山东菏泽救楼市背后:房价连跌16个月 卖地收入急剧萎缩
山东菏泽率先降低商品房首付,在市场上一石激起千层浪。
近日有消息称,菏泽市几大国有银行调整了个人住房贷款首付比例,其中针对无房贷记录且无房的购房者,首付比例从30%降至20%。财联社记者从当地多家银行及中介机构了解到,该消息属实。
一家上市房企内部人士告诉记者,“菏泽多家银行确实下调了首付比例,开发商也接到了通知,但是不知道这次的政策能不能扛住压力实施下来。”
土地出让金大幅下滑
事实上,菏泽几年前就存在救楼市的冲动。早在2018年12月,菏泽率先宣布取消限售,当时引起巨大争议。但在因城施策指导方针下,菏泽并未撤回有关取消限售政策的通知,随后引发了一些三四线城市效仿。
“菏泽代表了国内广大四线城市的基本情况,由于这些城市财政收入过度依赖土地财政,严控房市带来了较大的财政压力。”一位房地产行业分析师对记者表示。
不过,菏泽松绑限售政策,并未改变当地房地产市场下滑、土地难卖的态势。
58研究院数据显示,2018年是菏泽的土地出让大年,当年土地成交金额达240亿元,随后卖地收入逐年下行,2021年土地成交金额仅为67亿元。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出,近段时间来,菏泽土地市场流拍情况频出,市场情绪不佳。
“由于2018年土地供应量过大,2019年供给量开始井喷,并导致随后几年商品房可售量不断提升,房企的去化压力不断增大,市场成交量的提升是以价换量来实现的。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。
根据中国房地产指数系统百城价格指数,截至2022年1月,菏泽新房价格同比已经连续下跌16个月,环比亦持续波动调整,房价下行压力较大。
2021年7月,有媒体报道,恒大在菏泽的楼盘因大幅降价,被菏泽市住建局约谈调查,菏泽市住建局称恒大项目定价远低于市场价格,涉嫌不正当竞争。
而整体房地产市场转冷后,据中指院统计,自去年10月起,菏泽新房成交下滑明显,其中新房成交面积同比降幅在20%以上。
与此同时,菏泽面临较大的去库存压力。易居研究院数据显示,2020年-2021年菏泽商品房住宅供应总面积为710万平方米,供应总套数为5.54万套,成交面积404万平方米,成交套数3.1万套,供求比为1.76。
“本次菏泽降低首付的目的是提振市场信心,而市场情绪的提升,则直接影响到房企的拿地热情,有助土地出让收入止跌企稳。”张波告诉记者。
料有更多城市跟进
自2021年四季度以来,全国已有多个城市调整房地产政策,如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等。不过,上述举措对于提振楼市需求力度相对偏弱,刺激效应不强。
在今年1月陆续召开的地方两会中,部分省市关于房地产市场的表述出现一定调整,促进房地产业良性循环、满足购房者合理需求屡被提及。
张波指出,从2022年的政策趋势来看,对购房者的合理购房需求保障会进一步提升,包括改善人群,因此未来首套房认定以及贷款政策或将更有利于改善人群。
“当前许多地方土地财政依赖度较高、房地产投资占GDP的比重大,未来这些地区可能进一步探索因城施策。”中信证券表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,降低首付、取消限购等做法,是刺激楼市需求效果比较明显的政策工具。
据上证报报道,除了菏泽,春节前后重庆、江西赣州的不少银行也将首套房贷首付比例降至20%。业内人士认为,菏泽等地降低首付的举措或引发更多城市效仿跟进,特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。
“商业贷款政策的调整,传递出了市场筑底的信号,由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段,房企的资金压力仍然较大,相关政策的出台也有利于稳定房企运营。”贝壳研究院高级分析师潘浩说。
(文章来源:财联社)
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