尽管成功兑现了“金九”，但上海楼市的“银十”却未能如愿。据上海中原地产数据，10月上海新建商品住宅成交面积53万平方米，环比减少58.4%，同比减少42.6%。与此同时，二手房市场也进入横盘博弈期，高端住宅挂牌量增多，甚至出现了豪宅盘抛售的情况。

“通常10月会受国庆长假影响，成交比9月减少是正常现象，但是今年银十成交几乎比9月减少一半，说明市场还是比较弱。”11月9日，上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者指出，“银十”的落空对市场情绪产生影响，尤其是临近年末，从惯例来看，成交会处于缩量震荡走势。预计后续成交即便略有反弹，但仍处于“清淡”格局。

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二手房议价空间扩大

诸葛找房监测数据显示，今年10月，上海二手房挂牌房源量高达105036套。在近期的市场走访中，《华夏时报》记者了解到，由于市场“买涨不买跌”的观望情绪浓厚，上海二手房议价空间增大，不少房源挂牌价出现松动，有房源甚至一降再降。

“错过六七月的好日子了。”一位家住闵行莘庄奥赛花园的业主告诉《华夏时报》记者，因需要置换，两个月前其将自住的一套大三房挂牌，最初的挂牌价为1100万元。原本以为今年疫情解封后上海二手房市场成交火爆，自己手头这套房源楼层佳、精装修，快速出手应该不是难事。但出乎意料的是，这套房源并没有他想象中的抢手。

为了能够尽快出售，该业主在中介的劝说下数次调低总价，目前该套房源的挂牌价在998万元。尽管价格下调了不少，2个月来，虽然曾与几位买家“坐下来聊了”，但双方在价格方面依然没能达成一致。不仅如此，该套房源被挂在多个中介网站，但10月以来，中介的带看量较此前明显下降，“有时候周末2天都没有人来”，这名业主显得有些焦虑。

相比二手房东，购房者们则显得比较有耐心。一名“刚改”客户高先生向《华夏时报》表示，自己已经在看需要置换的住宅，但目前并不急于敲定下一套：“还是想再挑一挑，现在市场上挂出来的二手房源比较多，愿意谈价的也多，(希望)能挑个性价比高的。”

市场观望情绪的漫延，令刚刚过去的上海“银十”显得寒意十足。来自链家研究院的监控数据显示，10月，上海二手房成交量回落至1.6万套，较9月下降11%；成交金额539亿元，环比下降11%。

近期有媒体报道称，一些改善型项目已现价格松动，甚至有高端二手住宅“抛售”、豪宅业主为卖房进行重金“悬赏”。以浦东知名高端楼盘翡翠滨江为例，《华夏时报》记者看到，在诸葛找房APP上，该项目一期一套314.9平方米住宅在今年10月22日以5380万元挂出，10月31日，业主将挂牌价调至4999万元，8天降价381万元。

需要说明的是，高端豪宅挂牌价调低情况并不普遍。例如，上述翡翠滨江项目一二期共有25套房源挂牌，但降价的房源仅此一套。

对比之下，“老破小”才是价格松动的主力。作为浦东最为知名的“三学区”梅园五、六街坊，由于对口的学区资源优势明显，近年房价涨幅惊人。2020年底、2021年初，挂牌单价高达20万元/平方米，一套50平的小两房竟跻身千万豪宅之列。但在贝壳找房等平台上，梅园小区目前的挂牌单价已降至13万元左右。

10月上海新房成交金额创年内新低

对于上海“银十”二手房成交下滑的原因，多名业内人士向《华夏时报》记者表示，今年上海新房供应集中放量，分流掉了不少二手房购房者。

11月4日，上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮向《华夏时报》记者等媒体指出，二手房因为“三价就低”因素，导致消费者支付能力有所下降。“上海在新房供应方面做了比较多的工作，新房与周边二手房也有一定的价差，因此有房票的消费者更愿意尝试买新房。”陈亮表示。

11月8日，上海中原地产市场分析师卢文曦也指出，今年7、8月二手房成交量均破2万套，9月成交1.8万套，9月末市场观望情绪开始抬头，随着需求逐渐释放完毕，加之10月份假期影响，成交量有一定的下滑。卢文曦向《华夏时报》记者强调，从一手房和二手房市场总量来看，与去年相比并未明显下降，只是市场的结构发生了变化。“原来，市场上新房和二手房的成交占比可能是1:3，随着结构性的改变，占比可能就调整为1:2，新房的成交量上去了。”

由于一二手房价格的“倒挂”、且无需中介费、契税等费用，近年来，选择“打新”的上海购房者不在少数。上述“刚改”购房者高先生就向《华夏时报》记者透露，虽然自己因为考虑学区，但是新房性价比高，如果有合适的新盘也会考虑。

不过，从成交数据来看，与二手房市场一样，10月上海新房市场的热度也明显下滑。克而瑞上海透露，据CRIC监测数据，2022年10月，上海新建商品住宅供应面积为73.19平方米，同比下跌29.28%，环比下跌42.38%；成交金额为349.35亿元，同比下跌26.62%，环比下跌51.46%。“除疫情停摆的两个月之外，成交金额创今年新低。”克而瑞上海强调。

克而瑞上海指出，除了市场环境下行，购房信心下降，导致市场逐渐转冷之外。全国经济环境的下滑也产生了“多米诺骨牌”效应，当购房者个人收入预期降低，后续出手将更加谨慎。

“10月份，随着市区盘和热门盘的有限入市以及外环外和郊环外的供应增加，一定程度上使得‘打新’热度也有所下降。”11月9日，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾向《华夏时报》记者指出，对于众多置换客(房主)来说，可能不急于出售手上现有房产，当买卖双方都持观望态度时，交易周期也会相应拉长。

杨雨蕾进一步指出，根据链家研究院的监测数据，整体上而言，今年下半年以来成交价格整体平稳，购房者更加理性，买卖双方之间的议价空间有所扩大。“第六批目前主要仍处于认购阶段，11月份会陆续开盘，预计届时开盘量会继续增长。”杨雨蕾表示。

卢文曦认为，从上海整个10月的新房成交情况来，随着供应增加，成交出现反弹，但从格局来看，更多的是单个项目的活跃支撑起交易，“市场热点不多，难以形成多点开花格局”，且10月份4个周，上海新房市场均未达到20万平方米的正常水平：“因此可以看出市场又回到冷清状态。临近年末，在没有很好的市场预期下，购买行为或再度回归谨慎。”卢文曦判断。

（文章来源：华夏时报）