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焦点快看:中关村和CBD写字楼“不香了”?高力国际:互联网大厂搬家退租潮预计持续整年

时间:2023-04-04 23:01:59 来源:华夏时报 发布者:DN032

进入2023年,北京写字楼市场的元气仍未完全恢复。数据显示,2023年一季度,核心甲级写字楼市场的净吸纳量再度转负。其中,中关村和CBD两大区域的表现令市场“忧心忡忡”,核心甲级市场合计净吸纳量-5.5万平方米。同时,租金较低的产业园区和性价比较高的丽泽商务区则是成了企业首选,率先开启修复行情。


(相关资料图)

业内认为,北京写字楼市场活跃度大增,带看量快速恢复,但这种活跃能否持续仍然存在较大的不确定性。此外,互联网大厂退租潮预计持续整个2023年。至于破局的关键,高力国际方面对《华夏时报》记者表示,在市场总需求不足的情况下,如何降低业主和租户的租金预期差距则是市场重点。

写字楼阵痛难平

随着2023年一季度《政府工作报告》的发布,2023年的中国经济预期增长目标被设定在5%左右,扩大内需和全力拼经济成为总基调。2023年,中国经济社会的发展不再受到疫情的袭扰,但疫情给企业带来的阵痛却非短期内能够抚平。值得关注的是,这一阵痛在北京写字楼市场上体现得尤为明显。

高力国际发布的数据显示,截至2023年一季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负,为-6.1万平米。值得关注的是,中关村和CBD两大子市场成为此轮行情中“弱者”,净吸纳量分别为-3.3万平米和-2.2万平米。

净吸纳量转负导致北京写字楼市场空置率再度攀升,核心甲级市场在一季度没有新增供应的情况下,空置率环比上升0.9个百分点达到16.9%。甲级写字楼市场尚且如此,乙级市场同样没有出现复苏态势,2023年一季度净吸纳量为-10.0万平米。其中,中关村子市场在单季度则是出现了4.4万平米的空置。

空置率的增加导致市场转为“买方市场”,核心甲级市场的净有效租金环比下降0.7%达到328.8元/平米/月。具体到区域来看,2023年一季度,望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大,环比降幅分别为2.5%和1.4%。其中,望京酒仙桥写字楼租金同比2022年一季度下降13%。

高力国际华北区董事总经理严区海表示:“政策的传导需要时间,企业预期调整需要时间,市场信心恢复和实际需求落地也需要时间,而这个时间差也会是2023年北京办公楼市场最艰难的时期。”

持续复苏仍有难度

不过,写字楼的这盆“冷水”并没有泼向整个市场。在市场整体走低的背景下,仍有一大区域表现亮眼。

严区海表示,丽泽市场在一季度实现了1.6万平米的去化,是市场唯一的热点区域。值得关注的是,这也是丽泽商务区连续9个月持续去化,其空置率环比下降1.6%达到35.1%,净有效租金也保持稳定。

此外,产业园区在2023年一季度迎来了修复。高力国际发布的数据显示,统计期内,产业园区净吸纳量转正为3.7万平米,但核心成熟产业园市场表现依然不振。其中,上地市场净吸纳量已经连续5个季度为负,本季度有所收窄,为-2.0万平米。

那么,为何部分产业园区和丽泽商务区的写字楼能够在当下市场中“一骑绝尘”?《华夏时报》记者了解后发现,低于租户预期的租金水平是当下北京办公楼市场去化的关键。以产业园区为例,高力国际指出,目前,产业园区的需求主要集中在租金相对便宜的子市场,超过1万平米的大宗租赁成交的净有效租金多数集中在90至130元/平米/月。

4月3日上午,从事写字楼租赁的一位工作人员对《华夏时报》同样对记者表示:“春节之后,北京写字楼市场活跃度增加,主要表现在带看量方面,租金则是变化不大。”

严区海对《华夏时报》记者说“北京写字楼市场全部项目月度带看量从2022年四季度的6至7组快速恢复到2023年一季度的18至19组。一季度带看量的高峰集中在春节后的2至3周左右的时间,此后3月份左右带看量又出现了不同程度的下滑。”

在严区海看来,带看量快速恢复有两方面原因。其一,疫情逐步消散,市场开始进行正常的商务租赁活动;其二,2022年12月份,北京几乎处于封控状态,之后又恰逢春节假期,因此,市场累计的带看需求在春节后得到释放。

但是,严区海进一步表示,尽管个别项目带看量恢复至40至50组/月,但也只是正常市场环境70%左右的水平。目前,市场整体活跃度依然不稳定,需求的恢复强度依然不强。“当前北京的写字楼市场是租赁活跃度上升,但成交转化率极低的一个市场,这也在一定程度上体现了楼宇业主和企业租户、租赁成本上存在一定预期差距。”高力国际华北区研究部董事陆明如此认为。

头部大厂退租对市场影响较大

在采访的过程中,《华夏时报》记者发现,头部大厂的选择成为影响此轮北京写字楼市场走势的重要因素。

陆明对《华夏时报》记者表示,需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来走向何方。其中,疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的4个核心因素。

值得关注的是,陆明说:“头部互联网大厂退租的影响将会贯穿整个2023年。”上文提到,中关村和望京酒仙桥地区在2023年一季度退租量较大,而这两大区域则是互联网企业在北京的主要根据地。

在当下的市场环境中,互联网企业是否决定“搬家”是影响市场租金乃至周边房价的重大因素。这一现象不单单出现在北京。《华夏时报》记者了解到,自2022年9月份以来,互联网头部企业部分部门开始从杭州未来科技城迁出,而数以万计的员工也同步开启了迁徙之旅。根据机构数据,在互联网企业“搬家”之后,距离企业较近的住宅区房价开始下跌,房租同样有所下滑。

高力国际方面表示,北京写字楼市场全年需求侧的表现大概率是结构性的温和复苏,不太可能恢复到疫情前的净吸纳量水平。此外,高力国际指出,如果新增供应项目未能如期入市,退租现象得到缓解,新增需求稳步恢复,高力国际预测北京写字楼市场空置率不会突破2020年19.4%的前期高点。

陆明认为,随着核心产业办公面积调整在2023年结束,2024年北京整体甲级写字楼市场才有可能重新回到此前的去化周期。2023年,在市场总需求不足的情况下,如何降低业主和租户的租金预期差距是市场破局的关键。

(文章来源:华夏时报)

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