最近，楼市政策变化频繁。

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近日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此外，就在8月25日，财政部等三部门发布关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告：自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

这时，对于开发商来说，在政策放松的背景加速促销去化成为上策，各种花式促销也层出不穷。

近日，一张关于新房楼盘“降价补差价”的海报在社交媒体上流传。记者了解到，上述“降价补差价”楼盘名为“满京华金硕华府”（下称金硕华府），位于深圳市光明区。记者也向项目营销工作人员证实上述促销消息的真实性。

一般来说，“降价补差价”就是开发商在客户购房之后降价，开发商将以降价后的低价为标准，退回原客户多付的金额。“现在市场不好，开盘后再降价也说不准，客户要在签认购书时同时签一份关于降价补差价的协议，才可以参加这个活动。”销售人员如是说。上述海报内容也显示，保价的对象仅限在满京华金硕华府首批推售单位集中选房当天成交的客户。

其实，类似的“降价补差价”、“买房保价”早已出现。就在去年年底，也是位于光明区，就有新房项目发布“安心购”保障计划。保价期间，如若公示房源的备案价格及累计折扣有所变动，导致原备案价格及累计折扣低于保价购房者的原备案价及原累计折扣进行成交的，签署保价协议的购房者可向开发商提交书面申请索求差额补偿。

过去，光明中心片区一直是深圳楼市的“网红片区”，曾诞生了许多“日光盘”。经历了楼市调整，光明区楼市去化趋缓，打折已经成为开发商的首选。不仅是光明，各地楼市的打折浪潮四起。在深圳坪山区，就有销售经理对记者推销一处单价“2字头”的新房，开盘直接按备案价85折推出市场，

不过，这些举措是否有效促进去化？记者对多位购房者进行采访，得到的回复普遍是：现在依旧缺乏购房信心，而价格因素依旧敏感。此外，除了价格，购房者也更为关心房屋的品质和后续服务。

多名业内人士认为，开发商的“保价”行动是在购房者信心不足的当下，提供一个“兜底”的选择，改善预期管理，以期达成提升项目去化的效果。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“保价”是开发商一种营销的策略，或者说客户心理导向的营销策略，针对的是近期深圳新房营销普遍采取下调价格的现象，导致购房者形成了价格继续下跌的预期，针对市场观望情绪浓厚且销售下滑的问题而采取的一种营销模式。本质上，价格起落是楼市的客观问题，市场配置资源的价格信号，必然有起有落，保价是对市场价格信号的违背，反映了买涨不买跌，投资属性仍旧主导购买，实践中也是很难落地。对于购房者来说，这种承诺也难以落地。最后可能的结局是房价跌了，但很难得到应有的补偿。

李宇嘉还表示，房屋循环不畅，意味着资产流通性下降。一项资产，若流通性下降，其价格就会陷入下跌进程。当下的房地产，之所以价格下跌、阴跌，直接原因就是流通效率低、循环不畅。价格下跌，循环不畅，就会导致预期不振。所以，加速循环、释放合理的刚需和改善型需求，才能稳定价格、才能稳定预期。

（文章来源：证券时报）