高位站岗。

★科城峻森园加推VS科城山庄二手

科城山庄三期峻森园加推的C26/C30栋，目前公开备案均价50224元/平，不同楼层不同户型不同价格，即“一房一价”，价差大概在4.9万-5.3万元/平区间。

目前科城山庄二手成交价，不同朝向、不同面积段，差价明显。

大户型总体偏贵，且放盘量极少，二手成交价为：北向5万/平，南向5.6万/平。

放盘的主要是一两房的小户型，价格在4.4万-4.9万/平区间。

同样朝向，大户型比小户型价格要贵6000-7000元/平。

对比峻森园加推楼栋的价格，总体上价差大概还有一两千吧，个别户型可能和二手价一样。

没有什么所谓“福利房”了。大家看菜下碟。

★时代天境+天韵VS金色梦想、中海誉城

时代天境、时代天韵两兄弟，目前单价在3.5万-3.8万/平，个别北向低楼层在3.3-3.4万/平左右。

另外，时代盘还有个额外的车位成本，需要考虑。把车位算进去，折合单价要多预算2000元/平，所以，好楼层单价要去到4万/平。

时代两盘的对标二手盘，就是一路之隔的金色梦想、中海誉城，以及时代春树里。

从这三个二手盘最新成交价来看，价格倒挂时代两盘大概三千左右，时代的性价比低了。

★星汇城VS万科幸福誉、绿地城

处于黄埔与增城交界的镇龙站上盖星汇城，目前主力产品价格2.5-2.7万/平，部分外围楼栋东向低楼层2.35万/平，简装。

星汇城也打知识城概念，但在知识城外围区域。目前知识城核心区的凤凰湖片区二手价格如何？

以万科幸福誉、广州绿地城为例，两个盘录得的7-8月成交价，总体在2.70-2.95万/平，精装。

从区域价值来讲，配套更成熟的知识城核心区，要比知识城外围的镇龙、知识城北，房价贵5000-8000元/平，也算正常。

也就是说，目前知识城核心区二手价格2.9-3.0万/平，那么镇龙星汇城只值2.5万/平，知识城北区的时代印记，由于交通便利度不及星汇城，价格又要低两三千吧，值个2.2万/平。

大家可按这个地段价差，去衡量各片区的新盘价格，是否够笋。

比如，星汇城目前主力楼层价格2.6万，还是简装，加上后期装修成本，折合单价大概2.7-2.8万/平。这个价格，相比目前知识城核心区第一梯队的二手价格，仅差一两千，性价比低了。

如果预算稍微多一点的（实际上折合三成首付，也就多五六万），与其星汇城，就不如万科幸福誉。