日前，山东青岛一则“110平方米的房子到手仅约61平方米”的消息，让“公摊面积”这个老生常谈的话题再上热搜。这种公摊面积占比高达约46%的住宅，在业内可谓极端现象。

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据了解，广州住宅楼盘的实用率也曾经有低至六七成的情况，但普遍的实用率都能达到八成左右，实用率高的住宅能达到九成或以上。

公摊面积近五成的住宅较罕见

据报道，青岛上述案例中，该买家买的是“住宅”。110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了约46%。

广州中原地产项目部总经理黄韬表示，约46%的公摊面积，从数字上看是很大的，但这样的公摊比例极少出现在广州的住宅项目中。黄韬介绍，住宅、写字楼和商场等不同物业类型，实用率会有较大差别。像上述案例中用到了“1米厚的外墙”的房子，有可能是高层写字楼物业。目前市场上的高层写字楼，主流实用率在60%-65%；而就商场单位来说，实用率一般在50%-55%。

“如果是住宅产品出现约46%的公摊面积、约54%的实用率，可谓极端现象。”黄韬表示。据介绍，广州一般的高层住宅单位实用率，普遍为80%-83%，如果有特别设计赠送空间的，可能达到90%；如果是低层、无电梯配置、一层四户甚至更多户的住宅，实用率也普遍能达90%甚至更高，例如早年的“房改房”；就超高层的住宅来说，低一些的实用率也有75%-78%，设计能力强的开发商，实用率也能达到80%左右。

不过，也有在广州从业近30年的专家告诉羊城晚报全媒体记者，广州确实也有实用率只有六七成的住宅。“荔湾区有个大型楼盘属于20世纪八九十年代的港式设计，因为公共空间分摊占比很大，且楼宇设计不合理，所以实用率很低。”

务实的开发商会努力提高实用率

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，《商品房销售管理办法》和物权法等都明确商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内面积是业主实际使用面积，公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。“但现行规定对于公摊面积大小没有比例限制，公摊面积主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。”李宇嘉说。

黄韬也指出：“对于公摊面积比例，广州楼市没有相关的硬性规定。”不过，黄韬认为，一直以来，广州住宅的买家大多数有“精明”的标签，希望以有限的总价买到更多的面积，因此务实的开发商在研发产品时，在保证居住舒适的基础上，都会努力提高住宅的实用率，这在研发能力强的房企中体现比较明显。

那么，是不是实用率高的住宅就是好的住宅呢？也不一定。

李宇嘉认为，公摊面积较小、实用率较高并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或走廊太小，一梯多户、没有避难层等设计，尽管缩小了公摊面积，但居住者的舒适度、安全感也降低了；一些高端物业，两梯两户且带有豪华入户大堂及多功能会所等设计，尽管公摊面积大，但舒适度也相应较高。

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公摊面积遭诟病在于容易“有猫腻”

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉羊城晚报全媒体记者，公摊面积屡遭诟病，主要原因在于“很多人不了解公摊的猫腻”。例如，现实生活中的公摊部分、公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对于业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。这种现象在很多小区都很常见。

李宇嘉介绍，业主对公摊面积的质疑，共有几类问题。比如，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，一边收取物业管理费，一边将广告收入据为己有；又比如，游泳池、地上停车场是共有部分，但却对外营业……

对于购房者来说该怎么办？

“购买新房的时候，大部分购房者买的都是期房，就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房人很难分辨真假。”王玉臣介绍，对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实：开发商在售楼部必须公开房屋面积预测报告或实测报告，购房者可以从这个报告中查出要购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。

李宇嘉认为，由于公摊面积的计算、范围、规划设计等过于专业，需要管理部门作出引导，这样有利于规范开发商的经营行为。需要警惕开发商有意做大公摊面积，降低开发成本的行为。

“公摊面积的标准和明细不仅要‘晒在太阳下’，监管也要跟上。比如，可制定不同类型社区的公摊面积指引；公摊部分的内容要明晰，经营的部分要明确将经营收益归属全体业主，纳入物业维修基金，或者抵扣物业费；房屋交付时，独立第三方要对公摊面积进行实测并公示；可探索公摊部分定价和套内定价的差异化等。”李宇嘉建议。