商业大平层，今年频繁地出现在公众眼中。

克而瑞数据显示，这两年广州150㎡以上商业大平层的成交一路飙升，成交金额从2020年8.5亿到2022年的33.6亿，仅3年近乎翻了5倍之多！

2023年一季度成交金额6.8亿，同比去年上升26%，势头迅猛，尤其是一线望江的产品更是备受追捧！

(资料图片仅供参考)

（数据来源：克而瑞）

行业人士也经常讨论，怎么商办大平层就突然火了？

以越秀地产来说，前有海珠湾壹号主打建面约136-350㎡江景大平层，自去年国庆推出便备受追捧，荣膺近半年海珠区商办大平层销冠（数据来源：克而瑞）；后有越秀·天荟江湾「天樾」主推建面约176-343㎡南向江景大平层，一推即爆，热销全城。再者，琶洲南TOD4月也将推出江景公寓，首层带花园，顶层挑高做复式，还有天然气入户。

从行业标杆的布局、市场的反馈，足以看见未来的发展趋势。

一、商业大平层这类产品的热销，是未来的必然

政策上来说，全国“房住不炒”的政策，住宅价格备案后严格限制，不得超过上下浮动的固定比率。对比起来，商业大平层一直政策上是宽松并支持的。在广州，商业资产不限购，而且普遍比住宅的价格要低很多。

就好比深圳、上海的中心城区地段，和住宅的极高价差，让高房价的深圳、上海核心城区地段诞生大量供不应求的商业大平层豪宅标杆，包括大名鼎鼎的的深圳湾一号等等。广州同理，随着广州房价的不断发展，必然会导致一大部分客户把目光转移到商业大平层上，例如大家熟悉的天銮、明珠湾壹号等，这是广州楼市置业的一大趋势；

如果是核心区域的核心资产，未来的价格上限也更高。像位于金融城板块同南向望江的合景臻xx铸，单价高达20万元/㎡，直触广州楼市天花板。（数据来源：克而瑞）

在建筑规划上，商业大平层可以做到更加灵活，没有住宅那么多限制，更有条件做出高端产品的尺度。就像越秀地产的大平层商办资产，层高基本上都能做到3.3米及以上，要知道，普通住宅能达到3米就很豪宅了。同时，开间也是大尺度，每个分割单元中，合理舍弃梁柱、墙体等元素的运用，使得空间非常开阔、舒适。并且，设计师能将窗地比控制在1：2.8~5.8左右（常规在窗地比1:7.2左右），同时严格控制框线宽度，打造出纤细、无框视野。再加上整面的落地玻璃，整体感观体验上一台阶，阳光清风自由往来。这些都是住宅的设计条件无法满足的，所以顶尖的资产肯定是商办产品。

商办类大平层的奢阔空间（图源：越秀·天荟江湾·天樾，示范区实拍图）

以前的商业公寓，大多是小型loft，不具备做高端产品的基础，很多也无稀缺资源，很多人因限购买来收租。但是随着近年发展，越来越多真正有稀缺地段和资源的商业大平层进入市场，对这类资产的认知，行业已经开始重新评判：大面积使得空间感更强、体验更舒适。更重要的是，这类资产确实是顶尖人群买来自用的，从规划之初，设计师将以自用的需求出发，去调整设计理念，从立面、大堂、空间规划、各类用材等各个细节塑造出的产品。

再者，楼市分化现象下，拥有核心地段、稀缺资源的商办资产，将会是市场目光所在。例如主城区的一线江景资产，目前已经是接近“绝版”的珍贵。

2019年《广州城市设计导则》指出，为保持山、水、城之间良好的视线通达性，使公众视线不受建筑遮挡，珠江“三个十公里”将保留100-200米的公共绿地，打造“前低后高”的城市天际线，这意味着中心区将再无一线江景住宅。并倡导沿江公有化，珠江沿岸打造成大湾区消费功能核心承载区，而商业大平层也顺理成章地成为了承接一线江景住宅的优选。

二、海珠后航道岸线 广州临江资产的下一角力场

随着珠江前航道的发展已经饱和，如今想买一线望江楼盘，后航道是必看区域。而看后航道，必定跳不过海珠。因为，根据后航道的发展规划，在后航道三大重点片区中，海珠就占两席（广钢-广船-广纸片区和海珠湾-三枝香水道片区）。

跟着政策重点走，得到更多的资源扶持，这是买房亘古不变的逻辑。

除了有规划利好的加持外，海珠后航道的自身的价值也在被更多人看到。

珠江后航道（图源：越秀·海珠湾壹号，景观实拍图）

第一，对比起前航道，海珠后航道的江面更宽，视野也更加开阔，可以实现“南向+望江”的双重buff叠加。而且海珠作为主城区，处处都是正统广府文化的气息，人文底蕴十足，这一点对比其他尤为难得。最重要的是，海珠后航道沿岸有不少大型旧改项目，城市面貌将会发生巨大的变化，在此的建筑就是未来沿岸的城市天际线，也就是说，自有资产即城市封面！

第二，广州“珠水”资源稀缺，一条后航道，一线临江地块也就那么多，开发一处就少一处。这就相当于给了海珠后航道上一线临江望江资产的数量一个上限，按照市场的话来说，就是“物以稀为贵”。可以预见，未来在海珠后航道的资产价格，将可能再上一个台阶！

所以，在高涨的住宅价格和核心地段稀缺资源挤压之下，海珠后航道凭借得天独厚的优势，必将接棒前航道，成为广州临江资产的下一角力场。而在这个角力场上，越秀地产早已提前入局。

越秀地产在海珠 项目布局概览

三、江畔资产购房节 置业正当时

丨越秀·星汇海珠湾

海珠湾位居广纸新城核芯腹地，处处都是老城烟火气，同时在海珠创新湾辐射范围、海珠新活力文商旅融合圈之内，是目前来说珠江范围内未来发展排头兵的地方之一，土地发展潜力巨大。

在交通配套方面，拥揽双地铁+1环岛路。广州首条环城地铁——11号线（在建中）贯穿项目，建成后业主即可0换乘直达琶洲、广州火车站、广州东站等核心区。同时，海珠湾距广佛线燕岗站约450米，3站接驳3号线，7站到达珠江新城。海珠环岛路（在建）工程进度正在不断刷新，价值即将兑现。

业主的休闲娱乐去处根本不用愁，项目本身位于广纸商圈，吃喝玩乐一站齐全，更有乐峰、江燕、江南西、中大等四大商圈环绕，一站式都会繁华，体验广州老城区的繁华烟火气。

同时，海珠湾楼下即是逾3.6万方广纸历史公园，平时闲憩的心情放松地。项目直径约900米内更有庄头公园、滨江公园（规划中）环绕，是主城罕见推窗即公园（部分单元）的绿色社区。

广纸历史公园 实拍图

在产品上，越秀地产将星汇海珠湾的区位价值发挥得淋漓尽致！

滨江压轴大平层组团——海珠湾壹号，兼顾了生活的烟火气与开阔的江景，毗邻滨江高端商业区，以其独特的人文艺术与商业价值吸引着广州市内众多高端人才前来投资。在售大平层包括约136-350㎡产品，目前主力产品是建面约136-177㎡3-4房，望一线江景，私梯入户带精装交付，细节满满。

海珠湾壹号 样板房示意图

建面约157㎡户型产品推门即望江，约12米观江面，LDKG一体，方正且明亮，实现了室内与珠江的无缝对接，这种犹如电影大片的感觉简直不要太舒适！

建面约157㎡户型示意图

丨越秀·天荟江湾

天荟江湾是越秀地产深耕海珠40周年的一线滨江巨作，参照XOD模式打造的集商业MALL、酒店式资产、写字楼等多元业态为一体的约55万方综合体。3月重磅亮相的【天樾】组团，集越秀体系内高定系列“天系”、“樾系”大成，秉持着“非核心地段不入，非稀缺资源不占”的思路，援引全球大师设计，打造建面约176-343㎡IMAX级全南向观江大平层作品。在广州中心唯二南向江景航道之上，打造滨水文化的大平层巨作。

天荟江湾正对珠江后航道，坐拥约10公里一线黄金江岸，项目最近距江不到70米，尽享全幕江景，下楼即享1.7万m滨江公园，慢跑骑行、放松散心的惬意去处。

天荟江湾·天樾 样板房示意图

交通方面是四通八达，项目南面就是海珠环岛路（在建中），还有三地铁环绕（地铁2号线、广佛线、在建10号线），10号线建成后将直达天河体育西商圈。

商业配套更是丰富，自带岭南商旅集团商业MALL，在家门口就是轻松购物。2公里半径范围内，海珠新都荟、BIG创意园等，直径5km范围内有乐峰广场、富力海珠城，海珠万达广场等大型购物中心，吃喝玩乐一应俱全，满足日常消费娱乐。

在产品上，天荟江湾更是具备先天性的地段优势！

越秀·天荟江湾「天樾」组团在城市核心位置，拥有一线稀缺江景，视野所及是四江交汇，江面最窄处约440米，最宽处约2400米，这也为「天樾」带来了巨大的价值！

「天樾」的产品面积段涵盖建面约176-343㎡户型，五梯五户设计，与常见的联排叠拼相比，私密感有过之而无不及。

以约293㎡户型为例，打造了约66㎡江景会客厅，拥有270°IMAX级观江视野，约7.2米开间大阳台，江景随心拥揽，在这种尺度感的加持下，房屋的整体效果向上攀升了不止一个台阶。

看完两个项目的丰富优质配套，各位看官有没有心动？现在，正逢越秀地产40周年庆，星汇海珠湾与天荟江湾双盘联动，举办“江岸资产购房节”，六重大礼优惠大放送！

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海珠湾壹号

建面约136-350㎡广纸新城 江景人文大平层

天荟江湾「天樾」

建面约176-343㎡IMAX级南向观江大平层

本文解释权在法律允许的合理范围内归越秀地产所有。