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黄埔楼市熄火了?没那么脆弱!

时间:2023-07-06 18:26:50 来源:搜狐焦点网 发布者:DN032

作为广州两大明星区域——黄埔和番禺,房价不相上下、地理位置足够靠近天河、海珠等中心四区,且自身的明星板块(万博&科学城)都发展得不错,所以一直被拿来比较。


(资料图片仅供参考)

前几年,东进的大旗,加上轰轰烈烈的旧改,黄埔高歌猛进

而今年,随着万博戏份拉满,土拍多次封顶摇号,使得番禺成为广州楼市炙手可热置业区域,相比之下,黄埔这边稍显逊色,不温不火的楼市,土拍表现也一般,这些都似乎给黄埔蒙上了一层纱。

难道,黄埔真的熄火啦?今天我们就来聊一聊黄埔!

看似“熄火”的根本原因

当前,市场趋于平缓,所以但凡有任何利好消息,都会成为关注的焦点!

截至7月,2023年上半年广州就土拍地块中番禺就占了6块,其中有多块地还是封顶摇号成交的,可见上半年番禺在土拍上带来的动静有多大。

其次,番禺今年最火的区域便是万博片区,万博扩容、里仁村旧改签约动工、华润万象城的到来,都集中在这个区域;热度集中便容易炒起来,也更容易形成类似珠江新城、琶洲这样的商务区概念,购房者对于区域发展更有信心,这也是为什么万博的新盘能卖爆的主要原因之一。

△制图:搜狐焦点广州

反观黄埔,今年土拍出让数量少新推出的盘也是寥寥无几,更多的是持有盘加推和尾盘在售,不够吸睛。

且每次能引发大众关注的点,无不外乎就是哪个盘降价了,哪个盘推特价了等,导致部分人士觉得对黄埔的期望似乎过高了!

同时,科学城产业主导,比较少集中兴建写字楼、商业和住宅,相对分散,而且科学城扩容近7倍,很难形成组合拳炒高热度

亏是不可能的,只是少赚点

尽管当前黄埔的舆论导向非正面的居多,但瓜可以吃,人还是得保存理性思考,别被轻易带偏了,黄埔还是值得买进的

1、物理距离导向

从地理位置来看,黄埔天然靠近天河、海珠,而当前中心四区高企,需求外溢到黄埔区,因此依然有不少金珠琶的年轻白领会选择跨区到科学城买房。

2、发展势头很猛,后备上市力量澎湃

当前黄埔的基本面和发展趋势,这两年并没有发生根本性逆转。市面上讨论更多的是黄埔房价,而不是黄埔GDP/黄埔发展不行,大家对于黄埔的发展增速还是有目共睹的。

截至2023年7月份,黄埔区上市企业数量达到80家,位居广州全市第一,值得一提的是,黄埔全境在省证监局办理上市辅导备案的企业超20家,后备上市力量澎湃。

△黄埔科技企业孵化器园区 图源:广州黄埔发布

另外,黄埔近5000亿的GDP连续8年位居全市第二,其中科学城GDP占比超过全区的50%。(数据来源:广州统计局)80%以上的上市公司、60%以上的科技公司、90%的世界500强企业,均位于科学城。(数据来源:广州日报)

发展势头依旧很猛,大有赶超天河之势!

3、价格回调,只是赚得没那么多而已

说回房价,黄埔前几年发展势头迅猛 ,某种程度上的回调,也是一种必然。

据中指院的统计数据显示,从2018年到2022年:

科学城板块的一手房房价从2万/㎡涨到4.2万/㎡,4年翻倍。

知识城板块的一手房房价从1.3万/㎡涨到2.68万/㎡,同样4年翻倍。

老黄埔板块涨幅少了点,但也有40%,从3.76万/㎡涨到5.26万/㎡。

要知道,2018年时,黄埔成交均价不到1.7万/㎡,低于广州市均价,也低于番禺的均价,但到2022年,均价已涨到4万/㎡,超出广州市均价的10%

同时,在上一轮楼市周期里,短时间内板块跃升,不少业主心态强硬,挂牌价虚高。而后在政策调控下,市场降温,二手被挤水分。加上经济形势不明,个别急于套现的业主把虚高的报价回调,就成了传闻的“降价抛售”

而实际上,经过2022年的挤水分,黄埔二手房价回到正常水平,也比2019年涨了不少

从广州房产统计的数据看,2019年买入黄埔科学城的,不管是核心区还是非核心区,约80%的小区都是涨的!

购房逻辑

不可否认,黄埔这几年的迅猛发展中,多少产生了一定的泡沫,而当前的回调实属一种挤泡沫行为,反而让买进黄埔变得更加安全!

老黄埔:距离金珠琶够近

城市界面有待更新

目前,老黄埔卖的主要是区位,和珠江新城、金融城、琶洲构造的黄金三角均相距不远。其中,珠城直线距离10公里,琶洲直线距离不到7公里,金融城最近,直线距离只有不到6公里。

△老黄埔江景实景

但弊端也比较明显,就是居住环境和城市界面会旧一点。

如果你就在珠金琶工作,比较看重通勤,可以考虑中鼎·君和名城·珺合府,老黄埔的网红盘,所在的鱼珠片区是珠金琶进入黄埔的门户。

如果你看中大城生活和居住的舒适感万科·黄埔新城是不错的选择,继城市之光后又一个超级大盘,在户型产品的打磨上,万科下了真功夫。

科学城:既有“科学”又有“城”

新广州人的置业白月光

目前的科学城,以旧盘加推为主,产品主要面向刚需/刚改客群。其中区府板块有星樾山畔TOD、佳大瑞园、科城山庄、保利罗兰国际等,科学城版块有大壮名城,香雪版块有时代天韵等。

接下来简单说一下几个“扛把子”项目。

△科学城实景

大壮名城,科学城天花板级别的项目!

大壮名城所在的地方相当于科学城的核心了,旁边就是万达广场,自身也会配建商业体。未来西边就是科学城招标建设的全新️商业中心。出门就是华师系小学和初中,外加公办幼儿园,学位充足。步行范围内,而且基本上没有机动车,安全。

如果想总价500万上车大壮名城,可以选择项目稍小的户型产品,如果想改善的话,项目也有256㎡的大平层。

大壮名城实景

佳大瑞园,性价比项目,实景现楼,主推建面93-129㎡三至四房。

项目坐拥3条城轨和1条高速,交通非常便利,步行可达地铁21号线水西站,快线4站可转5号线,速达珠江新城。

同时,佳大瑞园还是科学城难得的低密住宅项目,绿化率高达36%,容积率仅2.2,园林面积近万方,还有儿童游乐区、环形跑道,满足全龄段的休闲玩乐需求。附近还有香雪公园,周末休闲好去处。

佳大瑞园周边实景

知识城:刚需上车黄埔门槛

城市界面新,且有后发优势

从知识城的发展情况来看,环凤凰湖已经逐渐成熟,广州国际创新驱动、知识大厦、广州知识产权交易等相关产业已经落成。

△知识城实景

截止目前,知识城已聚集超过1000家前沿科技企业,包括瑞士龙沙、粤芯、诺诚健华、百济神州、创维、百度Apollo等都在其中。2022年,知识城在建投资项目186个,总投资超过3000亿元,产值超5500亿元。

目前知识城板块在售新盘很多,内卷比较严重。

其中,位于城“芯”的知识城·悦辰壹号,东北临风景优越的30万㎡凤凰湖湿地公园,西北是拥有广州比较大的人工湖风景的九龙湖,南侧帽峰山,景观资源不错。

项目相关图片

项目配建有公立20班幼儿园和公立30班小学,一路之隔为广州实验中学,周边更有国际名校广州新侨学校和省级公立华附知识城校区(建设中),综合素质来看,是知识城比较值得上车的项目!

另外,刚需买房还可以选择星汇城TOD、升龙学府上城时代印记广州等盘。

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