深交所首批四只基础设施证券投资基金(以下简称公募REITs)将于5月31日正式开售，6月1日结束募集，各类投资者将在募集期内认购基金份额并缴款。公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商场内认购。

稍早之前，四只公募REITs中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金(以下简称首钢绿能)、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(以下简称盐港REIT)、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称蛇口产园)、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金(以下简称广州广河)已通过深交所网站陆续发布《基金份额发售公告》，公布了最终发行价格。

根据发售公告，如果公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行尾日比例配售，即在基金募集期内，最后一日前的有效认购申请全额确认成功，对最后一日的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售;若预计募集首日有效认购申请全部确认后，本基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。也就是说，与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。

专家表示，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。相对股票而言，公募REITs市场波动相对较小，底层资产现金流预期相对明确;收益的增长空间相对有限，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。

据了解，公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。公募REITs的发行价格受到基础设施项目评估价值、发行份额等因素影响。比如，首钢绿能和盐港REIT的基础设施项目评估分别为12.487亿元、17.05亿元，证监会注册审批的发行份额分别为1亿份、8亿份，基金管理人以基础设施项目评估价值/发行份额为每份基金份额价格参考，综合考虑多方面因素，确定首钢绿能和盐港REIT的询价区间分别为12.50元/份至14.00元/份、2.163元/份至2.381元/份，并经网下询价确定发行价格分别为13.38元/份、2.30元/份。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模(即发行份额乘以发行价格)、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策，不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。

此外，根据四只公募REITs的《基金份额发售公告》，从2021年和2022年现金流分派率来看，首钢绿能分别为8.52%、7.63%，盐港REIT分别为4.15%、4.40%，蛇口产园分别为4.39%、4.46%，广州广河分别为5.91%、6.87%。有业内人士提醒，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。上述预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。专家建议，投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关，一类是经营权类的项目(比如收费公路、污水垃圾处理等)，另一类是产权类的项目(比如产业园区、仓储物流等)。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。

值得注意的是，公募REITs采取封闭式运作，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出，即成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。涨跌幅限制方面，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”，投资者切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。业内人士提醒，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等，公众投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

据了解，REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为，请广大投资者树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易，共同维护公募REITs市场运行的良好环境与生态。