4月25日晚，中南建设(000961.SZ)发布2021年年报。报告期内，公司实现营收792.1亿元，同比增长0.8%；房地产业务实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米；建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%。年末有息负债(含期末应付利息)622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，同比下降22.06%，与年度经营规模比值保持行业最低水平。

《中国经营报》记者注意到，中南建设2021年年报首次出现业绩亏损。同时，年报显示，公司经审计的归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告中披露的数字7.08亿~21.23亿元存在重大偏差。

对此，在4月26日下午召开的公司2021年度业绩交流会上，中南建设董事兼总经理陈昱含表示，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。

中南建设董事长陈锦石也表示，发展是永恒的，但不能用野蛮粗放的方式发展。未来中南建设要继续坚持高质量发展，在商业模式、发展模式、治理结构、管理方式上做到科学化。据悉，中南建设已开始重点抓改革、促转型：一是结构调整，对房地产业务适度瘦身；二是建筑业务要稳，总体导向是要把企业做稳做长。

反思利润困局

“2021年公司交出了一份历史上最差的答卷。”对于业绩出现偏差的原因，陈昱含坦言，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。

陈昱含对于业绩反映的长期经营问题进行了反思。在她看来，2021年，中南建设为了保证现金流安全，不得已对利润做出了牺牲，说明中南建设当前的规模与自身能力和安全要求仍有错配，内外部压力下的缩表出清力度仍然不够。

“高增长阶段由于缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了大额亏损和减值计提。同时，以往重规模轻利润、轻资金的经营取向还未得到根本扭转，利润和现金流管理亟待加强，审慎经营任重道远。”陈昱含说。

另一方面，在年度利润亏损的高压下，中南建设2021年仍实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是1年内到期的各类有息负债(含期末应付利息)的6倍。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续4年保持正值。

在同梯队房企中，中南建设有息负债与年度经营规模比值继续保持行业最低水平。年报显示，2021年末中南建设有息负债622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元。2021年末总负债率88.37%，净负债率93.16%。公司总体负债中合同负债及相关待转销项税合计1482.7亿元，占公司全部负债的45.6%。

然而，中南建设在“三道红线”相关指标上表现不佳。截至2021年末，中南建设净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加0.76个百分点；现金短债比(扣除受限资金)为0.6。

对此，陈昱含坦言，主要因融资巨幅下降和经营回款持续承压导致非受限资金总量并未得到根本好转；以及低周转高负债业务拖累、非核心地产业务未能出表影响，导致有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降，其中，PPP项目有息负债超150亿元，非主业地产业务有息负债近80亿元。“这也从另外一个方面说明了出清瘦身的必要性。”

此外，受归属上市公司股东的净利润为负值的影响，中南建设的毛利率和净利率大幅下降。2021年中南建设综合毛利率10.03%，同比下降7.26个百分点。

其中，在房地产业务方面，2021年中南建设实现合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%。房地产业务毛利率10.69%，同比减少8.45个百分点，建筑业务毛利率6.43%，同比下降2.22个百分点。

中南建设方面指出，由于2021年第四季度，公司为了保障现金流，加大了房地产现房库存的促销力度，带来了显著的当期亏损，导致公司毛利率下降。此外，公司按照审慎原则增加计提了存货跌价准备和各类应收款坏账准备；非并表合联营公司竣工交付进度有所延迟，投资性收益大幅下降；销售难度增加而规模下降，引起销售、管理和财务费用的比例提高等因素，在毛利率下降的基础上加大了净利润率的下降。

聚焦安全至上

业绩会上，谈及中南建设未来如何保持长期安全发展时，陈昱含提出了2022年“安全至上，做我所能”的经营思路。

陈昱含强调，中南建设要把现金流管理放在首要位置，同时结合自身的能力和现状，对业务、资源进行合理排序，保障核心业务生产经营稳定。

记者了解到，具体实践可概括为“五大举措”：

第一，稳定融资。密切与相关金融机构沟通，推动必要融资展期、转贷续贷，确保授信稳定，增加经营性贷款等专项授信，增加企业自由现金流，增厚资金安全垫，压降短债规模，降低兑付波峰，确保刚性兑付义务如期履行。目前中南建设还款金额较高的月份是6月和8月，为此公司做了充分的准备。

第二，瘦身出清。从能力和财务表现两方面审视公司旗下业务布局，以“做我所能”方针实现业务聚焦，通过业务和资产出清减轻经营负荷，扩大核心业务安全边界。去年以来中南建设已完成项目股转14个；地产和建筑业务区域分别由2021年初的19个、15个双双减少到当前的8个。

第三，稳定生产。通过融资和经营性现金流止血，确保稳定核心业务生产所需弹药。一季度末，中南建设地产和建筑业务复工率分别达83%和54%。

第四，精简高效。通过关停并转、去粗取精等方式，裁汰冗员，优化管理，压降管费；同时由管理团队带头厉行过冬文化。2022年公司管费预算同比降幅达47%。另外，会把审慎经营原则通过大财务体系的重塑深入贯彻下去。

第五，政府帮扶。作为大型民营上市企业，公司的稳定不仅关乎在地财政税收，更关乎无数产业工人的就业和民生稳定，因此公司得到了各级政府的大力帮扶。

而在备受关注的偿债方面，截至目前，中南建设今年仅有6月和12月合计本金人民币14.22亿元境内外债券到期兑付，而公司在手货币资金高达224亿元。

“仍然有信心确保财务安全，目前公司账面资金224亿元，远大于1年内到期的公开债务17亿元。”陈昱含表示，伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，公司短债偿付安全能够保障。当前形势下，公司必须接受规模调整，夯实能力基础、确保长期稳健。

对于投资布局和拿地成本，审慎把控也是中南建设的主基调。截至2021年末，中南建设合并报表范围内已售未结算资源1344.6亿元，是2021年结算收入的2.4倍。

据悉，2021年，中南建设新增项目45个，新增规划建筑面积752万平方米。报告期内新增项目成本平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%，平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，两者之间的价格差有未来利润提供保障的可能。

（文章来源：中国经营网）