天天简讯:市场分化,需求积压,2022年广州二手房成交同比下跌近3成
根据广州中原研究发展部监测,2022年,广州市二手市场成交宗数为82739宗(自助网签+中介促成网签);
同比去年同期(117103宗)下跌29.3%。
(资料图片)
2022年二手成交延续去年下半年成交形势,交投氛围遇冷。
疫情下刚性需求被积压,改善买家持币观望,促使今年成交能力远不及过去几年;
半年成交量基本维持在4.1万宗左右的低位水平。
广州中原研究发展部分析认为,2022年,广州二手楼市主要特征如下:
(1)客户观望情绪浓,看房积极性持续下降。
受疫情因素影响,加上市场经济环境低迷,刚需客户购买力下降,入市热情偏低。
不少客户对后市预期较弱,认为后市价格将进入下行通道,“买涨不买跌”心理作祟,从而搁置购房计划选择观望,避免“高位站岗”。
据中原数据显示,2022年1-4季度广州中原二手带看量更是呈现连续下滑的走势。
(2)楼市以买方市场为主,降价出售已成常态。
目前二手市场成交惨淡,成交周期大幅度延长,从而击穿业主的心理价位,被迫降价促成交。
据中原业主报价指数显示,二手报价指数基本维持在20%-30%的低位区间徘徊,买方“话事权”明显较去年大,压价成交已为常态。
(3)市场格局分化,高端豪宅市场需求活跃。
随着金融政策松绑,市场基本面向好,豪宅客户率先入市,千万豪宅占比亦是稳步上扬。
而作为豪宅风向标的珠江新城板块本月需求亦是居高不下,板块成交量更是再次进入板块TOP10成交榜单。
01.
全年成交走势:
各月成交表现平淡
月均成交保持6500-7500宗左右
整体看,2022年受疫情及经济环境影响,各月成交表现“平淡”;
月度成交基本在6500-7500宗左右,各月成交量均远低于去年月均(9759宗)。
但实际上,自去年指导价调控出台后,买家对楼市预期明显减弱,入市热情大减。据统计,2021年9-12月月均成交大跌至6111宗。
总体来看,今年二手月度成交量实际仍较去年年末有所回暖,现时楼市环境整体调控基调趋松。
因此,待经济复苏后,积压刚需、改善需求或得到释放,二手市场具备触底反弹的可能性。
02.
全年价格走势:
楼市回归理性,
价格走势首次出现“拐点”
2022年,广州二手住宅网签均价为27491元/平,同比下跌7.85%。
现时,广州二手市场以“买方市场”为主,“业弱客强”成普遍现象,多个优质盘源降价促成交,致使价格趋势在近5年内首次下降。
另外,在房住不炒的大基调下,预计明年官方调控基调方向或为“控价放量”,价格重现过去的大涨可能性不大,未来价格仍以平稳为主。
03.
市场成交特征分析:
楼市浮现多种新“常态”
业弱客强关系持续,业主放盘“底气”不足
目前,二手市场成交活跃度低,存量房流通缓慢;
成交周期大大延长,促使业主对市场信心大大受挫;
报价指数更是呈现连续“插水”下滑,指数一度下跌至17.3%的历史最低位。
同时,在客少且“非理性砍价”现象严重的情况下,业主放盘意愿亦出现明显下滑。
2022年录得的周均放盘量处近5年的低位水平,较2021年同期下跌2成以上。
另外,在客户欺软、投机心态双重影响下,买方“话事权”大,业主议价空间更是进一步扩大,报价变动幅度明显大于去年同期。
据广州中原研究发展部统计监测显示,花都、南沙、增城等外围区域报价下调幅度最大,基本处于4.3%以上。
而越秀、天河、海珠等中心区域报价变动幅度相对较小,下调幅度分别为2.0%、1.9%、1.8%。
购房格局转变,居住需求往外“跑”
与往年相反的是,今年核心四区成交略显“泄气”;
指导价调控出台后,整体成交势头被抑制,下半年网签占比连续下降至41.7%,同比去年同期净减3.1%。
而番禺、黄埔、白云三区占比则呈现稳步上升态势,从2020年上半年的28.3%,上涨至30.3%,净增2.0%。
另外,由于过去两年外围郊区需求大减,而今年积压需求逐步释出,促使成交占比亦有微幅上扬,2022年下半年外围四区网签占比已回升至28.0%。
市场分化,豪宅成交占比“一路高歌”
随着金融政策松绑、利率连续下调。
加上央妈“放水”房企,救市调控暖风频频吹出,广州市场基本面向好,行业信心逐步修复,导致豪宅客户嗅到投资置业先机,率先购房入市。
据监测显示,豪宅成交“一路高歌”,稳步上扬。2022年二手千万豪宅网签占比跃升至2.4%,同比大增0.4%。
信贷环境松绑,改善买家率先入市
2022年,广州信贷环境连番“放宽”,贷款利率下调至历史最低,放款周期亦能保证在1个月内,种种信号有利于促进置换买家入市。
据广州中原研究发展部监测显示,3房房源成交占比达46.4%,同比净增3.3%,4房及以上房源成交占比达13.6%,同比净增1.2%;
120平以上房源成交占比为21.4%,同比净增4.5%。
04.
区域成交
市场成交格局分化,番禺蝉联榜首
对比2021年成交情况来看,广州各区成交均出现下滑;
中心区天河、越秀、海珠三区成交跌幅最为明显,同比分别下降36.5%、28.2%、31.8%;
而外围区跌幅明显则为南沙、增城两区,两区全年共成交2948宗、8100宗,同比分别下降41.0%、35.6%。
另外,番禺以成交11885宗的成绩蝉联各区榜首位置。
新华、新塘持续稳居榜首,珠江新城再登榜单
从2022年成交前十的榜单中不难看出,新华、新塘两大板块成交表现强势,连续两年成交量处于前二的位置。
另外,缺席已久的珠江新城板块今年重回榜单,受大环境的影响,刚需整体购买力略显乏力;
而高端投资、改善客户嗅到抄底入市时机,反而加快入市步伐,促使今年珠江新城二手成交量表现“可观”。
05.
分区点评
番禺区:钟村、市桥板块需求活跃,超大社区楼盘成交旺、价格企稳
2022年,番禺区二手住宅网签宗数(中介网签+自助网签)为11885宗,同比下滑27.4%,番禺二手蝉联成交霸主位置,成交量持续居高不下。
其中,区域成交活跃板块主要以市桥、华南板块为主。
市桥板块活跃楼盘主要以华侨城、康乐园等,其成交均价分别为20257元/平、23330元/平。
另外,据调研了解到,今年华南板块虽然仍居区域前列,但整体二手成交量则出现明显的回落,带看量、新增客户数量同比去年同期减少2成以上。
广州中原研究发展部认为,今年华南板块成交明显回落主要有两方面原因:
一方面,疫情和市场大环境的影响下,客户持币观望情绪浓,成交周期大幅延长,除了符合价格预期的“心水”房源外,买家不会轻易入市。
另一方面,2022年,华南板块涌现出一手实力竞品楼盘,其价格与周边优质二手项目倒挂。
比如越秀•瑞麓府在售均价在4.8万元/平,而而周边的万科欧泊均价已达4.7-5.3万元/平、雅居乐剑桥郡均价在4.5-4.8万元/平左右。
加上其优质的区位条件,不少二手客户选择该项目,导致华南板块整体需求有所下滑。
但是,需要特别指出的是,凭借“配套成熟+生活气息浓厚”的优势,番禺超大社区盘源需求居高不下,存量房流通迅速。
据统计,广州二手成交前十楼盘中,番禺独占三席,分别为祈福新村、广州亚运城、丽江花园的大社区楼盘。
其中,祈福新村成交量更是保持月均成交85宗的超高成交量。
同时,在目前各个盘源处于降价出售的大环境下,超大社区盘源均价依然企稳,亚运城、祈福新村价格同比去年涨跌幅基本能够保持在3%以内。
由此可见,超大社区盘源由于供求保持相对稳定、活跃,楼盘仍然具备较强的保值属性。
荔湾区:刚需盘源供需活跃,成交占比稳步攀升
2022年,荔湾区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为6152宗,同比下降23.0%,整体交投环境表现低迷;
而二手住宅网签均价为33636元/平。据广州中原研究发展部监测发现,2022年荔湾区刚需房源成交占比呈现稳步爬升的态势。
其中2022年4季度,荔湾区1房房源成交占比上升至19.1%,较1季度大涨4.9%;2房房源4季度占比为46.6%,较1季度净增6.3%。
广州中原研究发展部认为,荔湾小户型成交占比稳步攀升主要有两方面原因:
一方面,入市门槛低,1房房源套均总价基本能在150万元/套左右,对于目前刚需购买力而言属于不错的“上车”选择;
另一方面,刚需房源业主放盘积极性较高,多个楼梯小户型散盘盘源释出,市面上笋盘涌现,加上业主心理价位合理,促使买家的入市热情较小区大户型房源高。
白云区:罗冲围需求旺,机场路楼市前景明朗
2022年,白云区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为8366宗,同比下降28.4%;二手住宅网签均价为28046元/平。
据广州中原研究发展部监测显示,白云机场路板块成交略有萎缩,二手带看量及新增客户数量较去年同期减少2成以上。
目前板块优质二手项目主要以汇侨新城、白云骏景花园为主,其均价分别为2.3-2.8万元/平、4.3-4.5万元/平。
另外,值得一提的是,“邻居”棠溪火车站预计2023年年底落成,未来将汇聚1条城轨,2条高铁、6条地铁交汇,将打通广州铁路枢纽“任督二脉”。
因此,未来机场路板块将为湾区的重点居住需求承接片区。
而目前机场路板块属于白云的楼市价值洼地,整体均价处低洼位置,未来火车站落成后,片区周边楼市实现补涨的可能性较大。
此外,白云区罗冲围板块成交量虽较去年同期有所减少,但板块活跃度仍位列市区首位,板块月均成交量高达120宗。
同样,板块“明星盘”仍是富力两大楼盘(富力半岛花园、富力桃园)。2022年两盘成交均价为36643元/平、36111元/平。
另外,目前地铁13号线二期建设进度良好,明年有望能够落成、通车,未来将能拉近与天河、荔湾等区域通勤距离,带动人口流入,日后罗冲围板块含金量有望进一步提升。
天河区:珠城稀缺户型价格逆市上涨
2022年,天河区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为9702宗,同比下降36.5%;而二手网签均价为56047元/平。
另外,据广州中原研究发展部调研了解,天河公园板块相对于周边东圃、员村板块而言,跌幅相对较小,整体成交仍然保持活跃状态。
主要原因在于:
一、板块业主报价合理、放盘积极性较高,具备一定议价让利空间。客户可选择性增多,入市热情高;
二、近两年以来,市场上主要的购房客户以“卖一买一”的置换、改善客户居多,而天河公园板块整体配套成熟,属于区域内宜居板块。因此,近期天河公园板块成交活跃度位居区域中前列。
此外,据广州中原研究发展部调研监测,2022年,珠江新城板块需求活跃,板块成交量重回TOP10榜单,其月度成交走势呈现“V”字形走势。
10月份,因金融政策松绑,调控基调趋松,市场基本面向好,不少高端投资改善买家再度入场,重点瞄准板块优质盘源的高层、南向稀缺单位,利用稀缺性的特点实现资产升值、保值。
据统计显示,不少优质楼盘价格在目前逆市中反而上调。比如中海花城南向高层单位价格较年初上涨8.6%、嘉裕公馆高层南向单位较年初上调4.8%。
海珠区:市场寒意浓,海珠西板块需求回落
2022年,海珠区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为11145宗,同比下滑31.8%;
而网签均价为39789元/平。成交排名维持各区第二位(略输番禺11885宗)。
根据中原成交大数据显示,2022年,海珠区江南大道南板块成交表现尚可,其成交均价分别为42451元/㎡。
而本月江南大道南板块成交最为活跃楼盘为保利红棉花园、金碧花园,其成交均价分别为35701元/㎡、46999元/㎡。
另外,据广州中原研究发展部调研了解,由于受到经济大环境的不景气影响,广州内外部楼市环境寒意十足;
海珠西板块需求较去年同期明显回落,客户上门看房数量同比下跌2-3成左右。
广州中原研究发展部认为,海珠西板块成交下滑主要有两方面原因:
一方面,海珠西板块客户多以“卖一买一”的置换客户居多,但现时整体市场氛围低迷,成交周期大幅延长,促使客户难以快速手上旧物业来置换新物业,促使整体成交略有受阻。
另一方面,部分优质盘源虽有一定的议价空间,但整体让利幅度不大,未达客户心理价位,导致买家接受意愿不高,成交低迷。
越秀区:东风东板块议价幅度大,客户压价成常态
2022年,越秀区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为7984宗,同比下降28.2%;而二手住宅网签均价为44185元/平。
另外,根据中原研究发展部监测发现,2022年东风东板块成交活跃度有所回落,成交周期明显延长。
但整体来看,凭借其教育资源的优势条件下,东风东板块成交量仍为区域高位水平,新增客户数量及二手带看量均高于周边板块。
但是,据调研了解到,目前东风东板块整体的议价空间偏大,市场以“业弱客强”为主,买家压价成交已为常态。
不少购房客户压价幅度甚至高达10%-15%,多个盘源让利超百万元,比如东风广场有一122平放盘,原放盘价为1600万元,而目前报价仅1450万元,降价幅度达150万元。
因此,广州中原研究发展部建议,购入该类型的物业房源宜早不宜迟,尽量把握目前的购房空窗期,
06.
2023年预测:
调控松绑,暖春将至
月均成交或回升至
8300-9000宗水平
2022年年底,官方已经开始“救市”行动,先后出台第三支箭”及“楼市金融十六条”等重大金融调控,有利于提振购房买家信心,保证房地产的健康运行。
同时,广州防疫政策的优化亦为后续经济恢复、修复行业信心提供基础条件。
整体看,目前广州楼市已具备触底反弹的要素,2023年市场逐步回暖可能性较大。
2023年春节后或会先迎接一波“小阳春”(预计成交9000-10000宗左右)。
另外,广州中原研究发展预测,2023年月度平均成交量可能回升8300-9000宗,与2019年水平相当。
精彩推送
- 天天简讯:市场分化,需求积压,2022年广州二手房成交同比下跌近3成
- 10个行业获融资净买入 电气设备行业获净买入最多
- 国家电网公司董事长:2023年电网投资将超过5200亿元
- 世界播报:同比多增1.36万亿元!意味着什么?
- 天天观热点:中信证券:成飞拟被注入中航电测 国企混改登上新高峰
- “取消年终奖 请员工去新疆聚餐”!
- 全球看热讯:国盛证券:市场情绪底部回暖 主线继续轮动
- “久违的人流终于回来了”!深港恢复通关 口岸商业热闹起来
- 中金2023年展望:折扣水平趋于稳定 定增投资收益可期
- 最新快讯!重磅!歼20要来A股 这家公司筹划重组成飞集团!2000亿军工龙头横空出世?股吧彻底沸腾!
- 高质量发展 提速都市圈建设
- 天天速讯:再启14天期逆回购呵护节前资金面 央行开年公开市场首次净投放710亿元
- 今亮点!商务部、人民银行通知:支持外经贸企业扩大人民币跨境使用
- 每日关注!四措并举改善优质房企资产负债表
- 热门:向规模化、智能化方向发展 贵州加快煤炭产业战略性调整
- 全球快播:生娃发补贴 深圳出大招!生一孩就发钱 生第三孩可领1.9万!还有这些省市
- 视焦点讯!守稳“菜篮子” 鼓起钱袋子——重庆市璧山区璧北蔬菜基地采访记
- 环球快看:广东佛山全力支持传统产业数字化智能化转型—— 装备制造业驶入快车道
- 陕化公司提升合成氨装置能效——减污降碳促节能稳产
- 世界快播:关于2023年福建医科大学附属协和医院招聘编外工作人员启事(一)延长报名时间及增加招聘人数的通知
- 每日时讯!生娃发补贴 深圳出大招!生一孩就发钱 生第三孩可领1.9万!还有这些省市
- 每日速看!减免增值税促复苏
- 【世界时快讯】深港恢复通关 口岸商业热闹起来
- 三年间广州新增境内外上市公司64家
- 吉林长春汽车经济技术开发区推动项目签约落地——做大做强汽车产业链
- 当前快讯:海南“疗养游”激活楼市:三亚找房热度攀升 海口租赁市场活跃
- 全国工业和信息化工作会议召开:提出启动“宽带边疆”建设 全面推进6G技术研发
- 世界关注:中海油“70后”副总经理周立伟调任山东省副省长
- 环球热头条丨香港宣布:1月15日起恢复服务!李家超:香港已逐步迈向完全正常的生活
- 海南“疗养游”激活楼市:三亚找房热度攀升 海口租赁市场活跃
- 热门:香港宣布:1月15日起恢复服务!李家超:香港已逐步迈向完全正常的生活
- 全球观速讯丨工信部最新部署!引导社会资本加大对制造业投入 还有这些领域值得关注
- 【环球新视野】中海油“70后”副总经理周立伟调任山东省副省长
- 关于电影发展 香港文化体育及旅游局局长发声!
- 世界热讯:工信部最新部署!引导社会资本加大对制造业投入 还有这些领域值得关注
- 天天热文:2022年北京大宗交易额减半 资金趋向避险性物业
- 环球速看:关于电影发展 香港文化体育及旅游局局长发声!
- 热点聚焦:港府公报:高铁香港段1月15日起恢复服务
- 今日观点!以科技创新赋能产业发展 两江协同创新区打造孵化高地
- 绍兴:上调住房公积金贷款最高额度至100万元
- 天天信息:新年伊始多地推出楼市新政 行业回暖会在年中展开?
- 世界今日讯!上海财大报告:2022年第四季度上海市投资者信心指数环比回升
- 当前焦点!平均大降55%!又有重要医用品集采来了
- 观焦点:上海联交所知识产权国际运营平台:“交易+运营”双轮驱动 激活知识产权运营交易市场
- 数字人民币App上线“无网无电”支付功能 部分安卓手机支持
- 农业农村部印发通知要求:切实做好寒潮防范应对 确保蔬菜稳产保供
- 全球即时:种植牙集采平均降幅55% 种牙总费用有望下降一半
- 种植牙集采平均降幅55%!平均中选价格降至900元
- 常州金坛区:税收赋能 有力促进企业产品升级
- 【天天新视野】新春将至,品牌们又出了哪些限定礼盒?
- 全球热门:被假货逼疯的劳力士,开始自己做二手了
- 两部门:鼓励银行开展境外人民币贷款 积极创新产品服务
- 微动态丨瑞银:预计中国两年内消费增长10%左右
- 全球焦点!地方新闻精选 | 深圳生育第三孩拟累计补贴1.9万元 济南将对家庭二孩三孩每月发600元补贴
- 每日热文:重庆出台十三条措施支持“专精特新”企业高质量发展
- 世界热点!去年GDP为4.2万亿 河北今年锚定6%增速新目标
- 观天下!工信部:2023年全力促进工业经济平稳增长 稳住汽车等大宗消费
- 天天看点:黄石新港2022年吞吐量2930万吨,同比增长44%
- 环球速讯:点亮医疗界“超级碗” 巨头围绕AI、CT导航等技术动作频频
- 实时:春节假期后 国际美妆品牌涨价潮即将来袭
- 报道:北京2023年社零总额增长目标为5%左右 接触性消费行业恢复到2019年水平
- 规模一升一降 政信类与标品信托遇“冰火两重天”
- 拖欠货款、限制消费卡使用,家乐福陷入“倒闭”传闻
- 全球观察:专访丨上海市人大代表徐晓亮:单日客流近10万 豫园久违的烟火气回来了!
- 环球视点!餐饮这一年:面馆凉凉,烘焙哑火,咖啡依然坚挺,新茶饮各有奔头
- 全球资讯:商务部:上周食用农产品价格略有上涨 生产资料价格略有下降
- 专家:发展未来产业塑造经济增长新动能
- 世界视点!北京将“经济适用”列为政府投资管理原则 提高政府投资效益
- 环球热头条丨17部门:到2030年知识产权服务行业营业收入突破5000亿元
- 深圳拟发生育补贴 生三孩累计可领3.75万
- 天天热点评!2022年山西外送电量突破1400亿千瓦时
- 【播资讯】广州最大盾构机始发 海珠湾隧道正式开启“穿江之旅”
- 世界速递!北京京城机电控股有限责任公司原副总经理姜建被双开
- 说好2023年开通5条地铁新线,咋就剩2条了?
- 头条:黄山时光里规划方案调整
- 投资人怒撕罗永浩“真还传”人设 老罗的个人品牌崩了吗?
- 热议:今年上海GDP预期增长5.5%以上 动能来自何方?
- 天天热文:国家移民管理局暂停签发韩国、日本公民来华口岸签证及72/144小时过境免签
- 热门看点:河北:2023年GDP预期目标增长6%左右
- 环球视讯!全国首支专精特新企业登陆北交所专项基金落地
- 天天快讯:2/3游戏公司海外收入下降,游戏出海该怎么“卷”?
- 今日热闻!蒙自:沪滇协作畅通农产品产销渠道
- 喜茶、奈雪卷了一年,茶叶笑到最后?
- 【环球热闻】四川省粮食产量连续3年突破700亿斤
- 环球微资讯!中国华能集团有限公司山东分公司(简称华能山东分公司)现发布2023年应届大学毕业生招聘启事
- 天天观察:六张特色名片为张家口农业“代言”
- 天天速讯:福建:2023年GDP预期目标增长6%左右
- 世界快讯:专访丨上海市人大代表杨国平:车流数据都上来了 今年的经济一定会上去
- 每日时讯!邓尚贵:耕海牧渔人丨2022年度三农人物候选人推介
- 你家宝宝奶粉是有机的吗?君乐宝优萃上市2年有机奶粉全国销量领先
- 【环球时快讯】21旭辉01盘中临时停牌
- 天天百事通!人民银行广州分行:截至2022年12月末广东本外币贷款余额24.57万亿元 同比增长10.6%
- 世界球精选!今年首场寒潮将带来暴雪、暴雨 局地降温幅度超过20℃
- 上海金融呼应“普惠需求”
- 天天观焦点:跟风話梅HARMAY的它们,为什么都不行了?
- “鸡汤”不再好喝,谁还记得罗振宇?
- 全球动态:国家移民管理局暂停签发韩国、日本公民来华口岸签证及72/144小时过境免签
- 2022出海人:杀入“正面战场”,站在黎明前夜
- 定了!上海2023年GDP增长目标5.5%以上 GDP连续两年突破4万亿元
- 天天信息:中广核广西防城港核电站3号机组首次并网发电 采用“华龙一号”技术