热点评!重点城市改善型购房需求上升,机构预计明年楼市量价趋稳
尽管今年房地产市场成交量整体呈现下滑趋势,但机构数据显示,改善型居住购房需求有所上升。随着11月以来房地产多项支持政策落地,预计到2023年,房地产销售量和价格或将趋于平稳。
中指研究院近日发布的数据显示,在统计30个代表城市中,有18个城市120-144平方米户型成交套数占比,较2021年有所增加,另有24个城市144-200平方米户型,以及23个城市200平方米以上大户型成交套数占比,较2021年呈现上升态势。
以北上广深为例,144-200平方米平方米购房户型占比,较去年同期增长1-4个百分点,其中北京增幅最大,从去年的7%增长到今年的11%,增幅较小的广州和深圳,则从去年的3%增长到今年的4%。
(相关资料图)
在120-144平方米户型区间中,杭州从去年27%的占比提升到今年34%,增幅达到7个百分点,增长尤为明显。在30个以一线和具有代表性的二线、三线城市中,这一户型购房区间占比超过30%的城市达到10个,而2021年时同样本数据为6个。
另外这30个城市中,有23个城市今年购房总价均值和22个城市的总价中位数,较去年同期出现上涨。
从以上数据可以看出,这些城市购房人的买房总价和单价较去年都有所上升。
中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶认为,今年改善型住房购房比例上升,一方面是由于改善客户购房意愿好于刚需,重点城市大户型、高总价的改善型住宅产品占比有所提升,加上新房限价与二手房出现价格倒挂,吸引改善购房者入手:“另外近两年土地市场低迷,各城市倾向于挂牌中心区地块,也带动了新房项目价格的结构性上涨。”
相比之下,刚需购房需求则明显减弱。曹晶晶表示,收入压力大,置业信心不足,使得刚需购房人今年观望情绪加重。
从整体市场来看,今年房地产行业仍然走出下行曲线。今年1-11月,中指研究院观察的100个重点城市新建商品房月均成交面积为3027万平方米,同比下降36.8%。总成交面积同比降幅约4成,为2015年以来同期最低值。
价格方面,根据中指系统百城价格指数来看,1-11月新房价格累计上涨0.06%,同比收窄2.4个百分点,其中下半年降幅持续明显,到11月出现连续5个月的环比下跌,百城新建住宅均价为1.619万元/平方米,同比下跌0.06%。
二手住宅价格累计下跌0.55%,其中7-11月价格环比持续下滑,至11月百城二手住宅均价为1.5911万元/平方米,跌幅较10月扩大0.05个百分点。
除了住宅价格和成交量,今年土地市场走势同样呈现下行。
到今年11月末,全国300个城市住宅用地挂牌面积同比下降37.6%,成交面积同比下降36.4%,整体规模为近10年同期最低,溢价率为3.3%。
不过各地也在持续优化土拍规则,通过降低配建、自持等条件,并倾向推出以主城区为主的优质地块,提高房企参与土拍的积极性。
但从土地出让价格来看,一线、二线城市仍保持了一定优势,在挂牌、成交面积和出让金同比下滑的背景下,楼面均价则呈现同比上涨,其中一线城市同比上涨17.2%,二线城市同比上升13.7%,一定程度上反映出让地块结构的变化。
随着11月多项房地产支持政策的落地,房地产迎来近年来行业较为宽松的时期。多数机构认为,这对于市场信心的恢复,以及企业目前的资金状况都会起到正向影响,对明年市场将起到影响作用。
中银证券首席经济学家徐高表示,今年房地产开发、投资规模创下多年来新低,需要提振外部对房地产行业的信心:“要解决地产企业的困局,主要解决地产企业的融资问题,通过给房地产企业足够的融资来化解房企风险,进而打消银行和购房和的疑虑,11月‘三支箭’的密集出台,能够解决地产企业融资紧缩状况,并且有可能是政策转向的开端,从而带动房地产行业回归常态。”
中指研究院副院长黄瑜认为,“三支箭”、“16条”对企业资金支持的陆续到位,给房企带来融资窗口期:“‘保交楼’仍是明年重点,在这基础上,核心二线城市政策优化空间,也是市场面临的机遇。”
她表示,目前各地供需政策还有继续优化的空间,政策力度有可能进一步加强,如果政策执行到位,预计最快到明年二季度销售会趋于平稳,全年新房成交量或与今年持平。
“从不同能级的城市来看,一线城市虽然短期可能会有调整压力,但有市场支撑,明年全年住宅成交面积同比表现可能平稳甚至上升,二线城市会逐步恢复到平稳水平,三四线城市则压力较大,除了部分热点城市,成交规模很可能还会继续下行。”黄瑜表示。
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