房地产行业2022年第15周地产周报:央行全面降准落地 仍待更大力度政策松动
核心观点
本周市场回顾。第15 周房地产板块指数弱于沪深300 指数,强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-1.9.沪深300 指数报收4188.75,周度涨幅为-1.0%;创业板指数报收2460.36,周度涨幅-4.3%;房地产板块指数报收3685.71,周度涨幅为-2.9%。
本周行业要闻。央行发布一季度金融统计数据,宣布4 月25 日下调金融机构存款准备金率0.25 个百分点。统计局发布 3 月份全国CPI、PPI 数据和70 城房价指数。证监会等三部门:支持上市房企积极向新模式转型。昆明发布房地产新政。长沙首批供地22 宗底价成交19 宗。上交所就基础设施REITs 扩募规则公开征求意见。
本周新房、二手房销售量较上周增加。第15 周29 大城市新房销售为2.1 万套,较第14 周增加16.7%;11 大城市二手房销售0.9 万套,较第14 周增加53.8%;一线城市新房、二手房交易较第14 周的增速分别为24.4%、67.6%;二线城市新房、二手房交易较第14 周的增速分别为16.0%、50.4%。库存量持平,库销比较上周增加。截至第15 周,15 大城市库存为122.2 万套,与第14 周基本持平;库销比为18.8 个月,较第14 周增加0.3 个月。土地市场出让数量较上周增加。第15 周26大城市合计成交土地2 块。土地出让金额增加。第15 周26 大城市土地出让金为21.4 亿元,较第14 周增加15.6 亿元。平均溢价率上升。第15 周26 大城市土地成交平均溢价率为1.0%,较第14 周上升1.0%。
重点公司公告。中交地产、大悦城等公司公布2021 年年报。华润置地、龙湖集团等多家企业发布2022 年3 月/一季度经营数据。华润置地、金地、旭辉等公司竞得地块。招商积余退还天津经开区项目地块使用权。金科集团退出投资重庆金科骏耀。
投资建议与投资标的
本周央行全面降准落地,幅度低于预期,降息再次落空;新房二手房销售虽稍有起色,但预计现有政策下基本面惯性下行的趋势难以扭转,仍需观察Q1 经济数据出炉后更大力度的政策松动。结合此前多部委表态,我们认为监管并不愿意完全通过需求刺激手段化解问题。如果基于这个决策逻辑,政策最终会呈现出两端平均发力:供给端推动问题房企明显折价出售项目,国企和优质民企接盘项目;需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。最终带来的结果是,问题房企的所有者权益损失殆尽,债权人也平均遭受一定程度损失,居民部门缓慢增加一定杠杆。在这个框架下,寻找边缘房企不是一个好策略,问题房企会大规模损失资本金,未来彻底失去加杠杆的能力。我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置,看好业绩稳健的一线龙头,推荐万科A(000002,买入)、保利发展(600048,买入) ;与业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团(600383,买入)、龙湖集团(00960,买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的的物管和商管行业,推荐碧桂园服务(06098,买入)、保利物业(06049,买入)、招商积余(001914,增持)、新大正(002968,买入)、融创服务(01516,买入)、星盛商业(06668,买入)。
风险提示
销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。
(文章来源:东方证券)
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