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33家首批创业板中，房地产行业毛利率连续下滑 期内被处罚超20起

时间：2020-08-03 14:49:04 来源：中华网财经 发布者：DN032

日前备受关注的33家首批创业板注册制受理企业中，唯一一家作为房地产行业公司——深圳市特发服务股份有限公司(以下简称“特发服务”)尤为显得更加引人注目。

募资主要用于物业市场拓展项目等

对于此次上市募资，从招股书上了解到，特发服务表示，此次拟公开发行新股不超过2,500万股人民币普通股，本次发行募集资金扣除发行费用后，将投资于物业管理市场拓展项目、信息化建设项目、人力资源建设项目、物业管理智能化升级和节能改造项目和补充流动资金项目，总投资金额为34,519.77万元。

特发服务入成创业板注册制首批受理名单：毛利率连续下滑 期内被处罚超20起

图片为特发服务招股书截图

不过，中华网财经了解到，根据深交所6月12日发布的《深圳证券交易所创业板企业发行上市申报及推荐暂行规定》的通知，房地产等行业原则上不支持其申报在创业板发行上市。而此次特发服务获得受理原因，经多方获悉暂不得而知。

特发服务入成创业板注册制首批受理名单：毛利率连续下滑 期内被处罚超20起

图为深交所发布的《深圳证券交易所创业板企业发行上市申报及推荐暂行规定》通知截图

公开资料显示，成立于1985年6月的特发服务是一家位于深圳的物业公司，其控股股东为深圳市特发集团有限公司，持有63.7%的股份;同时深圳市国资委合计持有深圳市特发集团有限公司62.79%股权。特发服务的实际控制人为深圳市国资委。

特发服务入成创业板注册制首批受理名单：毛利率连续下滑 期内被处罚超20起

公司目前业务辐射国内环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈，大西南经济圈、湖北省城市经济圈等，以及海外非洲。管理项目覆盖高新科技园区、甲级高档写字楼、大型住宅小区等多种类型，主要客户有华为、阿里巴巴、腾讯、湖畔大学、大疆科技、中国移动、中信集团、国家电网、南通三建、公安部光盘源鉴定中心等知名企业与政府部门。

据悉，报告期内，政务服务业务已成为公司新的利润增长 点。

毛利率逐年下降，主要成本在增加

从招股书获得的业务数据显示，截至2019年末，特发服务在管项目数量共176个，在管项目面积为2273.65万平方米。2017-2019年，特发服务营业收入分别为5.08亿元、6.99亿元和8.91亿元，同期净利润分别为3667.38万元、5527.08万元和6761.33万元。

尽管近年来特发服务业绩增长迅速，但毛利率却持续下滑，2017-2019年分别为21.96%、21.05%和18.65%;其中，核心业务综合物业管理服务的毛利率分别为17.52%、16.54%和15.17%。

另，特发服务在招股书中称，公司综合物业管理业务毛利率水平主要与物业服务项目的收费标准、业态构成、成本管控，以及各项目收入来源等因素相关。随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升，公司可能面临毛利率下降的风险。

据招股书披露，特发服务的用工成本压力不断增大。报告期内，特发服务的人工成本分别为2.63亿元、3.58亿元和4.86亿元，占当期主营业务成本的比例分别为66.61%、65.19%和67.41%。

应收账款周转率平均值偏低

报告期各期末，公司的应收账款账面价值分别为10,708.83万元、15,168.83万元和20,544.06万元，占总资产的比例分别为37.90%、41.48%和 42.39%，主要为期末应收的物业管理费、政务服务费等。报告期内，公司账龄在一年以内的应收账款账面价值分别为10,708.83万元、15,104.64万元和20,408.32万元，占比分别为100.00%、99.58%和99.34%，应收账款账龄绝大部分在一年以内。

此外，据招股书披露，特发服务同行业可比公司的应收账款周转率平均值分别为9.32、9.87和9.15，而同期特发服务的应收账款周转率仅为4.67、5.4和4.99，几乎不及可比公司平均水平的一半。

特发服务入成创业板注册制首批受理名单：毛利率连续下滑 期内被处罚超20起

具体来看，2017-2019年特发服务应收账款前五客户之首，均为华为系。截至2019年末，涉及华为系的应收账款金额为6702.82万元，占应收账款总额的比例达30.98%。不过，截至今年5月末，华为系已回款6656.04万元，期后回款比例达到99.3%。

此外，招股书中，特发服务表示，对于公司的应收账款情况，特发服务在招股书中称，公司经营业绩出现较快增长，公司应收账款出现较为明显的增长。公司主要客户系国内知名高新技术企业、政府机关、企事业单位，商业信誉良好且与公司合作关系稳定，应收账款发生坏账的风险较小。

违法违规事件频发

此外，特发服务还发生过多起违法违规事件。据招股书显示，报告期内特发服务共遭到税务、安监等部门处罚13起，城市管理和综合执法局处罚8起，原因包括未按照规定期限办理纳税申报、游泳池水质不符合国家标准和要求以及卫生管理工作不到位等。

(中华网财经综合 文/葛亮)

标签： 首批创业板 毛利率 房地产

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