继支持房地产金融16条措施后，房地产行业再迎利好。

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(以下简称《通知》)，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

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《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。同时，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

随着两份通知相继发布，A股迅速反响，三大指数高开低走。截至当日收盘，Wind数据显示，银行和地产(申万一级分类)分别收涨2.23%和2.08%。市场观点认为，多重政策催生房地产行业产业链行情发酵，随着近期上市房企股价的大幅反弹，相关公司和行业的估值得到了快速的修复，未来这种修复能否具有可持续性，尚需等待销售数据的真正见底回暖，以及经济基本面的边际改善，居民入市信心的明显恢复。

明确向优质房地产企业开展业务，防范化解房企流动性风险

《通知》显示，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对于这项预售资金监管新政，《通知》规定，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。

同时，在房地产企业申请保函之前，要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。

在监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。

住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

监管有关部门负责人就《通知》答记者问时表示，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

同时，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

商业银行展业资质设定“两条红线”，明确多条限制性情形

在此次预售资金监管账户管理新政出台的同时，监管显现出审慎态度，要求商业银行防范业务风险，包括明确开展保函业务的商业银行资质要求，提出“两条红线”；商业银行不得向主要股东、控股股东或关联方出具保函；商业银行参照开发贷款授信标准对房企进行评估；采取增信措施等。

具体来看，《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。

同时，商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

在业务开展过程中，《通知》要求，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

此外，商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。

《通知》规定，在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

中国首席经济学家论坛理事王军向南都湾财社记者表示，整体来看，近期的一系列政策，显然是对之前过度紧缩的房地产金融政策的一次重大转向，是一次明显的调整和放松，这些紧缩政策包括2020年底推出的“三条红线”和“两条红线”。这些政策也是对近期金融促进房地产市场稳定一系列政策的总结和在具体操作层面的细化，体现了监管层近期对于房地产金融的基本态度。

王军进一步分析表示，一方面，在全行业去杠杆及“房住不炒”的主基调未变的前途下，仍将严防房地产过度金融化、泡沫化；但另一方面，也将适度控制去杠杆的节奏，对房地产融资的大方向，从限制转向了支持，从“救项目不救企业”转向“救项目与救企业、救地方政府并存”，最终目标是让房地产市场实现“软着陆”。这些措施有利于疏通房地产企业融资的各类管道，缓解房地产企业的流动性问题，提振市场信心，为房地产市场早日回归正轨奠定基础。

明确资金用途，禁止购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等

对于此次保函置换预售监管资金有关工作部署，《通知》强调，各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。

同时，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

《通知》明确，监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。

后市观点：政策落地尚需时日，外部环境有待改善，需保持一份冷静

受多重利好消息影响，11月14日A股高开，银行等板块开盘走强，截至当日收盘，银行和地产(申万一级分类)分别收涨2.23%和2.08%，地产板块6只成分股涨停。

王军认为，展望未来房地产市场，住房信贷政策或将进一步放松，城市和金融机构的自主权都将有所提升；年底房地产市场或将见底复苏，各线城市也有望轮动修复；房企供给侧改革已渐进尾声，国企、优质民企的经营将逐渐恢复稳态，问题房企将有序出清。

不过，他还表示，在全面落实保交楼政策底线的情况下，购房者缺失的信心也有望修复，潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐渐回归稳定，但即使在复苏之后，新房销售也可能会稳定在比疫情前低得多的水平上。

“与此同时，也需对未来市场的恢复保持一份冷静。由于政策落地尚需时日，市场的全面企稳和回暖除了房企债务压力的缓解，还需要更多的外部环境改善，如疫情冲击的真正消退、经济更强有力的复苏和居民购买力的恢复。”

上海中原地产分析师卢文曦同样表示，松绑不是今天一天才出来的，此前信号已经明显了，目前大背景可以看出市场需要多渠道帮企业完成保交付和正常生产。当前是要多想办法做些特殊手段，提振市场信心。他还表示，问题是市场表现一般，信心提振有限，需要更多手段，多方位努力，最关键还是提振消费意愿，房子能卖出去，钱能回来，自然就解决很多问题。

王军表示，随着近期上市房企股价的大幅反弹，相关公司和行业的估值得到了快速的修复，未来这种修复能否具有可持续性，尚需等待销售数据的真正见底回暖，以及经济基本面的边际改善，居民入市信心的明显恢复。