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每日关注!防范烂尾楼风险,西安、沧州等地加强商品房预售资金监管

时间：2022-07-16 05:47:50 来源：界面新闻发布者：DN032

近期，多地出现购房者因收房无期宣布主动停贷的现象，为防止对延期交房的焦虑逐步蔓延，已有地方政府出台政策加强预售资金监管。

(资料图片仅供参考)

西安市住建局等五部门联合出台了13项措施，以有效防范商品房延期交房增量问题，比如从购地环节严管房企激进行为，防范房企违规拿地和形成风险；建立“一项目一档案”制度，约束楼盘运作等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期的延迟交付房屋现象和此前激进拿地是有关系的，违规借贷和高杠杆拿地，使得在当前企业项目开发过程中力不从心，此次政策希望从拿地的过程就防范房企违规拿地和形成风险。

在强化商品房预售资金监管方面，西安要求资金全额入账。商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

后续则需要强化技术支撑，支持监管银行跟踪购房贷款入账情况，确保购房贷款交存至专用监管账户。

通知划分了“开发商”、“银行”两个主体在预售资金监管中的责任以及惩罚措施。各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。

如果商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

“西安本次政策是近期停工断贷事件后首个官方的政策回应，其中资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是购房者们强调的要求，积极回应了购房者的呼声。”严跃进称。

中原地产首席分析师张大伟则对界面新闻表示，2003年央行出台的【121号文件】中就明确表示“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。但由于各地监管政策不一样且经常变动，在实际操作中会出现执行不到位的情况。

除了开发商依法依规办事外，银行也必须在预售金制度中承担起责任。近日，河北沧州也发布了《沧州市商品房预售资金监管办法》(征求意见稿)，其中对主体责任也进行了明确规定。

如果监管银行违反本办法规定，拒收、拒付或擅自拨付商品房预售资金，或者违规使用商品房预售资金，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应法律责任外，由其上级主管部门依法处理，并不得再承担商品房预售资金的监管；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在预售金存取方面，沧州提出预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。

设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

另外，广东汕头也于7月14日出台商品房预售款监督管理暂行办法，同样强调“商品房预售款专款专用”，购房者需直接按照合同将资金打入监管账户。如果有工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式，实行专门管理。

在业内人士看来，这些政策的表述并未有太多创新，都属于过去一些既有的政策表述。

张大伟提出，“保交付”一直是政策主基调，购房款全部入监管账户，否则合同无效这种表述、银行需要担责并且会受到处罚也是一直存在的，力度还需加强。

实际上，预售金监管政策各地不尽相同，且一直处在变动之中。比如地方政府2020年对预售资金监管有所松绑，去年下半年再度收紧。

今年上半年也有城市开始对预售资金监管有限度放松，主要方式有将监管资金分为重点及非重点，非重点部分资金的提取条件较松，另外还有放松拨付节点等，以减轻房企现金流压力。

而收紧除了预售金全额入账外，也体现在拨付标准上。

比如西安最新政策中提及，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。

其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

规范房企拿地、销售行为，加强预售金收取、监管与划拨，是预售制度中保障消费者权益最好的方式，或将有地方政府陆续出台类似政策，防范烂尾楼风险。