2022年的房子，真的不好卖。

广州中原研究发展部统计数据显示，在过去的一年，广州新房仅累计成交72936宗，对比2021年少了36970宗，跌幅达34%，创下近年来的低位。

(相关资料图)

图源：广州中原研究发展部

二手房也是如此，累计成交82739宗，同比下降了29.3%。

图源：广州中原研究发展部

细究其中的原因，与楼市调控、融资渠道收窄、疫情影响、经济下行等多重因素关系密切。

为激发市场活力、提振消费信心，在高层系列政策利好下，广州也曾出手，但未见有较大的动作，主要涉及限价放松、差别化落户、房贷放松、人才购房政策优化等，影响有限。

图源：广州中原研究发展部

毕竟作为一线城市，楼市风向标的作用明显，政策走向尤为引人关注。广州，需要考虑和权衡的因素很多。

再看价格方面。

广州新房尽管成交量在下降，但价格却在上涨，均价已达37823元/㎡，同比上涨了14%，套均价则达408万元。

|图源：广州中原研究发展部

这与当前广州改善型项目热销，进而导致价格出现结构性上扬有一定的关系。

像2022年广州十大热盘，多个5万/㎡+项目杀入其中。

同时，千万豪宅成交总数突破了3000宗关口，同比增加了33%。这是从2020年至今，千万豪宅成交宗数已实现“三级跳”。

|图源：广州中原研究发展部

二手房市场，则量价齐跌明显，整体均价为27491元/㎡，同比下跌7.85%。

广州中原研究发展部分析认为，现时二手房市场以“买方市场”为主，业弱客强成普遍现象，多个优质盘源降价促成交，导致价格趋势在近5年内首次出现下降。

|图源：广州中原研究发展部

而2023年，广州新房、二手房市场走势又如何呢？

成交回暖是必然的。

广州中原研究发展部认为2023年楼市政策面出现大调整的可能性较低，但为刺激需求端，应该还是会有所动作，比如：

1、南沙、番禺人才购房政策出现松动。

2、首次置业的外地户籍购房者，在社保/个税等方面的要求适当降低。

3、改善型购房的业主，二套房首付比例或有一定程度的下降。

4、房贷利率进一步降低（目前广州首套房4.3%、二套房4.9%）

眼下，广州房贷审批、备案价等已“应松尽松”，加上防疫措施不断优化，2023年新房成交量或会比2022年实现增长25-30%。

|图源：广州中原研究发展部

二手房方面，年后或会率先迎来一波“小阳春”，月成交量预计将达到8300-90000宗。

|图源：广州中原研究发展部

市场回暖在即，购房者看准板块，适时入手也显得尤为重要。

依广州中原研究发展部预测，2023年中心区优质板块的房价上涨空间可期，外围区价格则保持相对稳定。

近一年来，海珠房价涨幅的突飞猛进，得益于多个高价项目的入市。而接下来，琶洲、广州大道、滨江西等项目陆续要来，依旧大有看头。

汇景、广氮、梅花园等优质项目的入市，或继续带动天河房价上扬。

|图源：广州中原研究发展部

黄埔区中，老黄埔热度飙升，该片区新房供应量充足，配套成熟且通勤条件较好，备受中心区刚需、改善客户关注。其价格空间也大，普遍4.3-5万元 /㎡，再加上不同的产品类型，满足了多层次客户的需求。

另同在黄埔的香雪、科学城、知识城片区以及番禺南村-万博、天河奥体-黄村片区关注度也不低，大家可多多关注一下。

增城永和、朱村、新塘等片区依旧大热，部分楼盘为吸引客户不惜大打价格战，为刚需购房者提供了不少的选择。

↓2022年广州十大热门板块

图源：广州中原研究发展部

南沙横沥岛项目或继续打响价格战。据不完全统计，目前该片区已有超10个新房同时在售，部分项目选择让利走量。对于真心想在此安家置业的买家来说，还算实实在在的利好，因为从口袋掏出去的钱确实少了。不过，大家也得做好准备，任何一个区域从规划到兑现，都是需要时间的。

……

对于以上这些板块，大家都有着怎样的看法呢？

素材来源：广州中原研究发展部