二手房卖家，迎来了艰难的时期。

据中介协会数据显示，10月广州市二手住宅成交量6626宗，这是除了2月春节以外，本年度成交量最低的一个月。

(资料图片仅供参考)

而目前在贝壳挂牌的二手房数量高达126512套！大概每挂牌19套房，仅有1套成交。严重供大于求，进入买方市场！

二手房基本成下跌趋势

珠江新城仍在缔造神话

从成交情况来看，除天河、黄埔外，其他各区的二手成交均有不同程度的回落。

受疫情影响，花都整体跌幅最为明显，10月成交494宗，环比大跌43.4%；此外荔湾、白云同比跌幅也超过10%。

而天河则逆市上扬，共成交754宗，环比上涨8.2%，网签均价为57589元/平。

值得一提的是，珠江新城板块表现抢眼，1月成交均价为216025元/平。

神话仍在继续。11月1-7日珠城就成交24套豪宅，单单凯旋新世界就出了四套，其中一套单价更是高达30万/平，刷新了该盘最高单价记录。

而11月中汇悦台也卖出一套约282平大平层，总价8600万，折合单价30.4万/平！

真·不愧是顶豪天花板！

然而人类的悲喜并不相通。大多数非核心区的二手房卖家却感受到满满的艰辛，部分房源跌破指导价都无人问津。

多个二手房刺破指导价

却依然无人买单

一年前，广州越秀、海珠、天河、黄埔、番禺五区合计96个小区被划了指导价，大多是当时各区比较火热、成交单价上涨较快的二手小区。

一年过去，这些被指导的小区陆续出现低于指导价挂牌的“房价刺客”。

据不完全统计，番禺有超过100套二手房低于指导价挂牌，如万科欧泊、星河湾、广地花园、自在城市花园、锦绣香江花园等。

黄埔的万科城市花园、丰乐小区等热门楼盘也不乏低于指导价卖的房源，不过也只是少了1-2千/平，并没有“断崖式”下跌。

连天河都有跌破指导价在售的房源，如华景新城，一套满五年的76.24平三房，挂牌368万，折合单价48269元/平，比指导价低了7千多每平，总价比指导价少了56万多。

即使没有跌破指导价的，很多房源也是贴着指导价挂牌，可见在市场下行的当下，卖家失去了议价权，不惜以降价让利的方式，以求尽快出手。

然而事与愿违，许多二手房虽然低价挂卖，但依旧不能快速成交，很多已挂牌多月仍关注者寥寥...

楼市进入调整期

买卖双方如何决策

如今，楼市进入调整期，地产进入买方市场已是不争的事实。那么买卖双方在这样的形势下如何操作才能获得效益最大化呢？

▶ 卖 家

对于着急出手的卖家来说可能需要降低预期，低价甚至降价放盘，以价取胜，此外还可以多渠道分发房源、适当给与一定的带看奖励和成交奖励，让中介推盘更有积极性。

如果不是太着急的卖家，则可以采取一些策略。

比如在放盘的时候，价格“先扬后抑”。首次定价可以比自己期望的成交价高出5-10%，如观望人较少可在一周后适当调低，过几天再降价一点，连续调价3次，系统会对房源进行加分推荐，从而可获得更好的展示。

此外，上架房源前把家里收拾得干净整洁一些，尽量在天气好光线足的时候拍摄房源，拍照时放大房子的亮点，从画面上提升房子的竞争力。

▶ 买 家

买房市场，对于买家来说则是可以淡淡定定，不慌不忙，持币选房。

最重要的是一点是，买家可以有更多的时间来理清自己的需求，不像前两年房价疯涨，肉少狼多，怕业主反口加价，很多人可能糊里糊涂就下定了，并没有挑选到最适合自己的房子。

现在则可以用更多的时间明确自己的核心需求，然后划定几个符合要求的小区蹲守一波，等待合适的房源出现，要是遇到了着急出货的卖家，还有可能砍价捡漏。

不过蹲守也不等于长期观望，如今高层已采取多项措施如降准降息政策刺激购房，加上楼市正在挤水分市场回归理性，刚需买家也可择机入市。