南沙，又有了新定位。

近日，广州政府工作报告公布，广州将高标准编制面向2049的城市发展战略规划，优化形成“一廊一带、双核五极”的多中心、网络化城市结构。其中的“双核”，一是中心城区，二是南沙新区。

回想这些年，从“边陲小渔村”到“国家级新区、自贸试验区、粤港澳全面合作示范区、广州城市副中心”，南沙承载了太多期待，也蕴含着诸多惊喜。

(资料图)

多项规划利好落地，建设不断提速，从蓝图到现实，从农田到港区，从滩涂到工地，如今南沙已成长为一座初具规模的现代化滨海新城。

这里，也是众多企业/人眼中的一片投资热土，还是广州楼市中的热区之一。

|图源：广州南沙发布

就楼市方面而言，在过去的2022年，南沙可谓是话题性十足。

先来看一组数据。

广州中原研究发展部数据显示，2022年，南沙区一手住宅成交量为6346套，成交面积67.9万㎡，面积同比下跌了57%，直接“腰斩”，均价为29866元/㎡。

|图源：广州中原研究发展部

这是南沙区近5年来，一手住宅成交量唯一没有破万的一年。

究其背后的原因，除了低迷的市场环境因素外，还得追溯到2021年南沙区收紧人才购房政策。

那一年8月，南沙发布《关于调整人才及港澳居民购买商品房政策的通知》。

《通知》规定，在南沙购买住房，需在符合广州市商品住房限购总套数规定：户籍家庭2套、单身1套；非户籍家庭和单身1套，且能提供购房之日前1年在南沙区连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不得补缴。

受此影响，南沙一手住宅成交量在上、下半年间明显下降，从10045套直落4872套，幅度不小，并持续影响至2022年。

而再追溯到2019年，这一年年底，南沙新鲜发布人才购房政策，提及持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇。

随后的2020年，南沙楼市迎来爆发，一手成交量达到了18340套，同比上涨了34.55%。房价也上涨至27113元/㎡。

不难想象，南沙楼市，其实更多还是以投资属性为主的市场，受政策影响不小。曾有一组数据显示，成交巅峰时，南沙楼市一半都是投资客，当中，深莞客能占20%~30%。

一旦区域内楼市政策收紧，或周边城市政策有所松动，都在左右着深圳、东莞等地客户的选择。

2022年，受大环境影响，市场预期迟迟难修复，缺乏持续的外地客支撑的南沙，房子难卖已是事实，库存量不断飙升。

广州中原研究发展部数据显示，截至2022年12月底，南沙一手住宅库存去化周期已达到38.5个月，在11区中居第一位。

也就是说，按现在的去化速度，南沙的一手住宅要3年才能消化完。

图源：广州中原研究发展部

为了促进去化，各大楼盘也是想尽了办法。

2022年10月，一则关于“南沙大降价”的信息刷爆朋友圈。

这波降价有多吸引人。像灵山岛某盘2021年的售价曾一度高攀至5万元/㎡，此番推出清盘优惠，若能在10天内交齐首付，毛坯单价2.1万元/㎡起，精装房源2.2-2.3万元/㎡。万顷沙某盘原价2.2-2.5万元/㎡，现特价1.7-1.8万元/㎡，降了5000-8000元/㎡……

|图源：网络

效果据说也很明显。好些房产中介几乎一整宿没睡觉，大晚上开车拉着客户去南沙抢房。事后第二天，不少项目直接表示特价单位已“抢光”。

果然还是价格，最刺激人心。

南沙的二手住宅，也同样不好卖。

广州中原研究发展部数据显示，2022年南沙区二手住宅成交量仅为2948套，位居11区中末位，甚至还不如从化（3714套）。对比2021年，这一成交量也是近乎“腰斩”。

价格也从2021年的20460元/㎡下降至18877元/㎡，跌幅达7.74%。

图源：广州中原研究发展部

还有一组数据显示，南沙区此前较热的二手住宅项目，链家显示的平均成交周期，基本都需要100天+，也就是3个月以上才有机会卖出。

在一、二手住宅市场都略显艰难的南沙，2023年又该怎么办呢？

如果不作出调整，还真有点艰难。

眼下，佛山、东莞楼市都已全域取消限购政策，部分外地客可能会从南沙转向东莞或其他城市买房。而没有社保的广州客，倾向选择增城或广佛交界地带。

广州中原研究发展部则分析认为针对目前库存量较大的区域，官方应该实行“因区施策”，如恢复2020年成效明显的人才购房政策，以带动区域市场热度。

像投资属性较强的南沙区，高度依赖资金、人口带动产业发展，如果不及时调整限购政策，或将影响未来发展后劲。

而一旦南沙楼市政策有所松动，购房者又该如何选择呢？

大家可以看看早前的一篇关于南沙各板块的分析：从“乘风破浪”到“披荆斩棘”，南沙还值得买入吗？

如开篇所言，南沙在官方眼中的发展地位不低，前景必然是可期的。

撇开楼市不说，在过去几年，南沙的发展都是可圈可点。

就拿2022年来说，大湾区科学论坛永久会址动工；吉利航天商业总部落户南沙；香港科技大学(广州)正式开学；位于蕉门河畔的创享湾引进青创项目超100个，其中港澳青创项目占六成以上；全国第一个可实现全套感知交互服务的元宇宙政务平台南沙元宇宙产业集聚区落地；全球首个江海铁多式联运全自动化码头投入运行……

图源：网络

南沙，正吸引着越来越多的产业、企业、人才等到此，并推出相关优惠措施扶持产业、企业发展，支持相关人才落户，子女入学。

每一座大城，都是需要时间的沉淀与持之以恒的努力。

南沙，还值得更多期待。

你觉得呢？