佛山全面解除限购,未来市场需求在哪?
经过六年零两个月,佛山这一轮限购正式解除。
【资料图】
2022年12月9日,《佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产调控政策的通知》发布。自12月10日起禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策。但购买新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。至此,佛山全市住宅解限。
在业内人士看来,经历超过十年政策调控,佛山房地产市场已经更加理性和健康,政策利好长期意义大于短期刺激效益。目前,中心区当务之急是稳价格、去库存和恢复市场信心。下一步留给佛山的课题是,未来新的市场需求在哪里?在保障市场健康发展的同时,行业如何携手区域22个相关产业共同稳经济、促发展。
A 直击
优惠力度加大、人气小幅回升
本次全面解限,从12月初就已经有“吹风”了。解限后首个周末,南都记者走访和连线包括朝安金茂悦、东建明德城、万科天空之城等禅桂多个在售楼盘,有销售人员表示,上周五晚上开始就已经有客户咨询或到访项目,“有人当场就下定了”。包括上周五晚,万科就举行了一次总经理特批优惠直播活动,推出24套一口价单位,到上周六中午12点已成交11套,金额超4000万。但整体来看,周末没有出现客户扎堆抢房现象,尽管有楼盘销售透露“明年可能会涨价”,但实际上,更多在售项目以加大优惠力度揽客“冲业绩”为主。
佛山中原战略中心研究分析认为,短期内中心城区板块房价以稳为主,虽然解限后热度提升,但祖庙、桂城和大良三街道目前住宅库存量较大,主要还是去库存为主,房价维稳。
来自佛山市房协的统计数据显示,2022年第50周(12月5日-12月11日),佛山市一手住房网签1133套,环比上升2.63%。上周仅有2天解除限购,加上提前“吹风”,市场是有充分准备时间的,暂未有明显的“抢跑”情况发生。
拿证待售的项目有所增加,上周全市一手房新增预售1326套,新增预售面积16.30万平方米,套数环比上升70%。新增9个项目,顺德区4个、南海区2个、禅城区2个、高明区1个。
长期意义大于短期刺激效益
本轮限购政策在2016年10月7日“重启”,包括禅城全区,南海桂城、里水、大沥,顺德大良、北滘、陈村、乐从,11个镇街纳入限购区域,佛山分区域限购正式实施。2017年5月31日,佛山将以上11个镇街二手房也纳入限购政策套数。直到2019年11月30日,佛山发布关于进一步完善人才住房政策的补充通知,本科以上或中级工职业资格证书可在佛山购房,限购政策才有所放宽。
佛山本次解限,是年内政策“第二波”。今年6月,禅城南庄、石湾镇、张槎、南海大沥、里水、顺德陈村、北滘和乐从8个镇街取消限购。
多名业内人士告诉南都记者,年底无论一二手市场都略有回暖,但背后是多方因素综合释放的结果,一方面年底本来就是开发商冲业绩的旺季,加大推货量、提高促销力度;另一方面,目前管控措施不断优化,社会面流动逐渐恢复常态,也是部分项目客流量有所增加的因素之一。总体来说,佛山全面解限,对于楼市最大的利好在于长期意义。
B 纵深
产业和人口支撑市场长久发展
过去十年,佛山住宅年成交面积稳居千万平方米以上,多次位居全省第一。来自佛山市住房保障和房地产登记信息中心数据显示,即使在成交量逐渐走低的近五年,除了2021年之外商品住宅成交量均在1200万平方米以上,2018年接近1500万平方米。
佛山本地改善型再置业和资产保值需求,以及广佛板块以价格优势吸引的广州置业者,是支撑佛山房地产上一轮发展的重要力量。在今年6月份限购政策优化后,广佛板块的里水需求释放明显。来自佛山中原策略研究中心数据显示,里水6月住宅成交同比去年增长138%,环比更是增长171%。
佛山住宅全面解限后,政策门槛得到优化和降低,留给佛山楼市的下一个问题是,除了广佛板块的外溢需求,新一轮的市场需求在哪里?以南海区为例,除了多板块邻近广州,南海区近年吸引人才落户的重要因素在于产业和环境。最新数据显示,今年前11个月南海新引进超亿元产业项目122项,投资总额1009.72亿元。
新兴产业的发展进一步提升了南海城市的吸引力。过去10年南海人口净流入107.84万,其中2021年净流入4.14万人,占全市增量的44.1%,占全省增量的7%。位于三龙湾南海片区的实验室,作为制造业的“最强大脑”,目前已引进及组建科研团队61个,全职引进中国科学院院士1名,双聘院士14名,高层次人才38人,高级职称228人,总人数达1423人。
新兴产业新增人口的集聚,不仅给房地产市场带来了新的购买力,还将进一步提升城市土地价值。因此,通过近十年的房地产调控,市场已经回归理性并形成共识:价格差和政策刺激不是支撑市场长久发展的关键,区域产业和人口流入才是。
房地产与制造业产业链紧密相关
比市场供需同样值得留意的是近两年的佛山房地产开发投资。来自佛山市统计局数据显示,2021年佛山房地产开发企业完成投资2342.88亿元,同比增长2.3%,比2019年下降了4个百分点,两年平均增长4.5%。进入2022年,在整个经济环境影响和购买力减弱等多重因素下,2022年1-10月,佛山房地产开发企业完成投资1672.27亿元,同比下降15%;其中住宅投资下降15.1%。
同时,对于“有家就有佛山造”的这座制造业大市来说,房地产与制造业产业链也紧密相关。据不完全统计,佛山有22个产业与房地产或者生活、居住需求紧密相关,包括家电、陶瓷、家具、建材等,保障房地产行业健康稳定发展,既是满足居住需求的释放,也对相关产业的发展十分重要。
“政府部门做好行业监管,市场的交给市场。”有业内人士直言,佛山拥有区域优势,更有制造业支撑,也有较强的人口吸引力,限购政策退出市场后,在保障市场理性健康稳健的基础上,除了更好地满足美好生活居住需求,为佛山聚人才、留人才打造优越环境之外,期待佛山也能够为房地产行业与区域产业共同发展、互相促进探索出更好的发展“样本”。
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