每日简讯:周以升:如何进行有效管理是REITs的根本 将决定REITs未来是否值钱
【资料图】
5月21日,在2023清华五道口全球金融论坛上,清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升发言。
周以升认为,资本市场做价值发现和风险识别,也一定会出现REITs的分化。那么如何识别风通过险,做价值发现呢?需要了解REITs本质是资产的上市。因此,必须要以资产自身作为出发点。
当然,资产价值判断必然与资产的管理能力相关,这里面涉及三个问题:资产自身现状如何,如何进行有效的管理,以及如何进行披露。
首先,资产现状的评价,客观了解资产当前的物理和经营状态。
其次,如何进行有效的管理。这是REITs的根本所在,决定REITs未来是否会值钱。REITs的管理实际上分为多个层次,归纳下来,包括5个层次:物业日常维护管理、物业日常经营管理、资本结构管理、资产组合管理、监管协调和投资者关系管理。
最后则是披露问题。如何规划合理的披露口径,设置精准的披露指标?如何对评估REITs的价格?周以升称,此前,大部分投资人只关心派息率,他认为会产生很多误差,产权类和收益权类的差别很大,不能直接对比;而且这个指标和物业自身的估值有很多其他扰动变量,包括管理费、分派率、杠杆率等等。从管资产出发,建议用隐含的资产估值作为评价基准。以产权类资产为例,建议披露隐含的资本化率,比如某一统一时点,比如年末基于股价计算的隐含资本化率。隐含资本化率的计算应该充分考虑分子指标的选择,建议用NPI,也就是扣除管理费后的经现金流作为基准,并需要扣除维修等资本开支等。只有用一个统一的、可对标的语言,才能够客观的评价各个REITs之间的区别,才能实现优胜劣汰的迭代。
(文章来源:北京商报)
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