2022年，受疫情反复、多个期房项目停工等因素影响，房地产行业整体表现平平。临近年末，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期。连续三年的疫情也画上了政策的句号，最大的不确定性有了确定性的改变。曙光已现，我们共同迎接。2023年，房地产市场将如何顺利走出底部区间？

搜狐焦点年度新闻企划《拨云见日 向光而行》，将从政策、土地、新房成交、新盘新货等维度，追溯2022年，展望2023年。

【资料图】

广州2022年土拍收官落定。

挂出的58宗地中，48宗地成功出让，8宗地流拍，2宗地终止出让。

宗地总面积474.83万㎡，成交金额达1221.43亿元，相对比2021年（86宗地、614.09万㎡、1981.1亿元）均有所下降。

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细看各区域，考虑到外围区域新房库存承压问题，再加上为提高房企参拍的积极性，这一年广州主动增加中心区的靓地，减少外围区域地块，以更好地恢复市场平衡健康发展。

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串联起这一年广州的土拍脉络，是5月、7月、10月、12月四场集中供地。

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这一做法，给足了官方、房企充分的调整空间。

官方可随市场变化来及时调整供应结构，减少土地不成交现象，完成土地供应计划，稳定土地端供应。房企也可根据节奏来及时调整资金储备，布局拿地。

细观这四场集中供地。

●“国家队”兜底，民企观望。和记黄埔罕见现身

5月，尽管未出现大范围流拍的尴尬局面，但主要还是依靠国家队“兜底”。

当时，民企的积极性还算比较高。像大华、兰园控股成功夺地，龙湖、美的、和记黄埔、绿城、中旗、星河等房企也有所参与。

尤其是李嘉诚旗下和记黄埔的罕见现身，一时引起市场各种猜想，是否意味着其重返内地房地产市场？

业内人士分析认为，一个缺席了好久的企业，突然出现了，应该是其看到了机会，不排除有试探市场的可能性。

●土拍规则放松，为开发商减负。可惜仍是“国家队”包场

7月，第二批次集中供地在竞拍规则上有所放松，由之前的 “限地价+竞自持+摇号”，更改为“限地价+摇号”，即取消了“竞自持”环节。

这意味着房企拿地成本降低而盈利空间增大，有利于会提升其参与土拍的积极性。

另不少地块还取消了“限制购买群体”等规则，可谓是一大进步。

但结果并没有想象中好。在“缺钱”情况下，民企依旧迟疑，11宗地均由“国家队”房企竞得。

同时，面对天河、荔湾、海珠优质片区的地块，开发商仍愿意以溢价“抢食”。郊区部分地块则惨遭流拍。

●“国家队”继续兜底。华夏幸福、恒大退的地，有人接了

10月，第三批次集中供地中，毫无悬念，国家队继续“包场”，区属国企积极“兜底” ，民企选择集体躺平。

但令人想不到的是，像白云区小坪村地块、嘉禾望岗东北侧地块、番禺客运站北侧地块自身条件不差，均属于地铁站1公里辐射范围内，但由于房企拿地信心不足，最终惨遭流拍。

另外，在这一次土拍中，华夏幸福、恒大退的地，终于有人接了，分别为华润、广州城投拿下。

●官方频亮大招，房企依然谨慎。

12月，广州仅拿出了6宗涉宅地，当中还不缺天河、海珠靓地。但结果挺令人意外的。

一是天河区梅花铝厂地块竟然流拍了。二是“国家队”企业依旧是主角，不过，方圆、龙湖等民企还是出手了的，这是个市场向好的表现。

在本轮供地之前，市场面出现了不少将会对土地市场、楼市有深远影响的消息，包括防疫措施优化、为房地产纾困的金融“十六条”等，现在看来，这些利好要带动起各市场主体的预期与信心，还是需要点时间。

综合来看，由于大部分民企开发商仍普遍存在“缺钱”情况，通过公开招拍挂获取地块的需求和条件不足，“国家队”企业在土拍中一直占据主导作用。

尤其是像越秀地产、宝信地产、保利发展、广州地铁、广州城投等表现尤为突出。

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从短期来看，“国家队”企业的参与，意味着未来在产品、建筑质量、工期进度、交楼时间上相对有所保障，可以打消买家对当前项目“交付难、交付满意度差”等等负面消息的疑虑，提高其购房信心，进而维持新房市场健康发展。

但若从中长期来看，只有更多民企加入，市场活跃度才会逐步提高。尤其是过去具备较多开发经验、在本地口碑较好的“民企地胆”，在市场上均有着不少买家追捧。

近期，针对房地产的支持政策更为频繁且力度空前，金融16条从供需两端全方位发力，信贷、债券、股权三个融资渠道的优化政策“三箭齐发”，央行宣布年内第二次降准等，房企融资环境进一步改善，促进房企投资面恢复，资金端的利好自然会传导至拿地市场，继而带动企业拿地积极性提升。

接下来，部分民企或不再躺平，面对优质地块，也会努力争夺一把。

像在广州第四批集中供地中，方圆、龙湖等民企还是出手了的，这是个市场向好的表现。

最后来细看部分地块，在四批次集中供地中，广州官方均是诚意满满，拿出了市区的不少靓地，减少增城、从化等区域地块的输出，既为了保证地块成交，也是避免流拍给外围区市场带来不良影响，还有利于平衡各区新房供求水平。

而在优质地块面前，各大房企也是不忍放手，争抢激烈。

我们看到，这一年广州标杆地价TOP10地块排名也发生了不小的变化。

“网红”天河燕塘地块三，引来华润、越秀、保利等多家房企争抢，直接拍至封顶价，最后通过摇号，为越秀地产拿下，建成项目越秀·天河·和樾府。目前该项目已启动内部认购，整体价格约8-8.5万元/㎡，部分单位低至7字头起。

不过，与它仅一路之隔的天河梅花铝厂地块则有点尴尬，在第四批次集中供地中惨遭流拍。

房企不拿，或许也是出于市场的考虑，避免最终陷入内卷的局面。

白云空港大道中东侧AB2904003地块，也引来包括保利、华发、龙湖、中海、华润等标杆房企竞价。

海珠广州大道南地块，当时吸引了包括中铁建、湖北联投、厦门国贸、中海在内的房企竞逐，最终为保利发展拿下。

增城区中新镇新福大道东侧地块，因地处冷门板块，周边配套缺乏，再加上增城区新房去化承压，各大房企只能选择放弃。

最后来看看全国土拍市场。

中指研究院统计数据显示，截至11月30日，全国22城集中供地共计成交涉宅用地1275宗，成交规划建面12743万㎡，同比减少45.04%；成交土地出让金16197亿元，较去年的22735亿元减少28.76%。

受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响，不仅是广州，全国多个城市的土拍中，房企拿地意愿均有所下降。

在前11月中，TOP100企业拿地总额11621亿元，拿地规模同比下降了50.5%。当中，央企、国企参与热度高，仍是主力。

同时，我们看到，不少城市正在退出“集中供地”。这背后，源于市场下行，土地存量难消化。

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有业内人士分析认为，如果集中供地政策进一步松绑，不失为楼市利好。

恢复常态化供地，地方政府可以随市场变化调整供应结构、频率，减少土地流拍现象，进一步提振土地市场的交易活跃度；而房企拿地也更为灵活，短期资金压力小，积极性高。

而到了2023年，广州的土拍市场又会如何呢？