在商品房市场上，豪宅是个“特立独行”的分支。

(相关资料图)

近年来，随着房价的上涨，四大一线城市的豪宅门槛正在不断提高；不过，由于各个城市豪宅标准差异明显，因此，豪宅仍然是一个相对概念。

假设以1000万元作为广州的豪宅门槛值来看：

近两年，豪宅市场越走越热。被誉为“豪宅元年”2021年，广州合计成交一手千万住宅2802套，创下历史新高，年成交量首破2000套。

众所周知，今年上半年，广州楼市一直处在成交偏冷状态。全市商品住宅仅成交37114套，同比大降37%，对比去年同期近乎少了2万套。

但另一边的豪宅市场却是再乘东风，表现与去年同期旗鼓相当！

据CRIC统计，上半年广州一手千万住宅合计网签了1399套，仅差32套就能与去年同期追平！

且更清奇的是，豪宅还向市场实力阐述何为“有价有市”。

今年上半年，克而瑞监测到，千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万！

种种迹象表明，无论市场熊牛，豪宅总能在市场上一枝独秀，这也不难理解，为何富豪们钟爱买豪宅抗通胀，因为豪宅从不缺市场！

那么，今年上半年，广州这1399套千万豪宅的成交都有哪些产品特点呢？接下来，克而瑞将一一解析。

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首先，我们来看看广州11区中，哪里的豪宅更受买家青睐。

以豪宅成交套数来做划分，清晰可见，去年晋升“豪宅大户”的海珠区，在今年上半年再一次以472套豪宅成交套数领跑全市，占比高达34%。

几乎等同于，上半年广州每卖一套3套千万豪宅，就有1套属于海珠区。

海珠区独占鳌头，主要的功臣则是琶洲南TOD。该项目今年上半年合计成交千万住宅226套，贡献了区域将近一半的成交量；此外，去年年底抢爆的招商保利·海珠天珺上半年亦录得81套成交。

其次，近郊的番禺区这两年也在豪宅市场强势崛起。今年上半年该区共计网签千万豪宅252套，占全市18%，远甩其他外围区。

番禺区的扛旗猛将，一是万博神盘越秀和樾府，上半年成交千万住宅134套；第二则是老牌豪宅南天名苑，上半年网签51套。

另外，荔湾区与白云区上半年亦各有200余套千万豪宅撑“门面”，占比分别为16%、15%；天河区录得102套，占比7%。

除以上区域，其他区域上半年豪宅成交套数均低于100套，花都、从化、增城三大外围区成交数量更是仅录得个位数。

从数据来看，虽然各区豪宅成交占比差异悬殊，但总的来看，上半年11个区域均有千万豪宅成交，但中心区千万豪宅更受买家偏爱。

究其原因，主要是中心区房屋单价高，即使面积不大也能轻轻松松攀上千万门槛。

另外，海珠区之所以在豪宅市场上一枝独秀，主要是得益于近两年来卖地火热，加上地块素质较高，率先奠定了各大项目的“豪宅基因”，当下的海珠基本已成为豪宅高端项目的主场。

而本身坐拥近郊优势的番禺区，近些年由于万博CBD的崛起而带动部分项目爆红。此外，番禺部分位置坐拥江景资源，上文提及的南天名苑便是依江而建的项目。

同理，白云区因为有白云山生态资源，依山而建的豪宅项目也基本上是千万级别。

天河、越秀虽自带豪宅基因，但无奈两区鲜有新房供应，所以在豪宅市场占比不高。

剩下成交寥寥的外围区域，由于本身地势偏远，加上房价较低，要够到千万门槛则相对困难。

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再来看看，广州各个价位的豪宅成交情况：

从单套成交价看，总价1000-1500万元的一手住宅成交占比最高，合计成交914套，占比高达65%；其次，2000-3000万元的住宅网签239套；1500-2000万元总价段网签155套。

值得关注的是，今年上半年广州还成交了2套总价过亿的一手豪宅，分别是来自白云山脚下的华远·雲和墅以及珠江新城明星豪宅汇悦台。

从同比角度看，1000-1500万、2000-3000万、3000-5000万三个总价段豪宅网签量同比增加，其中1000-1500万总价段比去年多网签67套；另外1500-2000万与5000-10000万豪宅网签量则是呈现同比下降。

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那么，广州千万豪宅主要分布在哪些面积段呢？

从上图数据看，今年上半年150-200㎡的住宅网签成交套数为495套，排位第一，占比35%，其成交面积达8.71万㎡。

130-150㎡面积段、200-300㎡面积段在市面上也颇受豪宅买家青睐，两个面积段均有过300套的成交。

CRIC数据显示，在排名前三的热销面积段中，海珠区包揽了402套，其次番禺区231套，白云区204套。

另外，上半年90-110㎡的千万豪宅成交仅7套，90㎡以下成交为0.

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最后，以1000万元为门槛，克而瑞列出了成交套数从高到低的TOP10楼盘：

如上图所示，上半年十大热销一手豪宅，中心五区共占了7席，其中海珠独占3席；外围区中，仅番禺、黄埔有项目上榜。

套均价方面，TOP10中套均价最高的是海珠区琶洲南TOD，该项目套均价高达2138万，亦是全场唯一突破2000万的项目；紧接着，白云区华远·雲和墅以1935万套均价位列第二；另外，黄埔区华标峰湖御境1753万/套排位第三。

去年，广州商品房市场整体呈现“高开低走”模式，而千万豪宅网签量几乎不受市场波动影响，上半年成交1431套，下半年1371套；今年上半年，豪宅市场再度突破千套成交，随着下半年市场回暖，豪宅网签是否有望超越上半年，并再创年度新高？