说到现今市场上的“卷王”，非黄埔莫属。

why？先看黄埔的实力。

【资料图】

论GDP，黄埔长年位居第二，仅次于天河，2022年上半年黄埔GDP的名义增量更是高居榜首，妥妥的实力体现；

论位置，与天河大面积接壤，承接大量天河工作外溢的居住人口；

论产业，新一代信息技术、新能源汽车、新材料、生物医药、人工智能与数字经济、高端装备，为广州贡献巨量GDP；

论人才，光听宝洁、LG、安利、思科、本田、西门子、百事、箭牌这些知名企业，已经足以汇聚不少高学历、高涵养、高支付力的人才。

2022年广州Q1-Q2各区GDP一览 数据来源：各区统计局

说到这里客官们可能会问，这跟黄埔“内卷”有什么关系？

我们看回整个黄埔市场，发现有几个特征：

一看供应，整个黄埔加起来少说也有三四十个项目，据资料显示，2020、2021年黄埔住宅供应量为20558套、17235套，新盘竞争激烈、内卷严重；

二看价格，黄埔具有很明显的价格梯队，开发商的定价逻辑也很清晰，普遍来说，知识城2-3万/方，长岭居3.5-4.5万/方，科学城4-5万/方，老黄埔5-5.5万/方，基本从刚需到改善都能覆盖；

三看产品，刚需、刚改定位的产品基本占了90%，产品同质化严重，同一个板块，可能大家都是卖同一面积同一户型的产品。

所以，为什么“卷”？

同一地段，单独一个项目要跟周边接近十个项目做对比，价格要时刻监控着别人来变，促销、降价、大礼包少不了，像前几个月万科黄埔新城“2”字头入市，吓得旁边的项目赶紧降价卖；产品方面，拼赠送面积、拼房间/功能多、拼交楼标准、拼细节打造，如果这些都不想拼，那就把价格再往下压。这，就是黄埔之“卷”。

2022年广州各区新房供应量 数据来源：网络

问题来了，黄埔这么“卷”，买了会不会像增城那样升不起价，成为买房“新手村”？会不会没人接手，“上车盘”成为“停车盘”？

我们认为大家不必担心，毕竟黄埔和增城的产业定位、区位都不一样。这里可以给大家一些买黄埔的小建议：

1、 选楼盘要考虑通勤时间，公共交通配套不能少；

2、 教育、医疗、商业配套同样重要，因为黄埔的大型商业配套还是相对缺乏的；

3、 刚需除了考虑总价，更重要是看地段，老黄埔首选靠近天河的，其他板块得考虑配套齐全的；

4、 改善的话就各取所需，注重公共交通、环境、教育/医疗/商业配套、户型、朝向，因人而异，当然如果都有的话，那就可以说是十分优质了。

最近有个老同事在黄埔看房，看了【开控·城投·云锦】觉得不错，问我们的意见如何，我们立马了解老同事的购房需求，差点一口老血吐了出来。

只见这位老同事在科学城上班，预算600万左右，上有老下有小，要买四房，所以环境要好，通勤要快，学校要强，医院要近，商业要足，这不是妥妥的又想马儿跑，又想马儿不吃草的心态？

行吧，秉着助人为乐的心态，决定帮他一探究竟！

先看板块，云锦位于科学城板块，知识城的西南面，斜对面就是黄埔地王中冶项目，直接上图：

广汕公路连接永顺大道，沿途分布有近10个楼盘，都是由保利、万科、中冶、五矿这些品牌房企开发。这些楼盘形成集聚效应，随着居住人口增加，生活氛围逐渐浓厚，生活配套想必也会逐步兑现落地。

难得的是，整个板块除了沿永顺大道开发的项目以外，还是保留着大范围的青山绿水，可以说是市区内难得一见的景色，呼吸的每一口空气都格外清新，所以环境这一关，过了！

接下来我们来到云锦的销售中心，云锦两个大字映入眼帘。

但似乎没看到开发商的名字，不禁让我查了下开发商的背景，结果发现云锦项目的开发商大有来头，是由【广开控股】、【广州城投】、【广报实业】三家国资天团联袂打造。

广开控股可以说是黄埔开发区的东道主，整个开发区的发展史就是广开控股的品牌墙；

广州城投更不用说，广州塔、海心沙、花城汇这些地标建筑都是出自广州城投之手；

广报实业则是依托广报集团文化传媒资源优势，积极发展文化产业地产等业务。

这次三大国资天团联手，相信云锦的品质感和档次绝非等闲之辈。

云锦的位置堪比【科学城C位】，整个永顺大道这么多个项目，它是最靠近21号线长平地铁站的，只有800米；如果不想走路，门口就是有轨电车羌洞站，坐上21号线之后，3站到科学城，4站到天河。开车的话直接走永顺大道接驳广汕公路直达科学城，上华快直达天河，交通对于云锦来说还是很能打的。

但最吸引我的还是它的配套。

教育，它旁边就是北师大广州实验学校，15年一贯制公立学校；还有二中苏元学校、铁英中学，教育资源都快比得上越秀了。

医疗，它旁边就是三甲级医院——广州医科大学附属妇女儿童医院，媲美珠江新城妇幼。听销售说，未来还有规划中的前海人寿国际健康城，医疗资源也是杠杠的。

最重要的是！整个长岭居目前的商业氛围相对薄弱，还是依靠社区商业，最近的商业体大概也要开车到万达广场，但是！就在项目里面！就有自带8万方的商业体，通过销售了解到，商业体的业态定位将超越万达，堪称“黄埔太古汇”！

项目自带或者靠近商业体有什么优势？小编举两个例子：

①靠近海珠乐峰广场的光大花园，年均涨幅可达55%，而同板块大盘翠城花园，年均涨幅约33%；

②位于珠江新城且靠近IGC、优托邦的中海花城湾，年均涨幅近90%，而尚东君御年均涨幅约33%。

所以，客观数据显示，靠近商业体的项目，比起周边二手年均涨幅都高出一截，况且是下楼就是“太古汇”的云锦呢？

再看看整个项目的排布，体量不大，一共只有5栋楼，产品有124㎡三房、141㎡四房、183㎡四房，妥妥的纯改善产品。楼栋一字排开，板式结构，这样做的好处就是前后都无遮挡，实实在在的无敌楼距！项目的北面还规划了前面提到的8万方商业体，能缓解永顺大道带来的噪音影响。

不仅品牌是三大国资天团打造，据说项目也是请来了传奇设计大师：梁志天团队、汉森伯盛、上海恩威建筑设计（HWCD）等一众知名团队共同打造。

所以产品方面，基本都能做到南北对流，开创式大面宽、大开间，124方的户型，小编一进去看，仿佛看到了160方的客厅尺度！

双阳台设计，141方的景观阳台开间都做到了7.5米，进深做到了2.2米，真是不负这大好山水美景！

最让我们佩服的是，2梯3户的设计，本来就很舒适，但不能小看设计天团的造诣，2梯3户居然被他们做到了私家入户电梯！

不多说，奉上我们看到的户型图！

124㎡三房两厅两卫

141㎡四房两厅两卫

183㎡四房两厅三卫

看完一轮下来，云锦可以说得上是近年来十分值得入手的项目了，称得上是科学城C位，最靠近地铁站/有轨电车、最靠近顶尖学府和三甲医院、楼下自带8万方商业体，万千宠爱在一身，还有这么优越的户型和景观。

也很难怪我的老同事被深深种草，放眼整个黄埔，600万能买到这种独一档项目，就算是过渡，这种纯改善型项目在日后的流转也会更加灵活。

如果你也对云锦种草的话，也赶紧过来看吧，年底冲刺，更是入手的好时机！