近日，广州官方释出2022年第三批供地，20宗合计占地面积156.5万m²，总起拍价为538亿。

(资料图)

本轮供地为广州2022年三轮集中供地中，供地宗数、总用地面积、总起拍价之最；

尤其海珠、天河、白云、荔湾靓地“应挂尽挂”。

▲2016年至今广州商住地供应面积一览 单位（万m²）

本轮供地延续2022年前两轮“中心区增加，外围区谨慎”的思路；

第一二轮供应表现抢眼的海珠区再挂3宗用地，去年断供的天河继续发力，推出2宗地块（含育新街回炉地块）；

白云供地不再是距离市中心较远的“北部四镇”地块，转而集中在嘉禾望岗、小坪这一“白云心脏地带”靓地。

市场背景：

6月冲高后

7-8月传统淡季现疲态

市场信心仍待恢复

今年第一、二轮拍地绝大部分地块“意料之中”以国企兜底为主；

虽然6月由于开发商加大促销力度，带动6月成为今年唯一同比成交正增长的月份；

但7-8月由于传统淡季、客户暑期出游以及高温天气等原因，导致成交出现明显疲态，并未有延续6月的好势头。

广州新房推盘首日去化率今年以来依然保持30%水平，就近期广州市场成交而言，中心区热点板块、近郊改善型板块热盘尚可；

▲ 近2年广州新房推售去化情况一览

但近几年供应量较大，利好被透支的外围区板块成交平淡，没见明显起色。

比较值得关注的是近期政策面利好不断“加码”。

如8月中央妈年内第三度降息，另外，8月广州调整人才入户政策，目前“40岁以下全日制本科+社保证明”即可入户；

因此广州中原研究发展部认为，虽然广州尚未实质性对限购政策进行松绑；

但政策面趋松，对“金九银十”买家信心会起到一定积极作用。

虽然目前土拍结果对楼市的影响已不及以往；

但采取中心区靓地“应挂尽挂”的方式，体现了官方希望通过中心区优质板块价值先带动改善、高端改善人群入市或“卖一买一”，以逐步盘活市场。

供地结构：

荔湾放出2宗“商+住”地块

海珠3宗“小而美”地块或引开发商竞争

本轮荔湾区供应2宗超10万平的“商+住”地块，其中芳村大道南以东地块（广船二、三期）占地面积达40万m²，为本轮供地体量最大的地块。

预计随着广船二、三期出让、建设以及招商引资，广船-广钢板块“产住新城”建设速度将会加快；

值得一提的是，本轮挂牌的广船二、三期地块总起拍价为188亿，为2009年亚运城（255亿）后又一超高总价地块，届时开发商将会以什么形式拿下，值得关注。

▲ 2022年第三批供地各区供应情况一览

而芳村隧道口地块为原“广州幸福中心”用地根据媒体报道或由打造大型商业体见长的“国家队”房企接手；

假如本轮挂牌成功出让，荔湾芳村片区将会集合“太古商业”“三合一馆”等连片旅游购物经济带，对于盘活白鹅潭经济区有实质性帮助。

▲ 第三批供地各区供应用地面积结构 单位（万m²）

另外，海珠本轮推出3宗用地平均面积为1.3万m²，是名副其实的“小而美”地块；

虽然其中的广州大道南785号一期AH031525地块39582元/ m²的起拍价已无限逼近广州单价TOP10榜；

但相对而言3宗地块总价较低，开发难度较低，适合过江龙以及民企进行角逐。

1-9月商住地供应：

海珠、荔湾、天河、南沙高于去年同期

综合今年1-9月商住地供应情况来看，整体仅供应313.5万m²，同比减少58%；

减少幅度较大的区域集中在增城、从化等外围区，其原因一方面为避免流拍给外围区市场带来不良影响。

▲ 2022/2021年同期各区商住地供应面积对比 单位（万m²）

另一方面，根据广州最新库存情况来看，花都、从化、增城等区消化周期已超过20个月；

上述区域大部分板块处于“供过于求”情况，亦理应减少土地供应，以恢复市场平衡健康发展。

此外，同属于库存高位的南沙本轮保持3宗用地36.9万m²的高位供应，我部认为应该加快对南沙进行“因区施策”，及时疏导库存。

▲截至2022年8月末广州各区新房库存

优质地块简析：

海珠地块溢价竞逐可能性较高

白云“心脏地带”靓地不容忽视

本轮挂牌的20宗商住地，广州中原研发部认为下列6宗地块具有明显市场稀缺性及重要价值；

正如前文提及，海珠3宗地块目前总价较低，但开发难度小，客户需求较强，或将会吸引开发商竞争溢价。

而天河沥青搅拌厂地块，“优缺点”均相当明显，一方面具备学位优势，从行政区角度看，处于广州“宇宙中心”；

但从微观角度来看，周边有已发展成熟的牛奶厂板块，南部紧邻天河巨无霸改善盘“珠江花城”；

目前搅拌厂地块起拍价已高达38992元/m²，由于珠江花城的存在，该地块项目日后定价自主权不强。

相比之下，我部认为白云2宗地块“不容忽视”。

其中嘉禾望岗地块临近“三线交汇”的嘉禾望岗地铁站，TOD属性较强；

另外港企新世界已于该板块深耕多年，片区楼市已深受市场认可。

另外第二批供地流拍的小坪地块“卷土重来”；

对比第一次挂牌楼面价降低20%，该地块距离地铁站、购物商圈距离适中，周边多个旧改正在推进，潜在客户群较广。

后市分析：

市场基本面尚未改变

预计仍以国家队兜底为主

建议后续可调整溢价规定

本轮供地中心区优质地块“应挂尽挂”，但市场大环境仍没有太大改变，民企开发商依旧“缺钱”，因此我部预计本轮拍地仍以国家队兜底为主。

同时，虽然本轮推出靓地较多，但由于溢价率严格控制（15%），加上市场回归理性，因此预计拍地给市场带来的刺激作用极其有限，远不及2016-2020年。

我部认为如果希望带动市场预期，下一轮拍地应该酌情考虑调整溢价空间，如恢复此前45%的溢价率规定。

此外，2021年底以来，负责接手部分爆雷民企项目的区属国企、城投公司到目前压力已不少，如果未来仍考虑以来国家队兜底，相关企业将更加“百上加斤”；

我部认为健康的市场环境需要更多主体参与，在整体政策面趋松的情况下，官方应该尽快推进“因区施策”；

对部分库存周期较长的区域限购政策进行优化调整，能够更好地引导市场预期，同时反哺土地市场。