价格没降到位,起拍价3283万的广州珠江新城豪宅遭流拍
随着楼市整体成交量下滑,以往一些投资者期望能“捡漏”的法拍房市场也降温了。
(资料图片仅供参考)
8月22日,阿里资产拍卖显示,位于广州市天河区珠江新城华府街25号的3201、3301房进行公开拍卖,起拍价高达3283.1663万元,保证金为328万元。
经过一天的线上参拍后,此次房源拍卖吸引了超过1.6万人围观,500余人设置了提醒,最终只有1人报名,但却并未出价,这次房源竞拍以流拍告终。
根据官网资料,标的物为两套打通的住宅,总建筑面积约292平方米,进行合并拍卖。由于是两套产权的房子,这意味着,买受人需要具备两个购房名额才能进行过户。
链家数据显示,该法拍房所在的小区为恒大金碧华府,位于天河区珠江新城东,该小区二手房挂牌单价在13.5万/平米-18万/平米之间。此次进行拍卖的两套房屋起拍单价约11.23万/平米,评估价为4103.9578万元,评估单价约为14万/平米,起拍价相比评估价打了八折。
法拍房源。图片来源:阿里拍卖
虽有折扣,但两套购房名额的限制以及依然较高的起拍价格,已经为大多数买家设置了高门槛。两套房屋最终的去向,唯有等待第二轮拍卖的行情,从以往法拍房的成交案例来看,届时起拍价的折扣会更低。
法拍房市场降温,也是受到整体楼市环境影响。据中指研究院和广州市房地产中介协会数据显示,从今年4月起,广州新房和二手房市场成交都进一步萎缩,整体供求有所回落。今年1-7月广州新房成交513.5万平方米,同比上升5.8%。
但7月份新房成交面积50.7万平方米,环比下降29.5%,同比下降29.4%。4-7月二手房网签宗数环比下降幅度分别为18.10%、12.65%、5.46%和2.36%。随着7月市场进入传统楼市淡季,广州的楼市整体成交量有所下行,法拍房这个小众市场也面临着去化难题。
虽然豪宅市场价格相对坚挺,但受制整体楼市环境,此前过亿的顶级豪宅同样面临着无人问津的流拍惨境。
7月7日,深圳南山的顶级豪宅恒裕滨城二期一套法拍房在经历了三轮拍卖后,较一拍降价3000万成交。
该房产一拍时的起拍价高达1.07亿元,折合单价高达38.4万/m平方米,成为深圳住宅市场最贵的法拍房。
在一轮流拍后,二拍的起拍价便打八折降至8560万元,但依然流拍。第三轮的起拍价继续打八折,降到了6848万元,最终以7598万元总价成交,成交单价约为27.3万/平米,相比于最初的起拍价少了约10万/平米,折扣幅度达到7折。
不过在不久前,深圳南山的几套豪宅均已过亿价格成交,如半岛城邦法的两套房拍出总价1.2亿元,溢价率分别高达80.83%、75.74%;深圳湾壹号5号楼超大户型法拍房成交总价为1.14亿元,折合单价26.3万元/平方米,但这都是极少个案。
一位深圳市场人士认为,这些房产溢价拍卖只是个例,与其稀缺的数量、地段、户型、面积等因素有着密切的关系。
不仅是广深,其他重点城市的法拍房市场也在降温。自去年法拍房限购全面执行后,各城市法拍房折价率都出现了不同程度的回落。根据中指研究院监测数据,2023年各城市折价率普遍较上一年继续下行,重点城市折价率下降幅度较大,成交量前30城的平均折价率约降至60.86%。
从成交拍品数量上来看,全国法拍房整体成交率处在较低水平。今年上半年法拍市场挂牌量30.4万套,较上一年同期增长19.7%;成交量6.6万套,其中住宅成交量4.87万套,占成交总量73.5%。
中指研究院华南分院总经理杨红侠认为,目前豪宅法拍市场遇冷的主要原因是受到宏观经济、房地产政策等因素的影响。
以广州为例,广州作为对外贸易大市,宏观经济复苏不及预期、出口数据走弱等使得部分潜在客户资金相对偏紧,入市积极性不高。同时,近期房地产政策有松动预期,部分潜在客群观望心态较浓,希望等政策落地后再入市。前期的一些热点区域,如珠江新城、金融城等二手市场高位回落趋势明显,买家入市转趋谨慎。此外,部分法拍房受权属复杂、交易费用高等因素影响,性价比不高,因此产生流拍。
中指研究院数据显示,今年广州法拍房挂牌数量自2月以来连涨5月,2023年7月新上拍品数量同比上升151%。拍品成交量维持平稳,成交率下降。今年广州月均成交法拍房约122套,较去年同期小幅上升14%;由于供应量上升,成交率下降,7月法拍房成交率仅22.5%,创年内新低。
杨红侠指出,与购买新房及二手房相比,法拍房最大风险点在于清场交付问题。如部分法拍房存在长期租约或占用问题,根据物权法等法律规定,如果租赁在前、抵押或查封在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效,买家将无法收楼,这类型问题带来的时间、费用等成本的不确定性很大。
当前房地产市场正处于深度调整期,市场信心不足,法拍房成交率也因此呈现下行趋势,成交的标的竞价轮数、最终成交价格也会同步下行。
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