世界最新:金九成交未见明显提升,广州一手住宅供应保持万宗高位
9月广州新房网签6169宗,环比上涨1%,比去年同期成交下跌11%。
受刚需区域成交持续疲弱影响,“金九”成色不足,基本与8月淡季保持相同成交水平。
【资料图】
▲ 广州9月一手住宅网签量价环同比
根据媒体报道,9月初南沙、黄埔两个新房大区针对人才、区内优质企业购房门槛进行了“微调”;
但对比2020年放开的幅度,仍处于相对严格状态,惠及的人群仍比较窄;
因此带动市场成交、活跃成交气氛的影响力有限;
另一方面,由于近2年广州商住地供应量猛增(尤其黄埔、南沙、番禺等区),近期项目扎堆入市;
本月新批预售供应时隔2个月后再次突破万宗,面对目前“供过于求”的现象,我部认为官方应该加大市场支持力度。
▲ 近两年广州一手住宅供求情况变动
01.
冲刺“金九银十”成交
新批总量创年内新高
9月,广州住宅新批供应11122套(120.85万㎡),供应面积比8月增加38%,为年内新高;
虽然小部分新批供应为回迁安置房,但从海量供应来看,开发商“去货促回款”的基调不变;
部分板块的项目更是“扎堆”入市,彼此之间的价格战为买家制造了抄底入市的空间。
▲ 9月统计周期内每周住宅新批预售情况(单位:万㎡)
供应结构方面,由于黄埔人才购房门槛“定向放松”(符合条件的企业员工,在黄埔工作满六个月,可购区内一套);
黄埔本月新增供应达2733套(30.2万㎡),其中供应量较大的项目包括保利翔龙天汇853套(8.9万㎡);
网红盘万科黄埔新城本月亦加推超300套,此外区属国企项目知识城•悦辰壹号、开控城投云锦等亦悉数进入市场,对于希望置业黄埔的客户而言,今年3、4季度是不错的入市时机。
▲ 9月广州各区住宅新批预售情况(单位:万㎡)
02.
第三批供地中心区“精锐尽出”
夯实市区改善盘交易氛围
9月初广州挂出年内第三批商住用地,本着靓地“应挂尽挂”的思路,天河、海珠、白云、荔湾均推出了“压箱底”的优质地块,以带旺市场氛围。
2022年第三批供地,20宗合计占地面积156.5万m²,总起拍价为538亿。本轮供地为广州2022年三轮集中供地中,供地宗数、总用地面积、总起拍价之最;
从成交情况来看,相比起个别外围区波动,中心区海珠、荔湾本月表现强势,环比成交增幅超4成;
其中近2次供地最为积极的中心区海珠,本月成交301宗(3.85万m²),面积环比增加49%;
其中近期正式对外开盘的沥滘旧改巨无霸“珠光海珠新城”本月网签184宗(2.2万m²),直接带动区域成交抬升。
我部认为,虽然目前土拍结果对楼市的影响已不及以往,但采取中心区靓地“应挂尽挂”的方式;
体现了官方希望通过中心区优质板块价值先带动改善、高端改善人群入市或“卖一买一”,以逐步盘活市场。
▲ 9月广州各区一手住宅供求量价对比
03.
9月供应猛增过万平
库存周期再次抬升
截至9月末,全市库存量1203.4万㎡,去化周期17.6个月;
由于本月新批供应猛增,导致库存去化周期在上个月轻微回落后再次攀升至高位。
▲近一年广州库存及消化周期变动
本月花都、南沙、从化、增城四区库存消化周期超过20个月,可见刚需买家购买力仍不足,无法改善远郊区域项目的成交能力;
在目前市场环境之下,海珠、天河、黄埔三区库存周期仍保持接近或处于10个月以下水平,“有价有市”。
▲各区库存及消化周期
04.
优质改善项目成交表现较佳
保利项目“以价换量”
本月成交表现比较抢眼的包括沥滘旧改珠光海珠新城、科学城保利翔龙天汇、石楼保利领秀海;
上述项目在9月统计周期内推售,成交表现尚可;
保利两个项目对比板块均价采取小幅让利的方式吸客,两盘成交均超百套,可见“以价换量”见成效。
▲9月广州一手住宅网签宗数TOP10
05.
现有利好仍不足以
扭转基本面环境
10月市场或保持低位平稳
就今年1-9月广州市场运行情况来看,10月广州楼市出现较明显基本面积极变化的可能性较低,预计整体市场将会保持9月以来成交氛围。
加上近年广州绝大部分区域供应较过去充足,整体进入“买方市场”;
不少客户选择黄金周外出旅行,节后回流再选择看房购房,造成黄金周中后段成交量甚至不及常规周末表现。
从区域市场情况来看,今年5月“秒光”的网红盘琶洲南TOD“重出江湖”,且总推货量较少,预计出现高去化率的可能性仍较高;
高端买家对于优质、稀缺地段项目的投入热区仍持续高涨。
相比之下,外围区板块成交去化压力仍比较大,如果需要吸引更多买家关注,除“以价取胜”之外,仍必须区位条件好,与中心区通勤便利;
假如缺乏通勤、教育、配套等优势,即使降价到位亦难以在当下市场中获得客户青睐。
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