在长沙、成都之后，陕西省省会西安也加入“以租换购”行列。

近日，陕西省西安市住建局公开了西安市住房保障工作领导小组办公室发布关于印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知(以下简称《操作指南》)。

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《操作指南》提到，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善保障性租赁住房政策，通过“盘活居民存量住房方式”增加西安市保障性租赁住房房源供给。

“以租换购”政策将存量房源变成租赁住房，增加租赁市场供给。本次新政与此前四川省成都市、湖南省长沙市等地部分政策异曲同工。

长安大学城市研究所教授、陕西省房地产研究会会长王圣学对21世纪经济报道记者表示：“这次政策或为部分改善需求解渴，但尚未涉及到刚需群体。此外就市场而言，业主‘以租换购’意愿与接受度、房屋本身是否适合作为保障性租赁住房等问题依然存在。”

王圣学认为，本次新政调整较为细节，对市场影响或有限。此外，改善型需求释放的同时，也应该关注到刚需群体。若要保持整个市场的稳定与回温，西安市仍需进一步刺激需求进行释放。

租金标准为市价的90%

去年年底，作为发展保障性租赁住房的试点城市之一，西安市住建局公示的《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划(征求意见稿)》中，明确西安市“十四五”期间将建设筹集保障性租赁住房30万套(间)。

在此背景下，西安市住房保障工作领导小组办公室印发了上述《操作指南》。其中最核心的条款便是“通过盘活居民存量住房方式增加我市保障性租赁住房房源供给”。

针对房源，《操作指南》规定称住房位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书、无权属纠纷且无查封登记、限制信息且具备基本入住条件，租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。

若满足上述条件，业主可登录市住建局门户网站“西安市保障性租赁住房网上服务平台”，从企业库中自主选择一家运营服务企业，填报基础信息资料，上传房屋产权人身份证件及房屋权属证书便可申请入库。

纳管期限方面，《操作指南》明确居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)，通过房屋交易和不动产登记系统进行限制。

从保障性租赁住房来看，这一政策一定程度上保证了西安市保障性租赁住房数量的增加与后备房源的储备，同时为部分较低收入人群提供了更多的住房选择。

或“解渴”部分改善需求

“以租换购”是否会激发市场真实的购房需求？

王洋(化名)自大学毕业便定居于西安，七年时间里，他经历了买房、结婚、生子、跳槽等。当初结婚时，父母为他购买了一套90平米的婚房。而后因为单位有团购房，王洋又购买了一套市区近郊120平米的三居室。

如今妻子已身怀二胎，想着妻子生产后让岳父岳母过来照顾，还要兼顾自己上班通勤的需求，王洋换房的想法愈加强烈。

得知新政发布后，王洋和妻子仔仔细细的研究了每一项条款。

“我挺认同‘以租换购’的方式，因为购房名额是我们换房最大的阻碍。”王洋对21世纪经济报道记者说道，“和妻子结婚这些年，我们俩有一些存款加上公积金贷款首付较低，基本能满足首付需求。”

王洋表示，本想卖掉一套小户型，但受制于市场下行，挂出去半年尚未成交。借着新政的机会，王洋和妻子决定要立即着手再购买一套大三居。

与王洋的想法并不一致，程序员张木(化名)则认为即便可以“以租换购”，但仍有诸多顾虑尚未消除。

张木与王洋情况十分相似，夫妻二人名下已有两套小户型房屋，随着收入增长、二孩到来，夫妻俩急切的想要购买一套大三居。

“我们俩名下已经没有购房名额了，本打算出售一套房屋，再添点儿钱换购一套大三居。”张木对21世纪经济报道记者说道，“巧的是，今年房贷持续下行，能变相减少部分房贷；但也因为楼市不景气，两套房子挂着卖不出去，导致我们没钱也没名额。”

针对本次新政，张木指出：“大家都只关注‘以租代购’，其实很多细节依然存在问题”。

他认为一旦转化成租赁性房屋，且自己购房后，原本房屋将被锁定五年禁止交易，这极大的限制了家庭现金流使用，加剧资产交易风险；另一方面，租金标准为市价90%，同时需要收取一部分的服务费，这样与市场化租赁机构收费差距可能并不大。

为了一个购房名额牺牲房屋五年的交易权，张木并不认同这种做法。

刚需购房形势依旧严峻

“西安楼市新政对改善型需求吸引力有待观察。”王圣学认为，从市场整体视角来看，本次新政进一步松绑了西安楼市限购，但覆盖群体较窄、规定过于细化，恐对市场影响十分有限。

事实上，今年以来，随着高价地项目的先后入市，改善型项目占比越来越高，首付随之上涨，而西安市场上低首付、小户型刚需盘愈加稀缺。

以2022年8月1日-10日为例，西安市(来源：城六区、长安区、临潼区、沣东新城商品住房意向登记平台)共有10个项目进行线上登记，总计推出1122套房源，共有1639组家庭进行登记，平均人房登记比约1.4:1。

其中，仅高新与浐灞两楼盘出现100平米以内的户型，最小为98平米。整体来看，10个项目户型多处于154-370平米之间，且每平米均价低于1.5万的项目只有1个，均价2万+项目达6个。

与此相对的是，截至2021年末西安全市常住人口(含西咸共管区)1316.30万人。“十四五”期间，西安或仍将为人口净流入城市。

城市人口不断增加、毕业生定居人数上涨，这就意味着还有大量的刚需群体等待入市。而从目前的新房供应来看，主城区内首付50万内的小户型刚需房十分少见。

正在购房的应届毕业生小王对21世纪经济报道记者说道：“想要找一个总价150万内的新房，只能在主城区外围打转，城区已经很难找到了。”

王圣学认为，刚需群体购房问题依然值得重视，想要市场回温，针对不同的购房者政策仍需加强。

（文章来源：21世纪经济报道）