近几个月来，日本以外的亚洲各主要央行都收紧货币政策，以应对不断上升的通胀，让大多数亚洲发达市场的借贷成本急剧上升。面临全球经济的逆风环境，银行的态度也越发严谨，放贷条件不断提高，令信贷市场呈现紧缩态势，借贷成本也更为高昂，导致投资活动显著放缓。2022年的房地产总交易量较上年下降了近27%，而买卖双方预期定价的差距不断扩大，这是导致交易量下降的主要因素之一。

然而，随着融资成本上升带来的压力正不断累积，我们有理由相信，卖家可能越来越倾向于通过调整价格来满足买家的折扣预期。在日本以外的几乎所有市场，借贷成本目前都高于资产的收益率。换言之，资产所有者正面临着“负利差 ”的风险，尤其在高杠杆的投资中。

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根据房地产债务利息覆盖率(ICR)的估算(不包括日本)，最近几个月，区域ICR平均水平已剧降至2.0，这一水平被视为贷款合理利息覆盖率的基线。自全球金融危机以来，杠杆利用率的相对降低，缓解了利率上升时给ICR带来的压力。然而，在未来几个月，利率可能进一步攀升，将导致越来越多的资产达不到ICR要求。

在当前环境下，有意为其债务进行再融资的资产所有者，尤其是运用高杠杆的人士，可能需要投入更多的资本才能降低杠杆率，以符合ICR的要求水平。有些人可能会选择出售资产，并可能需要提供必要的折让。虽然各个市场不太可能出现大量的低价抛售，但在未来几个季度，因债务契约融资成本上升而带来的压力，可能会迫使更多卖家进入市场进行抛售。

全球房地产基金指数(GREFI)显示，自2005年以来，亚太地区房地产的年化回报率一直优于全球平均水平，回报率溢价也符合预期。亚洲市场充满活力的环境，也为投资者提供了区域内多元化的优势，有助于泛区域投资组合免于在市场下行期间同步下跌。过往的经济下行周期已证明，亚太地区较能抵御区域和全球市场的震荡。

在其他区域性市场放缓时期，例如在2011年欧债危机和2013年美国缩减恐慌时，亚洲市场依旧表现良好。而在亚洲市场内部区域性放缓的最严重时期，例如在2002年-2003年非典暴发时，近50%的亚洲市场的资本价值依然呈现增长。在全球经济衰退期间，例如在2008年-2009年全球金融危机时，亚洲地区受到影响的范围则相对较广，近90%的市场的资本价值出现下降，但降幅相对较小，就算在经济低谷期，年均下降率也仅为10%。

目前的市场环境可能会让人感觉到全球同步衰退即将到来。通胀上升和加息似乎是全球大多数主要经济体的首要担忧。在亚太区，全球负面因素对中国香港、新加坡和韩国这些依赖出口的市场影响尤为严重，澳大利亚在最近几个季度也面临相似的压力。

然而，作为亚太区两大经济体以及世界第二、第三大经济体，中国和日本继续抵挡这一全球趋势，充分体现出过人的经济活力。日本继续维持其高度宽松的货币政策，而中国积极放宽防疫政策以提振国内疲软经济，同时两国均无需面对沉重的通胀压力。

随着欧美正逐渐陷入经济衰退的边缘，亚洲经济体肯定会因为全球需求放缓而承压。预计未来几个季度的增长势头将放缓，加息将对若干市场的资本利率和资本价值产生压力，但市场的周期韧性仍会存在。日本仍然可以受惠于去年10月开始的全面开放入境，而中国经济发展有望重拾动力。

展望未来，多个市场的最高利率有望上升，尤其是澳大利亚和韩国。在主要领域中，写字楼和物流正面临更大的最高利率上行压力，导致个别市场的资本价值下降。然而，以日本和新加坡为首的一些市场，其保值能力相对较好。亚洲市场充满活力，预计资本价值将在区域平均水平上略有下降，但个别市场的区别将相当显著。

（文章来源：国际金融报）