在粤港澳大湾区的规划背景下，受益于区域的金融发展机遇和国际科创中心的打造，广州迎来了金融业和科创产业的升级发展机遇。同时，作为区内中心城市，广州也将成为境内外企业投资大湾区并设立区域总部的重要落脚点。而在重点商务区，专业服务企业的落户也有明显增长。

而这些产业新变，都可以从写字楼市场的变化得到印证。

市场总体情况

(资料图片)

甲级写字楼规模持续增长 子市场产业特色愈加明显

CBRE世邦魏理仕广州研究部负责人杨丰宁向南都记者表示，从2017年到2022年第三季度，广州甲级写字楼存量从462万平方米增加到585万平方米，面积增长了26.5%，各区都有新落成的项目投入使用。“在此期间，需求稳步增长，市场活跃，空置率累计仅上升2.3个百分点，到2022年第三季度末达16.0%。吸纳表现积极，全市甲级写字楼租金累计增长了10%。”

“总的来说，每个子市场的行业特色更加明显。”CBRE世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部|办公楼负责人程志文补充介绍，珠江新城和天河体育中心的金融和专业服务业继续为主力需求，琶洲则成为TMT企业的汇聚地。在成熟商务区越秀，新项目的落成带动金融业成交的升级和扩张，同时吸引医药行业在此聚集。而与珠江新城隔江相望的琶洲片区，互联网科创氛围愈发浓厚。

具体来看，以珠江新城和天河体育中心为代表的天河中央商务区，聚集了多家金融业和专业服务业的总部和区域总部。“近两年，随着期货交易所的开设，及知名外资银行在此设立大湾区总部，进一步增强了该区域对于金融业企业的吸引力。珠江新城和天河体育中心金融业租户的面积占比分别较2017年提升了四个和两个百分点。”

另外，珠江新城对专业服务业的吸引力也在增强。“近年来，我们观察到律师事务所的新设立和扩张活动推升了专业服务业的需求占比，传统4A广告公司的整合和多渠道营销业务的增长也使广告公关类企业的活动更为频繁。”程志文透露，2022年前三季度成交数据显示，专业服务业在珠江新城的占比逐季度提高，到第三季度位居榜首，并在全市第三季度成交统计中首次超越TMT的排名。珠江新城专业服务业的面积占比较2017年提升了两个百分点。

琶洲片区的甲级写字楼，自2020年以来实现快速扩容，“加上阿里巴巴、腾讯、唯品会等多个互联网巨头总部大楼入驻，推动区域内TMT企业集聚效应显著提升。”程志文表示，TMT行业在琶洲使用的写字楼面积占比，和五年多前相比，显著上升了16个百分点。“进驻琶洲的TMT企业，一方面是从传统核心商务区或周边产业园区扩租或升级而来——广州传统商务区自2017年以来，受限于较少的新增供应，可租的大面积办公空间有限，难以满足扩张期的TMT企业，因此琶洲的大量供应为这些企业扩大或者整合办公面积，提供了一个理想的机会；另一方面，新进驻广州的TMT企业也会优先考虑在人工智能与数字经济试验区琶洲落地，这些都带动了TMT企业进一步向琶洲聚集。”

而越秀作为广州最早成型的商务区，区内鲜有的优质供应吸引着高端商务资源汇集，出现医药器械销售企业在这里“扎堆”。“越秀新交付的项目给区内金融行业带来扩张的空间，目前，金融业在甲级写字楼的面积占比较2017年上升四个百分点。”程志文在采访中谈道，近两年来，疫情影响下生物医药行业受到关注，而越秀凭借成熟的商务氛围和便利的交通，吸引了众多医药企业来这里开设分公司或销售办事处，推动医药及生命科学在越秀商务区的占比从2017年的5.2%提高到2022年的8.2%。

从产业租户构成看变化

金融业保持最高占比 TMT增长最明显

CBRE世邦魏理仕此前发的《产业焕新 需求扩容：广州甲级写字楼租户普查》显示，从2017年与2022年普查数据对比可以看到，广州甲级写字楼主力租户中，金融业继续占据榜首，占比从2017年的24%提升至今年9月的25%。

TMT和房地产建筑业在此期间扩张较快。特别是TMT，占比从16%提升至19%，是所有行业中提升幅度最大的行业。房地产建筑业提升了一个百分点，从17%增至18%。

程志文解读这一数据变化时表示，“写字楼发展与第三产业/服务业发展趋势确实是相一致的。”

从全国来看，最近几年，TMT行业发展进入快速增长通道，新媒体平台和电商直播等吸纳了较多的就业人口。2020年统计数据显示，广州的信息传输、软件和信息技术服务业就业人口已达63万。“以广州为例，广交会和市内星罗密布的各式批发市场也在积极寻求转型，电商和直播行业在过去五年间蓬勃发展。全市限额以上批发零售业通过公共网络实现商品零售额在过去五年的平均增长率达到19%，其占社会消费品零售总额的比例逐年提升，从2017年10.2%上升到2022年前三季度的23.0%。广州的服饰批发业优势还带动了唯品会这个国内位列前茅的服饰电商平台的进一步发展，以及催生出希音这个服饰跨境电商巨头。”

另外，广州作为粤港澳大湾区的核心城市之一，商务服务可辐射整个大湾区。“因此我们可以看到甲级写字楼市场专业服务业表现稳健，2022年前三季度的成交数据显示，行业的新设立和扩张占比合计达到56%，其中律师事务所的表现最为积极。”

广州拥有网易、三七互娱等在全国排名前列的游戏上市公司以及虎牙和YY等游戏直播平台，游戏文娱产业蓬勃发展。“2018到2022年前三季度录得的游戏行业成交中，升级成交占比超过四成，且大多数伴有扩张。由于企业原来所在的园区或非优质写字楼可供扩张的面积有限，恰逢这几年广州迎来供应高峰，游戏公司抓住这个窗口期，升级到新建的甲级写字楼。”

房地产行业方面，租户调查期间，得益于大湾区规划的政策利好及日益增长的城市更新机遇，多个国内发展商在广州设立区域总部或城市更新项目，房地产建筑行业使用的办公面积占比较2017年上升了一个百分点。“但近两年受到行业去杠杆的影响，房地产行业在甲级写字楼市场上开始有所收缩。”

从大型租户情况看变化

大型租户的数量和租用面积皆有增长

据最新统计，广州甲级写字楼里每个企业的平均使用面积从2017年的869平方米增大至2022年的1271平方米。5000平方米及以上的大面积企业数量也有显著增长，从61家增长到97家。其中，金融业增加的大租户以证券、保险、银行为主，而TMT则以游戏、新媒体平台和电商平台的企业居多。

程志文对此进行了详细解读。“无论是企业平均使用面积的增大还是大面积企业租户数量均有增长，这说明了在CBRE2017年和2022年两个调查期，企业的规模有所扩大。聚焦5000平方米以上的大面积租户，对比两次租户普查的数据可以发现，金融业增加了15家，其次是房地产建筑和TMT，分别增加了7家和6家，这些行业正是广州甲级写字楼需求的前三位。大面积租户的增加促使行业前三的面积总占比从2017年的57%提升到2022年的62%。”

关注大租户落户情况的意义何在？

“我们关注‘大企业’，是因为大型企业对上下游企业有比较显著的拉动作用。比如琶洲的TMT总部集聚效应，即吸引大量相关行业汇聚于此；同理，珠江新城的金融总部集聚也有类似的效应。” 程志文表示，除此以外，大型企业/总部的增加，还会带来商务服务业的兴盛，对这些租户同样有拉动作用。

“另外，大型企业的数量也体现了一个城市经济实力和经济活力的程度，也是城市区域影响力的表现，也可以看出这个城市的产业结构演变和发展脉络。”以这次广州甲级写字楼普查结果为例，10000平方米及以上的大型租户，2022年企业数量为39家，而2017年只有23家，其中TMT企业增加得最多，增加了5家，都是位于琶洲的电商或新媒体的头部企业，显示了TMT行业在羊城的蓬勃发展。“可以说，行业龙头的进驻，有效带动了上下游企业在琶洲的聚集，促进区域内数字、互联网相关产业的发展。”

展望未来四年，程志文认为，广州写字楼市场规模将进一步扩大，预计将有310万平方米的甲级办公面积投入使用，其中超过九成来自琶洲、金融城和鱼珠等新兴区域。“届时，在新区开发的产业导向下，企业总部、产业主体的引入能扩大集聚效应，是各商务区调整租户结构、发展差异化优势的契机。而整体上看，广州租金和人才成本竞争力突出，是企业总部选址大湾区的理想城市，将持续吸引大型总部进驻。”

从外资租户分布看变化

珠江新城依然是外地企业落地各级别总部首选商务区

CBRE世邦魏理仕的数据显示，从2017年至今年9月这一时间段来看，天河体育中心及琶洲外资租户的占比一直没有变化，而珠江新城和越秀区域却吸引了较多的外资企业落户。

从行业来看，外资租户中，制造业和金融业的占比排名前列。外资制造业租户，以服饰、汽车和3C电子产品为主。而外资金融机构则以银行为代表，近年来落子天河体育中心的知名外资银行，在此设立大湾区总部，再次体现该区域对外资金融业的吸引力。

杨丰宁对此解读表示，从外资租户的分布来看，天河体育中心甲级写字楼的外资租户占比位居各商务区前列；但从近五年的成交来看，珠江新城录得最多的外资租户成交。

“从商务区中外资比例来看，越秀区外资占比从32%增加到37%，珠江新城外资从19%增加到21%，天河体育中心和琶洲的中外资比例不变。实际上，回顾2018年到2022年前三季度的数据，珠江新城的外资租户成交面积最多，占全市接近四成。越秀的外资占比提升主要由保险等非银金融在新项目的扩张活动以及生命医药类企业的进驻带动。”她表示，珠江新城作为粤港澳大湾区重要的中央商务区之一，是外地企业落地各级别总部的首选商务区。而随着区内TMT企业搬迁至自建楼宇而腾出的甲级空间，更为金融、快消和专业服务业等行业的整合和搬迁提供了空间；而活跃的租赁成交市场也是灵活办公服务商的必争之地。

“近年来外资租户受全球经济环境影响和预算限制，租赁策略更趋稳健，同时也更青睐于优质项目和能提供多样化服务的物业。我们还观察到，外资租户更愿意在多公共空间、多功能、开放的场所办公，对于灵活办公空间的接受度较高。”

2021年CBRE中国区写字楼租户调查显示，内外资租户在部分工区采用共享工位的模式上接受度较为一致（42%和外资租户与41%的中资租户）。但外资租户对于在全部工区采用共享工位上呈现出更高意愿，占比为37%，而中资租户的占比仅为21%。“因此，珠江新城内甲级楼宇的联合办公优势明显，吸引了不少外资，如某快消企业使用某品牌联合办公的定制服务，在甲级写字楼内扩租一层。”

值得注意的是，虽然最近五年间，中资租户在广州甲级写字楼市场中的面积占比小幅上升，但却显示出更强劲的扩张态势。